在投标中要有符合标书的3个要求：一是符合招标书的要求，二是符合该物业项目管理的实际需求，三是充分反映物业管理的特点和长处。隋总的错误在于只写了管理企业建设的内容，反映不出投标书中其他方面，所以多次失败。标书主要应包括以下内容：
   ①投标函。投标函是致招标人的信函，是投标书的首项内容，一般包括投标意向的表达、履约的意愿及履约的内容，投标总价和房屋及附属设备设施维修养护、安全管理、环境管理等各分项服务价格，以及投标人的联系方式等。投标函应有投标物业管理企业法定代表人或其授权的代表签字，并盖上企业印章。
   ②投标报价一览表。管理费用是投标书中最重要的内容之一，招标书一定要提出合理的、有依据的投标报价。投标报价一览表一般不仅列明投标总价和各分项服务价格总表，还要列明各项物业管理服务费用测算明细表。
   ③投标物业管理企业简介。为了让招标人和评标委员对投标物业管理企业产生深刻的印象，投标书中应用一定的篇幅简要介绍本投标企业的情况，如本企业的光荣历史、规模实力、取得的荣誉，优势、特点、企业文化、管理和服务理念，以前管理过或正在管理的物业名称、地址、类型、数量，与标的物业相似的物业管理经验和成果，主要负责人的专业物业管理经历和经验。
   ④物业管理项目部设置。投标物业管理企业应根据投标物业的规模、功能和布局、招标人的要求以及物业管理企业的管理模式，确定合理的项目管理运作机构和人员配置。未来的物业管理项目部内部管理机构的设置可用框架图的形式表示。在投标书中，应该说明拟设置的各个职能部门的职责，以及拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的设备等。
   ⑤物业管理方案要点。编写投标书过程中最关键的环节就是管理方案的设计和标价的计算。投标物业管理企业应根据拟承接物业项目的具体情况，分析确定物业管理服务的范围、类型、档次、标准等项内容，并对各项管理服务费单价和总标价做出较为精确的测算，拟定出物业管理方案。
   首先，分析拟承接物业项目的特点及其物业管理的特点、难点和要求，并分析业主和使用人对物业管理服务的期望和服务需求等。
   然后，介绍本企业将在各阶段提供的各项物业管理服务模式、服务特色、服务承诺、服务内容、服务形式、服务方法、质量目标、保障措施、物资装备、工作量、服务费用等。其中，根据本企业的实力提出承接物业项目管理后能够达到的质量目标，是投标书中的一个重要内容。一般说来，质量目标表现在两个方面：一是总体达到的某种水平，一般指有关部门给予评定的优秀、示范称号，如建设部评定的全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)，省、市一级的物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)等；第二种是管理达到的具体质量指标，如设备完好率、报修回访率等等。
   此外，如果投标物业管理企业拟在中标后将物业管理区域内的某些专项服务业务委托给专业性服务企业，应当在投标文件中加以说明。
   ⑥投标书附件。投标物业管理企业可以根据需要以附件的形式将企业标准化操作手册、内部管理制度、服务技术支持体系、服务质量保障体系、资质证明材料、联合体共同投标协议等资料作为附件附于投标书中。
   如果招标文件中规定了投标书的格式，在编写投标书时，不得改变投标书的格式，原有格式不能表现的投标意图，可另附补充说明。
   投标书应字迹清楚整洁，纸张统一，装帧美观大方，最好打印。计算数字要准确无误，无论单价、合计、总标价及其大小写数字，均应仔细核对。

龙华房地产管理开发公司在招标中的错误在于：
   ①没有提供招标文件详细内容。
   ②没有组织投标申请人到现场了解物业的实际建设情况。
   应该做到：
   ①招标人可以向投标人免费提供或出售招标文件。若采用公开招标方式，则要根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。经审查合格的申请人方能发给招标文件。
   ②组织现场考察。在投标申请人取得招标文件后，招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织投标申请人到物业项目现场进行实地踏勘，并对项目进行必要的介绍，包括提供隐蔽工程图纸等详细资料。
   ①选择招标方式。
   ②编制招标文件。选定招标方式后，即应根据物业管理项目的特点和需要着手编制招标文件。物业管理招标文件应包括以下内容：
   a．招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等。
   b．物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等。
   c．对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等。
   d．评标标准和评标方法。
   e．招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等。
   f．物业服务合同的签订说明。
   g．其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
   如果需要对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改，应在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
   如果招标人需要制订标底，即预先测算出一个较为合理的物业管理服务基本价格，在编制完招标文件之后，就应该以一个比较先进的物业管理方案为基础研究确定标底。制订标底是招标的一项重要准备工作。标底的主要作用是作为招标人审核投标人报价、评标和确定中标人的重要依据。
   ③进行招标行政备案。建设部的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(建住房[2003]130号)规定，前期物业管理的招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案：
   a．与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件。
   b．招标公告或者招标邀请书。
   c．招标文件。
   d．法律、法规规定的其他材料。
   ④开标。
   ⑤评标和定标。
   评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。评标委员会的专家成员，应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。
   在评标过程中，可以召开现场答辩会，也可以不召开现场答辩会。召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。
   评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标，按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。
   评标委员会完成评标后，向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人一般应按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。
   评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。
   ⑥发出中标通知书。
   ⑦进行定标行政备案。
   ⑧签订委托服务合同。

①招标活动违规行为的禁止。招标活动不得出现违规行为，招标人必须遵循国家有关法律法规的规定：
   a．招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。
   b．招标人设有标底的，标底必须保密。
   c．在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。
   ②投标活动违规行为的禁止。投标活动不得出现违规行为，投标人必须遵循国家有关法律法规的规定：
   a．不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。
   b．不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。
   c．禁止以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。
   d．不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。
   e．不得以低于成本的报价竞标。
   ③评标活动违规行为的禁止。评标活动不得出现违规行为，评标委员会必须遵循国家有关法律法规的规定：
   a．评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。
   b．评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。
   与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。

市场营销策略的主要内容：
   ①建立营销机构。
   ②调查分析市场。
   a．收集物业管理市场各方面的信息。
   b．建立营销信息体系。
   c．对有用信息从营销角度进行研究。
   ③明确市场定位。
   ④确定经营战略。
   a．特色品牌专一发展模式。
   b．特色品牌综合发展模式。
   c．连锁经营发展模式。
   d．资产重组发展模式。
   ⑤设计营销策略。
   ⑥制订和实施营销方案。

①选定物业项目。
   ②制订营销计划。
   a．服务特色。
   b．服务内容与质量标准。
   c．服务项目定价策略和原则。
   ③实施营销计划。
   ④参加投标竞争。

①成立工作小组。②获取招标文件。③解读招标文件。④考察物业现场。⑤参加标前会议。⑥进行招标可行性分析。⑦编制招标文件。⑧封送标书。⑨现场答辩。⑩签订委托服务合同。

①招标人和投标人。②招标方式。③招标代理。④招标时限。⑤编制招标书的时限。⑥联合招标。⑦中标物业管理企业履约义务。⑧评标专家的管理。⑨注意事项。