二、多项选择题每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项
三、综合分析题某市M公司于1997年8月1日以出让方式取得一宗2000m2的国有土地使用权,批准用途为商业,使用期限为40年,于1997年8月20日办理了土地登记。现因债务的关系,将这宗地连同房产转让给了N贸易有限公司。
问题1. 办理此宗地的土地使用权变更登记手续的程序是什么?
应按以下程序进行:申请—地籍调查—权属审核—注册登记—核发土地证书。
2. 你对程序中具体的细则是如何理解的?
申请。N贸易有限公司应该在与M公司签订了土地转让合同或协议后30日内,办理房产变更登记15日内,向当地土地管理部门提出土地使用权变更登记申请。应该提交以下材料:(1)土地使用权变更登记申请表;(2)N贸易有限公司法人证明、土地登记法定代表人身份证明和法定代表人个人身份证明;(3)转让合同;(4)原土地使用证;(5)变更后的房屋所有权证;(6)税费交纳证明;(7)委托代理的应该提交土地登记委托书和代理人身份证明等。
地籍调查。只要实地调查该宗地原来登记状况是否变化,没有变化,可直接移交土地登记人员进行审核。
权属审核要点:(1)对申请人的审核。身份证明及民事行为能力审核,重点审核申请人与转让证明文件的受让人是否一致。委托代理委托书及代理人身份证明的审核。(2)对土地使用期限的审核。转让后的使用期限应等于原来使用期限减已经使用的期限。(3)对土地价格的审核应对申报地价进行登记和审核,决定实施优先购买权。(4)对税费的审核。(5)对土地用途的审核。转让合同的土地用途、实际用途和出让合同用途是否一致。(6)对房产变更的审核。涉及房产转让的,应该审核房产证明。
注册登记。在原来的《土地登记卡》进行变更登记,并填写新的《土地归户卡》,注销原来的《土地归户卡》。
核发证书。收回并注销原来的《国有土地使用证》,并把新的土地证书发给N贸易有限公司。
某省W国有机械厂因发展的需要,临时欲取得一宗5000m2的集体土地使用权,按照《土地登记规则》的要求,王某系机械厂的法人代表。
问题3. 作为申请人,王某应向土地登记机关提交哪些必要材料?
作为申请人,王某应向土地登记机关提交如下文件资料:
(1)《土地登记申请书》。
(2)申请人身份证明。
(3)土地权属来源证明。
(4)地上附着物权属证明。
4. 依据申请人类型的不同,申请人所提供的身份证明文件有何区别?
申请人身份证明一项因申请人类型的不同而不同。申请人是法人的,提交单位法人证明,但有的法人如机关法人不需提交,此外还有《土地登记法定代表人身份证明书》、法定代表人的个人身份证或户籍簿;申请人是自然人的,提交个人身份证或户籍证明,个体工商户也视为自然人对待;不具备法人条件的其他组织提交的身份证明文件参照法人。
5. 若土地申请人委托他人代理申请,需提供哪些文件?
土地登记申请人(包括自然人、法人和其他组织)凡是委托他人代理申请的,均须同时提交《土地登记委托书》和委托代理人的个人身份证。代理人为法定代理人的,不需签署《土地登记委托书》,但须提交村委会或居委会开具的监护人证明。
B县第一机械厂,1995年5月在城郊以协议出让方式取得一宗地国有土地使用权,面积为18000m2,用途为工业,使用年限为50年,未办理土地登记。1998年8月该厂进行技术改造,又在原宗地附近购置了8000m2工业用地,使用年限50年。现为抵押贷款之需要,该厂急来办理土地登记。
问题6. B县第一机械厂应当如何申请土地登记?
应当按以下申请土地登记:
(1)B县第一机械厂应该分别申请两宗地的出让国有土地使用权设定登记。申请人为该厂法人及法人代表。
(2)申请时限规定:
1)按出让合同约定,受让方一次支付全部土地使用权出让金的,应该在支付出让金30日内;
2)成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权的,应该在每期付款后30日内申请国有土地使用权设定登记。B县第一机械厂未按规定及时申请土地登记,应进行处理后再予以办理出让土地使用权设定登记。
(3)应该提交的材料:
1)土地使用权登记申请表。
2)该企业法人证明、法人身份证明。
3)建设用地批准书。
4)《国有土地使用权出让合同》
5)出让金支付凭证。
6)委托代理的还应该提交土地登记委托书及代理人身份证明等。
7. 如何确定土地使用期限?
土地使用期限应该按照出让合同的规定来推定终止日期,而不能从现在土地登记之日起按50年计算。
8. 出让土地使用权设定登记权属的审核要点是什么?
出让土地使用权设定登记权属审核要点:
(1)对申请人的审核。要注意土地登记申请人与国有土地使用权出让合同中受让人是否一致。
(2)对土地权属来源资料的审核。一是国有土地使用权出让合同的出让方,依法是市、县人民政府土地管理部门;二是出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权。
(3)对使用期限的审核。要注意出让年限是否符合最高出让年限。
(4)对土地面积的审核。要注意地籍调查结果是否与出让合同中的面积一致。
(5)对出让金支付情况的审核等。
某县小学在2002年7月10日经批准,以划拨方式取得一宗国有土地使用权,用途为教育用地,随后该校向县土地登记部门提出申请,要求办理土地登记。
问题9. 该土地应办理什么登记?申请人应是谁?
该县该小学应该申请划拨国有土地使用权设定登记。申请人为该校法人及法人代表。
10. 该小学应在何时办理土地使用权设定登记?
学校应该在接到“国有土地划拨决定书”和“建设用地批准书”之日起30日内办理土地使用权设定登记。
11. 该小学在申请登记该宗土地时应提交哪些登记资料?
应提交以下登记资料:
(1)土地使用权登记申请表。
(2)该县该小学法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明。
(3)该县人民政府关于该小学建设用地批准书。
(4)该县国土资源管理局关于该小学国有土地划拨决定书。
(5)委托代理的应提交土地登记委托及代理人身份证明等。
12. 划拨土地使用权设定登记权属审核的要点有哪些?
划拨土地使用权设定登记权属审核要点:
(1)对申请人的审核。要注意土地登记申请人与政府建设用地批准书和国有土地划拨决定书批准的土地使用者是否一致。
(2)对土地权属来源文件的审核。主要是对划拨国有土地使用权批准机关及批准权限的审核。
(3)对土地用途的审核。注意申请登记用途是否与批准用途一致。
(4)对宗地面积的审核。注意地籍调查结果是否与建设用地面积一致。
13. 某市A商贸公司于2004年3月在该市国土局举行的公开拍卖会上,竞得位于该市中山路号一地块的国有土地使用权,并签订了土地出让合同(东土合字〔2004〕第8号)。宗地情况如下:
地块编号 | 规划用途 | 宗地面积 | 建筑面积 | 受让价格 | 使用期限 |
2004—8 | 商业 | 5807m2 | 24700m2 | 4500元/m2 | 44年 |
A公司按合同约定缴清了全部土地使用权出让金,现拟申请办理土地登记,并委托土地登记代理机构办理。
问题
土地登记代理机构应如何办理?请从土地登记类型、申请人、申请时限、申请人应提交的资料及代理结果等方面回答。
A商贸公司应申请办理出让国有土地使用权设定登记,申请人为A商贸公司法人及法人代表。申请时限为支付全部土地使用权出让金后30日内。根据土地登记规则规定,申请人应提交的资料:A商贸公司法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明;县级以上人民政府建设用地批准书;《国有土地使用权出让合同》(东土合字〔2004〕第8号);全部出让金的支付凭证;有关税费的支付凭证。
委托代理机构应提交土地登记代理委托书及代理人身份证明、土地登记代理人资格证书。
土地登记代理人应根据A商贸公司提供的资料进行核实,以确定是否符合登记申请的要求:
(1)对申请人的审核。
(2)对出让合同的审核。
(3)对使用期限的审核,商业用途的法定最高出让年限为40年。
(4)对土地用途的审核。由土地登记代理人填写土地使用权登记申请书。
向土地部门提交设定登记申请材料,并索取登记资料收件单或收据。由土地登记代理人代领土地证书,并核查土地证书有无问题。
14. 某市某公司于1999年10月17日以出让方式取得一宗4200m
2的国有土地使用权,批准为商业用途,使用年限40年,并于1999年11月28日办理了国有土地使用权设定登记。现因某种原因,该公司将这宗地连同地上房产转让给了某贸易有限公司。
问题
该宗地的土地使用权变更登记应如何办理?
该宗地的土地使用权变更登记程序为:
(1)登记申请。该贸易有限公司应该在与该公司签订了土地转让合同后30日内,办理房屋产权变更登记15日内,向当地土地登记部门提出土地使用权变更登记申请。
申请登记时提交的材料包括:土地使用权变更登记申请表;该贸易有限公司法人证明、法定代表人身份证明和法定代表人个人身份证明;土地转让合同;原土地使用证;变更后的房屋所有权证;税费交纳证明;委托代理的应提交土地登记代理委托书和代理人身份证明等。
(2)地籍调查。实地调查该宗地原来登记状况是否发生变化,变化原因;没有变化,可直接移交土地登记人员进行审核。
(3)权属审核。①对申请人的审核。身份证明及民事行为能力审核,重点审核申请人与转让证明文件的受让人是否一致;委托代理委托书及代理人身份证明的审核。②对土地使用期限的审核。转让后的使用期限应等于原来使用期限减已经使用的期限。③对土地用途的审核。转让合同的土地用途、实际用途和出让合同用途是否一致。④对土地价格的审核。应对申报地价进行登记和审核,决定实施优先购买权。⑤对税费的审核。⑥对房屋产权变更的审核。涉及房产转让的,应该审核房产证明。
(4)注册登记。在原来的《土地登记卡》进行变更登记,并填写新的《土地归户卡》,注销或更改原来的《土地归户卡》。
(5)核发证书。收回并注销原来的《国有土地使用证》,新的《国有土地使用证》发给该贸易有限公司。
某市A学校于2001年8月1日经批准,以划拨方式取得一宗地国有土地使用权,批准用途为教育用地,现A学校提出土地登记申请,要求办理土地登记。
问题15. 该土地登记应该如何办理?
该土地登记应该按以下程序办理:
(1)A学校应申请划拨国有土地使用权设定登记。申请人为A学校法人及法人代表。
(2)该宗地A学校应该在接到过于土地划拨决定书之日起30日内办理土地使用权设定登记。
(3)应提交以下资料:
1)土地使用权登记申请表;
2)A学校法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明;
3)县级以上人民政府建设用地批准书;
4)国有土地划拨决定书;
5)委托代理的应提交土地登记委托及代理人身份证明等。
16. 在权属审核中应该注意什么问题?
权属审核中应注意以下问题:
(1)对申请人的审核。要注意土地登记申请人与政府建设用地批准书和国有土地划拨决定书批准的土地使用者是否一致。
(2)对土地权属来源文件的审核。要注意对划拨国有土地使用权批准机关及批准权限的审核。
(3)对土地用途的审核。要注意是否与批准用途一致。
(4)对宗地面积的审核。要注意地籍调查结果是否与建设用地面积一致。
某集团公司2000年以出让方式取得一宗面积5000m2的商业用地,使用年限45年。公司在该地块内建商业大楼两栋,1号楼4层,占地面积600m2,建筑面积2400m2;2号楼8层,占地面积1000m2,建筑面积8000m2。2002年公司将1号楼转让给某计算机软件开发公司。
问题17. 该计算机软件开发公司应办理何种土地登记?
该计算机软件开发公司应办理出让国有土地使用权变更登记。
18. 简述该土地的登记程序。
土地登记程序:
(1)土地登记申请。该计算机软件开发公司在与该集团公司签订土地使用权转让合同后30日内,或在房屋产权变更登记15日内,向土地登记机关提出土地变更登记申请。该计机软件开发公司申请时应提交以下材料:土地登记申请书;该计算机软件开发公司工商登记证明、公司法定代表人身份证明、个人身份证明等有关证明文件;该集团公司原国有土地使用证;该计算机软件开发公司与该集团公司签订的土地使用权转让合同,该计算机软件开发公司获得的房屋所有权证;有关土地税费缴付凭证。委托代理人申请土地登记的,还应提交授权委托书和代理人资格身份证明。
(2)地籍调查。土地登记机关根据该计算机软件开发公司提出的申请,对该宗地进行变更地籍调查,内容包括变更权属调查和变更地籍测量,主要对土地权属、面积、用途等情况进行调查。
(3)土地权属审核。土地登记机关对该计算机软件开发公司提交的证明文件、资料和变更地籍调查结果进行审核。主要包括:对申请人、转让合同、使用期限、土地价格、税费缴纳情况、土地用途、房产变更和土地面积等进行审核。
(4)注册登记。土地登记机关根据审核结果报当地人民政府,经政府批准后土地登记人员为该计算机软件开发公司填写新的土地登记卡。
(5)核发证书。土地登记机关收回并注销该集团公司原土地使用证,依据新的土地登记卡填写国有土地使用证,由土地登记机关代表政府核发给该计算机软件开发公司。
19. 通常情况下,该计算机软件开发公司登记的土地面积应该是多少?
该计算机软件开发公司登记土地面积:
(1)该计算机软件开发公司所在建筑物独自使用面积为600m2;
(2)两家公司共有使用权面积中,该计算机软件开发公司分摊面积:
[(4000-500-800)÷(1500+5500)]×(1500-578.6)=355.4m2
[(5000-600-1000)÷(2400+8000)]×(2400-784.6)=528.1m2
某邮局于1980年6月经批准取得20亩土地建办公楼,后由于资金紧张,于1981年7月与某信用社签订协议,由信用社出资600万元共同建造8层办公楼,约定房屋建成后1~4层归邮局使用,5~8层归信用社使用,双方各占50%建筑面积。办公楼建成后双方按协议分配并使用房屋至今。2003年信用社改制要求办理土地登记,但邮局以自己是用地批准文件的主体以及合建协议未约定土地归属为由,认为该土地的使用权应当归属自己。
问题20. 应当如何确定该宗地的土地使用权?
土地使用权的确定,首先,根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第39条的规定,以土地使用权为条件与其他单位合建房屋的,根据批准文件、合建协议或者投资数额确定土地使用权。其次,根据1982年颁布的《国家建设征用土地条例》,条例公布后合建的,应依法办理土地转让手续后再确定土地使用权。双方合建发生在1981年,并签订了合建协议,因此应按建筑面积比例来分摊土地使用权面积。该宗地是该邮局与该信用社共有土地使用权,根据合建协议确定各占土地使用权面积的50%。
21. 你作为土地登记代理人为该信用社申请土地登记,应向有关部门提交哪些权属登记证明文件?
申请土地登记时应提交以下资料:①土地登记申请书;②用地批准文件;③该邮局与该信用社签订的合建协议;④该信用社的法人证明、法定代表人身份证明及个人身份证明;⑤办公楼房屋所有权证及其他地上附着物证明;⑥土地登记委托书、代理人身份证明及代理机构证明等。
某宗土地为国有土地,江都市彩虹文化用品有限公司于1996年8月6日以出让方式获得该宗地40年土地使用权。2002年6月1日江都市彩虹文化用品有限公司与江都市正元成贸易有限公司签订《土地使用权出租合同》,江都市彩虹文化用品有限公司将该宗地国有土地使用权出租给江都市正元成贸易有限公司,出租面积2150m2,土地用途为商业,出租期限为5年,租金为20.00万元/年,交纳方式为每年支付一次。根据地籍调查并经初步审查,该宗地实际界址清楚,土地面积与出租面积一致,为2150m2,土地使用权出租手续符合法律规定。
问题22. 根据土地登记的有关规定,该宗地应办理何种登记?
根据土地登记的有关规定,该宗地应办理土地使用权出租权设定登记。
23. 出让土地使用权的出租条件是什么?
出让土地使用权的出租条件:依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,土地使用权人可以将以出让方式获得的土地使用权出租,出租的条件是出租人对土地的开发必须达到法律规定的或土地使用权出让合同规定的标准。
未按合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得出租。
24. 申请人应提交哪些权属证明文件?
申请人应提交以下权属证明文件:
(1)土地权属来源证明。土地使用权出租设定登记申请人向土地登记机关提交的土地权属来源证明为《国有土地使用证》和《集体土地使用证》。
(2)划拨土地使用权出租批准文件。
(3)土地使用权出租合同。
(4)有关部门认证的出租地块开发投资证明。
(5)其他证明文件。
25. 对权属审核的主要内容包括哪些?
权属审核的主要内容包括以下几个方面:
(1)对申请人的审核。
①出租人应为土地使用者,并与《国有土地使用证》或《集体土地使用证》的土地权利人一致。
②出租人和承租人应与租赁合同签订双方一致。
(2)对土地投资情况的审核。
未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用的土地,土地使用权不得出租。
(3)对土地用途的审核。
出租土地的用途应符合规定的土地用途。
(4)对租赁期限的审核。
出让土地使用权的租赁期限应小于土地使用权出让期限减去已使用期限的剩余期限。