B

[解析] 线性盈亏平衡分析法的假设条件，除了选项A、C、D，还包括：①产量变化，单位变动成本不变，从而总成本费用是产量的线性函数；②产量变化，产品售价不变，从而销售收入是销售量的线性函数；③按单一产品计算，当生产多种产品时，应换算为单一产品，不同产品的生产负荷率的变化应保持一致；④所采用的数据均为正常年份(即达到设计能力生产期)的数据。

D

[解析] 盈亏平衡点的值不论是用产量表示，还是用生产能力利用率表示；不论是用产品单价表示，还是用销售额表示，都是越低越好[BEP(V)除外]。具体表现在：①盈亏平衡点的值低，说明项目抗风险能力强，说明项目达到较低的年产量就可保本，当由于生产条件和市场需求发生变化而引起年产量减少，项目达不到设计生产能力时，项目可较大限度地承受由此带来的风险；②盈亏平衡点的值低，说明项目单位产品售价高，单位产品成本低，显然项目盈利能力强；③盈亏平衡点低，在产品滞销、竞争激烈时，只要生产销售相对较少量的产品，就能保本，使项目能生存下去。

D

[解析] 选项A，变现风险是指投资者急于将房地产转换为现金时由于折价而导致资金损失的风险；选项B，持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险；选项C，资本价值风险是指收益率的变化使得预期资本价值与现实资本价值之间产生差异而导致的风险。

B

[解析] 风险估计可分为主观概率估计和客观概率估计。主观概率估计是指人们根据自己的知识和经验，以及对事件的了解和认识，对预测对象未来发生可能性的大小作一个主观估计值。客观概率估计是根据大量的试验数据，用统计的方法计算某一风险因素发生的可能性，它是不以人的主观意志为转移的客观存在的概率。在房地产投资项目经济评价和可行性研究阶段，风险估计最常用的方法是主观概率估计。

A

[解析] 由于房地产投资项目投资规模大、投资类型多、投资时间长、不确定因素复杂，因此，房地产投资决策必须是建立在对投资项目进行科学、详细的可行性研究基础之上的，明确投资项目的建设地址、规模、建设内容与方案等技术上是否可行，法律上是否允许。

D

[解析] 在向一组参加预测的专家调查时，通常是以调查表的形式征集专家对m个可能发生事件主观概率的估计值，然后运用算术平均或加权平均对同一事件综合专家的意见，最后得出一组专家集体提出的主观概率值，即平均概率密度函数和累积概率分布函数。平均概率密度函数可预测各事件发生的可能性；累积概率分布函数可预测某一范围内事件发生的可能性。

A

[解析] 房地产开发项目工程设计管理的模式主要有：①房地产开发企业直接管理模式，即房地产开发企业组建工程设计管理机构，负责工程设计管理；②委托专业咨询公司管理模式，即房地产开发企业委托专业咨询公司代其进行设计管理，行使设计管理职能，并对设计单位进行监督和协调；③委托项目(工程)管理公司管理模式，即由房地产开发企业委托专业的项目(工程)管理公司代其对工程设计进行全过程管理。

B

[解析] 公开招标的优点是招标人可以在较广泛的范围内选择承包商，有利于取得最佳的工程方案，各投标人可以充分发挥自己在技术、资金、管理等方面的优势参与竞争，体现了公平竞争的原则。

A

[解析] 可供选择的房地产定价目标主要有实现预期利润、提高或维持市场占有率、维护企业形象和维持营业。实现预期利润、提高或维持市场占有率和维护企业形象三种定价目标均可以作为企业长期的定价目标，而维持营业定价目标只能作为特定时期的过渡性目标。

B

[解析] 成本加成定价法是在商品房单位成本的基础上按照一定比例增加预期收益和销售税费，确定商品房单位价格的方法，其公式为：商品房单位价格=。

A

[解析] 房地产估价中，计算报酬率的方法主要有：累加法和市场提取法。其中，累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法，累加法的一个细化公式为：报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率。

B

[解析] 假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值：开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费。

B

[解析] 求熟地价值的公式为：熟地价值=开发完成后的房地产价值-由熟地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得熟地的税费。

D

[解析] 选项A，重建价格采用的是与被估价建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等；选项B，重置价格采用的是估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等；选项C，重建价格与重置价格所得出的重新购建价格往往不同。

A

[解析] 利用单位比较法，该建筑物的重建价格=体积×单位体积造价=700×600=420000(元)，即42万元。

B

[解析] 建筑物的重新购建价格具体的求取方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。其中，单位比较法是指以被估价建筑物为整体，选取某种与该建筑物造价密切相关的计量单位(如单位面积、单位体积、延长米等)为比较单位，通过调查、了解在估价时点的近期建成的类似建筑物的这种单位造价(包含建造建筑物所必要的支出和应获得的利润)，并对其作适当的修正、调整来求取被估价建筑物重新购建价格的方法。

C

[解析] 业主在物业管理活动中享有下列权利：①按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；②提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；③提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；④参加业主大会会议，行使投票权：⑤选举业主委员会成员，并享有被选举权；⑥监督业主委员会的工作；⑦监督物业服务企业履行物业服务合同；⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(简称专项维修资金)的管理和使用；⑩法律、法规规定的其他权利。

C

[解析] 业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议的情况有：①经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；②发生重大事故或者紧急事件需要及时处理；③业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

A

[解析] 业主委员会应当在召开业主大会会议15日以前，将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告，如果是住宅小区召开业主大会会议的，还应当同时告知相关的居民委员会。

D

[解析] 房地产保险的赔偿根据以下原则确定补偿限制：①以实际损失为限，当被保险人的房屋财产遭受损失后，保险人应根据实际查损后确定的实际损失给予赔偿，被保险人不能得到超过其实际损失的赔偿；②以保险金额为限，保险金额为投保人和保险人在保险合同中约定的保险人赔偿金额的最高限度，赔偿金额不能高于保险金额，只能低于或等于保险金额；③以被保险人对保险标的具有的保险利益为限。

B

[解析] 盈利能力指标是反映项目财务效益的主要指标，包括静态指标和动态指标两类。其中静态指标未考虑资金的时间价值。动态指标则考虑了资金的时间价值。出售型房地产开发项目的盈利能力静态指标包括成本利润率、销售利润率、总投资收益率和静态投资回收期等。

A

[解析] 利息备付率指标的评价准则是：对于一般的房地产投资项目，利息备付率应大于2，否则表示项目的付息能力保障程度不足。尤其是当利息备付率低于1时，表示项目没有足够资金支付利息，偿债风险很大。

C

[解析] 选项A，综合保险是将财产和责任组合在一张保险单上，具有综合职能；选项B，房地产责任保险主要承保在房屋使用过程中产生的赔偿责任；选项D，财产损失保险是指以各种有形资产及其相关利益为保险标的，在约定条件下造成财产损失时由保险人提供风险保障的财产保险。

B

[解析] 土地储备贷款是指银行向借款人发放的用于土地收购、整理和储备的贷款，贷款期限原则上不超过2年。

C

[解析] 进行房屋保险时，先要确定保险金额，原则上要求保险金额与房屋实际价值相等。房地产保险费率是向投保人收取保险费的标准，一般是用千分率(‰)来表示的。保险费数额，取决于保险金额和保险费率。

C

[解析] 房地产保险人的赔偿或给付的责任范围包括：①损害发生在保险单条款已明确规定的保险责任内；②保险责任发生在保险有效期内；③以保险金额为限度。选项D，进行房屋保险时，原则上要求保险金额与房屋实际价值相等。

D

[解析] 保险人依照有关规定的约定对保险标的的损失负责赔偿的情况包括：①火灾、爆炸；②雷击、暴风、暴雨、热带风暴、台风、龙卷风、雹灾、雪灾、冰凌、洪水、崖崩、泥石流、滑坡、地面突然塌陷；③飞行物体及其他空中运行的物体坠落，不属于被保险人所有或使用的建筑物和其他固定物体的倒塌。由于下列原因造成保险标的的损失，保险人不负责赔偿：战争、敌对行为、军事行动、武装冲突、罢工、暴动、骚乱、核爆炸、核裂变和核聚变，放射性污染和其他环境污染；地震；擅自改变保险标的结构等。

D

[解析] 被保险房屋发生保险事故是由”第三者”而造成的，保险人可以先按合同向被保险人赔偿，然后代表被保险人向”第三者”行使索赔权，这种权利称为代位求偿权。

C

[解析] 房屋保险关系中，房屋投保人的义务包括缴纳保险费、救护有险情的房屋，以及发生意外事故时，向保险人报告等。选项B，是投保人的权利；选项C，是保险人的义务；选项D．是保险人的权利。

D

[解析] 根据保险标的的不同，一般保险可分为财产保险和人身保险两大类。其中，财产保险包括财产损失保险、信用保险、责任保险、保证保险。人身保险有多种分类方式，按保险责任不同分为人寿保险、人身意外伤害保险和健康保险；按承保方式不同可分为团体保险和个人保险等。

CE

[解析] 财务内部收益率是指项目在整个计算期内各计算时点净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。选项C，同一项目的项目投资财务内部收益率并不一定高于资本金财务内部收益率；选项E，财务内部收益率越高，只能说明该投资项目可行性高，并不意味着投资风险越小。

ACDE

[解析] 选项B，年税前利润总额=经营收入(含销售、出租、自营)-经营成本-运营费用-销售税金。

BD

[解析] 房地产销售的间接渠道是指房地产产品经过房地产经纪机构从房地产开发企业转移到客户。间接渠道的缺点有：①房地产经纪机构虽然有市场调研等方面的优势，但存在着对房地产开发企业开发的商品房不如房地产开发企业熟悉的缺点，容易造成开发和销售的矛盾，增大了开发与销售之间协调的工作量；②如果房地产经纪机构的销售业绩和房地产开发企业自己销售预计的业绩基本持平，这种情况下房地产开发企业支付的佣金就“得不偿失”。选项B、D，属于房地产销售直接渠道的缺点。

ACE

[解析] 选项B，如果以上一时期作为基期，称为环比价格指数；选项D，采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例在自身状况下的价格×房地产状况调整系数=可比实例在估价对象状况下的价格。

ACDE

[解析] 房地产状况调整的具体思路是：①确定对估价对象这类房地产的价格有影响的各种房地产自身因素；②将可比实例与估价对象在这些因素方面的状况逐一进行比较，找出它们之间的差异程度；③将可比实例状况与估价对象状况之间的差异程度转换为价格差异程度；④根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行调整。

ACDE

[解析] 估价技术报告一般包括：①估价对象分析(包括最高最佳利用分析)；②市场背景分析(即估价对象子市场分析)；③估价方法选用分析；④估价的详细测算过程；⑤估价结果及其确定理由。

ACDE

[解析] 使用物业的禁止性规定的内容包括：①损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；②占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；③违章搭建、私设摊点；④在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；⑤违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；⑥擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；⑦利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；⑧违反物业管理区域内饲养动物的有关约定。

ABCE

[解析] 临时管理规约的主要内容包括：①物业的自然状况和权利状况；②业主使用物业应当遵守的规则；③维修养护物业应当遵守的规则；④涉及业主共同利益的事项；⑤违约责任。

BCDE

[解析] 社会文化环境调研的主要内容有：①区域内居民的受教育程度、职业构成、文化水平、妇女就业面大小等；②区域内居民的价值观、审美观、风俗习惯、家庭生活习惯等；③区域内居民的民族构成、宗教信仰、社会阶层分布等；④区域内居民的文化设施状况，包括种类、数量、分布，具有地方特色的节庆活动等。

ACDE

[解析] 在房地产抵押贷款中，应该明确的内容有：①最高贷款期限；②提前还款的规定；③还款方式；④手续费；⑤担保和保险；⑥抵押率；⑦贷款利率。