三、综合题1. 建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分。由于技术进步、消费观念变更等因素的影响,使得建筑物的经济寿命不同于自然寿命。在资产评估中所用的寿命年限应该是经济耐用年限,需要评估人员在现场勘察的基础上,综合考虑各种因素确定。
问题:
1.确定建筑物的经济耐用年限时主要考虑哪些因素?
2.现场勘察钢筋混凝土结构的房屋时,地基基础、承重构件及屋面的勘察要点分别是什么?
1.确定建筑物的经济耐用年限时主要考虑:①周边地区经济的衰退;②建筑物与周边环境的不相适应;③区域的优良性发生减退等因素。
2.地基基础勘察要点:观察有无不均匀沉降,对上部结构是否产生影响;承重构件:观察墙、柱、梁是否完好,屋架各部件、节点是否完好;尾面;观察是否局部漏雨,平屋面、隔热层、防水层破损情况,屋面板基层是否有局部腐朽变形,排水设施是否受到破坏等。
[解析] 要求考生掌握确定建筑物的经济耐用年限的内涵,以及现场勘察钢筋混凝土结构的勘察要点。
2. 下图为某房屋基础及断面图,请依据图示尺寸求出:
1.基础断面面积。
2.砖基础工程量。
3.混凝土垫层工程量。
1.基础断面面积=标准增基厚度×(基础深度+大放脚折加高度)
=0.24m×[0.00-(-1.5)+0.656]m=0.517m2
(0.656系放脚层为4层的大放脚折加高度,依教材《砖墙基大放脚折加高度及增加面积表》查得)
2.墙长=(17.5×2+7×2+7-0.24)m=55.76m
基础砖砌工程量=0.517m2×55.76m=28.8m3
3.混凝土垫层工程量=垫层断面×垫层长
=0.815m×0.2m×(17.5×2+7×2+7-0.815)m=9m3
3. 某700平方米职工宿舍建成于1990年底,图纸及其他技术资料均已丢失。与待估建筑物类似的某砖混结构房屋土建工程预算书标明类似土建工程预算造价为75.50万元,建筑面积为780平方米,建筑于2000年;其中人工、主要材料和主要机械的消耗量如表所示;另外,类似土建工程的其他材料费占材料费的比例为18%,其他机械费占机械台班费的比例为30%。为了相对准确地估算待估项目的工程造价,评估人员从当地工程造价网站查到评估基准日(2002年12月31日)附近预算价格如表所示。
该工程与类似工程在构造上略有不同,类似工程外墙面瓷砖贴面,该工程为水泥砂浆抹面。类似工程外墙面贴瓷砖面积为650平方米。外墙面贴瓷砖的预算单价为58元/平方米,水泥砂浆抹面的预算单价为11元/平方米。当地措施费率为6%,间接费费率为10%,利率为5%,税率为3.4%。建设类似工程的给排水、电气、采暖工程一般占建安工程造价的比例为12%,工程建设中的勘察、设计、监理等其他费率为10%,假设不发生资金成本和其他费用,不计开发利润。根据以上资料,请问:
1.职工宿舍土建工程造价。
2.职工宿舍工程总造价。
3.经评估人员现场勘察鉴定,房屋有七五成新,试计算职工宿舍评估价值。
1.职工宿舍土建造价
措施费=620947×6%=37257(元)
间接费=直接费×间接费率=(620947+37257)×10%=65820(元)
利润=(直接费+间接费)×利率=(620947+37257+65820)×5%=36201(元)
税金=(直接费+间接费+利润)×税率
=(620947+37257+65820+36201)×3.4%=25848(元)
土建工程造价=620947+37257+65820+36201+25848=786073(元)
职工宿舍土建工程造价=786073/780×700=705450(元)
2.职工宿舍建安工程造价=705450/88%=801648(元)
职工宿舍总造价=建安工程造价+其他费用=801648+801648×10%=881813(元)
3.职工宿舍评估价值=职工宿舍总造价×成新率=881813×75%=661360(元)
4. 房屋建筑工程的地基质量状况直接关系到整个建筑物的安危。地基沉降是造成的工程事故、影响建筑物正常使用的主要原因,地基土的质量也是引发工程事故的因素之一。
问题:
(1)地基沉降对建筑物的影响有哪些?产生地基沉降的原因是什么?
(2)特殊土地基产生工程事故及其原因是什么?
(1)墙体产生裂缝。不均匀沉降使砖砌体承受弯曲而导致砌体因受拉应力过大而产生裂缝。长高比较大的砖混结构,若中部沉降比两端沉降大可能产生八字裂缝,若两端沉降比中部沉降大则可能产生倒八字裂缝。
柱体断裂或压碎。不均匀沉降将使中心受压柱体产生纵向弯曲而导致拉裂,严重的可造成压碎失稳。
建筑物产生倾斜。长高比较小的建筑物,特别是高耸构筑物,不均匀沉降将引起建筑物倾斜。若倾斜较大,则影响正常使用。若倾斜不断发展,重心不断偏移,严重的将引起建筑物倒塌破坏。
地基在建筑物荷载作用下产生的沉降超过建筑物允许沉降值时,影响建筑物正常使用造成工程事故。建筑物均匀沉降对上部结构影响不大,但沉降量过大,可能造成室内地坪低于室外地坪,引起雨水倒灌、管道断裂,以及污水不易排出等问题。不均匀沉降将导致建筑物上部结构产生裂缝、整体倾斜,严重的造成结构破坏。建筑物倾斜导致荷载偏心将改变荷裁分布,严重的可导致地基失稳破坏。
(2)特殊土地基对建筑物的影响。湿陷性黄土在天然状态上具有较高强度和较低的压缩性,但受水浸湿后结构迅速破坏,强度降低,产生显著附加下沉。严重时甚至导致建筑物破坏。土体在冻结时,产生冻胀,在融化时,产生收缩。土体冻结后,抗压强度提高,压缩性显著减小。土体融化时具有较大的流变性。冻土地基因环境条件改变,地基土体产生冻胀和融化,导致建筑物开裂,甚至破坏,影响其正常使用和安全。盐渍土含盐量高,固相中有结晶盐,液相中有盐溶液。盐渍土地基浸水后,因盐溶解而产生地基溶陷。另外,盐渍土中盐溶液将导致建筑物材料腐蚀。地基溶陷和对建筑物材料腐蚀都可能影响建筑物的正常使用和安全,严重时可导致建筑物破坏。