一、单项选择题(每题的备选答案中,只有1个最符合题意)
二、多项选择题(每题的备选答案中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。)
三、综合题1. (一)某房屋耐用年限为40年,已使用4年。在竣工前1年申请补办土地使用手续,但直到建成2年后才补办完土地使用权手续。确定的土地使用权年限为30年,经评估人员现场勘察鉴定,房屋结构、装修、设备部分损耗得分分别为20%、15%、17%,三部分评分修正系数可定为0.6、0.2、0.1。求:
1.按使用年限法计算损耗率。
2.按打分法计算损耗率。
3.按综合法计算损耗率(年限法权重55%,打分法45%)。
(一)
1.按使用年限法计算损耗率
因为,建筑物虽然在竣工前1年开始申请补办土地使用权手续,但直到建筑物竣工后已使用了2年才补办完相关手续,也就是其耐用年限仍晚于土地使用权年限的结束时间,故按建筑已使用年限加土地使用权剩余年限计算损耗率,损耗率=建筑物已即使用年限/(建筑物已使用年限+地使用权剩余使用年限)×100%
=4/[4+(30-2)]×100%=12.5%
2.按打分法计算损耗率
损耗率=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B
=20%×0.6+15%×0.2+17%×0.1=16.7%
3.按综合法计算损耗率
损耗率=使用年限损耗率×A+观察法(打分法)损耗率×A
=55%×12.5%+16×7%×45%=14.39%
2. (二)某建筑物的重置价格为200万元,经济耐用年限为50年,已使用年限为10年。根据评估人员推测,主体结构修复费用为1.5万元,装修的重置价格为60万元,耐用年限为8年,已使用2年;设备的重置价格为60万元,耐用年限为15年,已使用10年,残值为零。计算:
1.各部位的损耗率。
2.房屋的成新率。
(二)
1.各部位的损耗率
主体部位的损耗率=修复费用÷重置价值×100%=15÷(200-60-60)×100%
=18.75%
装修部位的损耗率=已使用年限÷经济耐用年限×100%=2÷8×100%=25%
设备部位的损耗率=10-15×100%=66.67%
2.房屋的成新率
主体部位造价占房屋重置成本的百分比=80÷200×100%=40%
装修部位造价占房屋重置成本的百分比=60÷200×100%=30%
设备部位造价占房屋重置成本的百分比=60÷200×100%=30%
房屋成新率:1-(40%×18.75%+30%×25%+30%×66.67%)=65%
3. (三)简述运用使用年限法评估建筑物的损耗时,如果建筑物的经济耐用年限与土地使用权的年限不一致,应如何正确处理。
(三)①建筑物的建设期不计入耐用年限,即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计;②建筑物耐用年限短于土地使用权年限时,应按建筑物耐用年限计算损耗;③建筑物耐用年限长于土地使用权年限时,应按土地使用权年限计算损耗;④建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前,其耐用年限早于土地使用权年限而结束时,应按建筑物耐用年限计算损耗;⑤建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前,其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时,应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算损耗。
4. (四)某项目的评估基准日为1994年9月30日,A类建筑物中有一个联合车间,1989年5月竣工交付使用,主体结构为钢屋架、大型屋面板的钢混结构厂房,跨度为18m,层高10m,钢门窗,水泥地面,并设有10t吊车两台,总建筑面积19600m
2。C类建筑中有简易库棚一座,1986年建成,已使用8年。试用年限法对上述房屋成新率进行计算。
(四)使用年限法,用公式表达有以下三种形式:
(1)建筑物损耗率=已使用年限÷建筑物耐用年限×100%
(2)建筑物损耗率=已使用年限÷(已使用年限+剩余使用年限)×100%
(3)建筑物成新率=1-房屋损耗率
公式(1)用于确定建造时间较短的建筑物,公式(2)用于确定已接近耐用年限或已超过耐用年限的建筑物。
联合车间已使用5年4个月,耐用年限为50年,则
联合车间损耗率=5.3÷50×100%=10.6%
联合车间成新率=1-10.6%=89.4%
考虑到该车间维护状况良好,故取成新率为90%。
简易库棚的耐用年限为10年,已使用8年,接近耐用年限,经调查了解该厂于1991年进行了一次大修,现在实物状态基本完好,预期沿可使用6年,则
简易库棚损耗率=8÷(8+6)×100%=57%
简易库棚成新率=1-57%=43%