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物业经营管理分类模拟题收益性物业价值评估(五)
一、单项选择题
(每题的备选项中，只有1个最符合题意)
1. 房屋的商品租金又称全价租金，是指以物业价值为基础确定的租金，由
因素构成。
A.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费
B.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租
C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润
D.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润
A
B
C
D
C
2. 市场法适用的对象是
的物业。
A.出租
B.自用
C.公益性
D.具有交易性
A
B
C
D
D
3. 以下房地产价值中，随着时间的推移而不断减少的是
。
A.原始价值
B.折余价值
C.市场价值
D.评估价值
A
B
C
D
B
4. 以下房地产价值中，随着时间的流逝而上下波动的是
。
A.原始价值
B.账面价值
C.市场价值
D.投资价值
A
B
C
D
C
5. 由房屋租赁市场供求关系决定的租金是
。
A.商品租金
B.市场租金
C.成本租金
D.准成本租金
A
B
C
D
B
6. 以下房地产价值中，保持始终不变的是
。
A.原始价值
B.账面价值
C.市场价值
D.投资价值
A
B
C
D
A
7. 房地产估价结果是估价对象在
时的客观合理价格或价值。
A.估价作业日期
B.估价时点
C.价格日期
D.价值时点
A
B
C
D
B
8.
是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。
A.收益法
B.成本法
C.年限法
D.市场法
A
B
C
D
C
9. 某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗物业的报酬率为8.5%。该宗物业的收益价格为
万元。
A.91.52
B.92.30
C.95.52
D.90.12
A
B
C
D
A
10. 物业价格实质上是
。
A.物业的市场价格
B.物业的权益价格
C.物业的土地价格
D.物业的理论价格
A
B
C
D
B
11.
，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
A.收益法
B.市场法
C.剩余法
D.成本法
A
B
C
D
A
12. 在房地产估价的成本法中的“成本”，并非通常意义上的成本，而是
。
A.价值
B.成交价
C.费用
D.价格
A
B
C
D
D
二、多项选择题
(每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意)
1. 一套建筑面积100m
2
。单价3000元/m
2
的住房，在
付款方式下实际价格和名义价格相等。
A.要求在成交日期时一次付清
B.如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠3%
C.从成交日期时分期付清，如首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付10万元
D.以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付
E.约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清
A
B
C
D
E
AD
2. 以下属于土地取得成本构成的项目有
。
A.农地征地费用
B.拆迁安置补偿费用
C.土地使用权出让金
D.基础设施配套费用
E.勘察设计和前期工程费
A
B
C
D
E
ABC
3. 下列价格种类中，有平均价的是
。
A.起价
B.标价
C.成交价
D.起拍价
E.应价
A
B
C
D
E
BC
4. 下列
情况下，需要进行交易情况修正。
A.公司与其职工之间的交易
B.不同母公司的子公司与子公司的交易
C.以正常市场价格成交的交易
D.以招标方式成交的交易
E.不了解市场行情而成交的交易
A
B
C
D
E
ADE
5. 建筑物的经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。包括
。
A.市场供给过量、需求不足
B.自然环境恶化
C.建筑式样过时
D.交通拥挤、城市规划改变
E.政府政策变化
A
B
C
D
E
ABDE
6. 正常房地产成交价格形成时的必要条件有
。
A.垄断市场的存在
B.信息畅通
C.平等自愿
D.诚实无欺
E.没有利害关系
A
B
C
D
E
BCDE
7. 可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有
。
A.租赁收入
B.潜在毛收入
C.有效毛收入
D.净运营收益
E.销售收入
A
B
C
D
E
BCD
8. 下列关于收益性物业价值评估的基本方法的说法中，正确的有
。
A.收益率与资本化率的本质区别在于前者用在通过持有期间的所有净现金流估算房地产价值，后者仅使用持有期第一年的净现金流在求取价值
B.利用市场法估计估价对象的市场价值时，如果可比实例的价格是在卖方急切想要出售的情况下形成的，应进行交易情况修正，交易情况修正系数大于1
C.一般而言，房地产价格越高的城市，地价在房价中所占的比例越大
D.从全社会来看，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高；反之则低
E.经济折旧是指由于功能过失或落后，使估价对象的经济价值遭受损失的折旧类型
A
B
C
D
E
ABCD
9. 收益性物业价值的高低主要取决于
。
A.未来净收益的大小
B.获得净收益期限的长短
C.获得净收益的可能性
D.出租率的高低
E.地理位置的便捷程度
A
B
C
D
E
ABC
10. 收益法应用的关键是
。
A.房产收入
B.净收益
C.经营成本
D.资本化收率
E.有效毛收入
A
B
C
D
E
BE
11. 下列情况中，需要进行交易情况影响修正的有
。
A.亲友之间进行的交易
B.房地产交易日期
C.相邻物业的合并交易
D.急于出售或急于购买的交易
E.房地产权益
A
B
C
D
E
ACD
12. 关于收益性物业，下列说法正确的是
。
A.判定物业是否为收益性物业，是看此类物业本质上是否具有直接产生收益的能力
B.某套公寓目前尚未出租而空置，所以不属于收益性物业
C.某幢写字楼目前尚未出租而空置，该楼属于收益性物业
D.尚未出租的公寓和写字楼的收益可以通过“收益法”来求取
E.尚未出租的公寓和写字楼的收益可以通过“市场比较法”来求取
A
B
C
D
E
ACE
13. 下列估价对象中，适宜用收益法的有
。
A.游乐场
B.仓库
C.廉租住宅
D.标准厂房
E.写字楼
A
B
C
D
E
ABDE
14. 成本法中计算的销售税金及附加包括
。
A.营业税
B.土地增值税
C.土地使用税
D.城市维护建设税
E.教育费附加
A
B
C
D
E
ADE
15. 以下关于建筑物寿命的说法，正确的有
。
A.建筑物的经济寿命短于其自然寿命
B.建筑物的自然寿命是指建筑物从交付之日起到不堪使用时的年数
C.建筑物的经济寿命足指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数
D.建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长
E.建筑物的自然寿命是指建筑物从财务入账转为固定资产之日起到不堪使用时的年数
A
B
C
D
E
ACD
16. 比较法适用的对象有
。
A.高档公寓
B.别墅
C.房地产开发用地
D.学校
E.特殊工业厂房
A
B
C
D
E
ABC
17. 人口因素对物业价格的影响主要有
。
A.人口数量
B.人口结构
C.人口素质
D.家庭人口规模
E.地区发展状况
A
B
C
D
E
ACD
18. 房地产估价的基本方法是
。
A.净现金流量法
B.利润率法
C.成本法
D.收益法
E.市场法
A
B
C
D
E
CDE
19. 用成本法评估新建房地产价格时，新建房地产价格构成包括
。
A.基础设施建设费
B.土地开发成本
C.折旧费
D.维修费
E.土地取得成本
A
B
C
D
E
BE
20. 收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括
。
A.住宅(特别是公寓)
B.标准厂房(用于出租的)
C.加油站
D.写字楼
E.仓库(用于出租的)
A
B
C
D
E
ABCDE
21. 在商品销售中出现的一组价格是
。
A.起价
B.均价
C.应价
D.成交价
E.标价
A
B
C
D
E
ABDE
22. 下列有关报酬资本化的计算公式中相关符号说法正确的是
。
A.V表示物业的收益价格
B.4表示物业的净收益
C.y表示物业的报酬率或折现率
D.n表示物业的收益期限
E.n通常为收益年限
A
B
C
D
E
ABCDE
23. 形成房地产价格的条件有
。
A.有用性
B.稀缺性
C.有效需求
D.有效供给
E.交易性
A
B
C
D
E
ABC
24. 根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为
。
A.通货膨胀折旧
B.物质折旧
C.功能折旧
D.经济折旧
E.资金坏账折旧
A
B
C
D
E
BCD
25. 以下关于家庭人口规模变化对房地产价格的影响说法中，正确的是
。
A.家庭人口规模变小，房地产价格有下降的趋势
B.家庭人口规模变小，房地产价格有上升的趋势
C.家庭人口规模变大，房地产价格有下降的趋势
D.家庭人口规模变大，房地产价格有上升的趋势
E.家庭人口规模变大变小，只要人口数量不变，对房地产价格变化没有影响
A
B
C
D
E
BC
26. 下列关于重新购建价格的概念，说法正确的是
。
A.重新购建价格是估价时点时的价格
B.重新购建价格是客观的价格
C.重新购建价格是重新购建的实际成本
D.建筑物的重新购建价格中已扣除建筑物的折旧
E.土地的重新购建价格足其在估价时点状况下的价格
A
B
C
D
E
ABE
27. 真正的房租构成因素包括
。
A.物业服务费
B.房屋折旧费
C.租赁费用
D.利润
E.水电费
A
B
C
D
E
BCD
28. 下列对象，在估价时适宜用市场法的是
。
A.房地产开发用土地
B.公园
C.机场
D.写字楼
E.教窄
A
B
C
D
E
AD
29. 属于政府定价的房地产价格有
。
A.公房出售的标准价
B.公房出售的成本价
C.经济活用住房出售价格
D.合作建房的出售价格
E.商品房的出售价格
A
B
C
D
E
AB
30. 在物业拍卖中出现的价格是
。
A.起价
B.保留价
C.应价
D.成交价
E.招标价
A
B
C
D
E
BCD
31. 运用市场法估价的步骤包括
。
A.制定计划
B.搜集交易实例
C.选取可比实例
D.对可比实例的成交价格进行处理
E.求取比准价格
A
B
C
D
E
BCDE
32. 建筑物的功能折旧又称精神磨损，其原因主要是
。
A.自然环境恶化
B.消费观念改变
C.设备陈旧落后
D.城市规划改变
E.政府政策变化
A
B
C
D
E
BC
33. 建筑物的物质折旧包括
。
A.自然经过的老化
B.止常使用的磨损
C.意外的破坏毁损
D.延迟维修的损坏残存
E.消费观念变更
A
B
C
D
E
ABCD
34. 以下属于土地开发成本构成的项目有
。
A.基础设施建设费用
B.拆迁安置补偿费用
C.房屋建筑安装工程费
D.公共配套设施建设费
E.勘察设计费
A
B
C
D
E
ACDE
35. 能够导致物业价格下降的因素有
。
A.人口增长
B.人民币升值
C.抵押贷款利率上调
D.钢材涨价
E.提高契税税率
A
B
C
D
E
CE
36. 构成成本租金的有
。
A.准成本租金
B.折旧费
C.房产税
D.维修费
E.管理费
A
B
C
D
E
BCDE
37. 下列各项都会引起建筑物价值的损失，其中属于经济折旧的有
。
A.没有适当地采取预防、养护措施或修理不够及时
B.办公楼没有电梯、集中空调、宽带等
C.一个高级住宅区附近兴建了一座工厂，导致该居住区的物业价值下降
D.住宅没有卫生间、暖气、燃气、电话线路、有线电视等
E.市场供给过量
A
B
C
D
E
CE
38. 下列有关市场调节价、政府指导价和政府定价的说法，不正确的是
。
A.市场调节价、政府指导价和政府定价，是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格
B.市场调节价足由经营者自主制定，由政府临督形成的价格
C.出售公有住房的标准价、成本价属于政府指导价
D.政府定价是指由政府价格主管部门和其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格
E.经济适用住房的出售价格属于政府定价
A
B
C
D
E
BCE
39. 下列对象，在估价时适用成本法的是
。
A.住宅
B.学校
C.标准工业厂房
D.医院
E.钢铁厂
A
B
C
D
E
BDE
40. 下列因素中，会导致建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失的是
。
A.过去建筑标准过低
B.建筑设计上的缺陷
C.消费观念改变
D.建筑技术进步
E.出现了更好的建筑物
A
B
C
D
E
ABCDE
41. 物业价格的特征有
。
A.物业价格受区位影响很大
B.物业价格实质是物业权益的价格
C.物业价格容易受交易者的个别因素影响
D.物业价格形成时间短
E.物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金
A
B
C
D
E
ABCE
42. 下列估价对象中，适宜用收益法的有
。
A.影剧院
B.写字楼
C.餐馆
D.游乐园
E.古建筑
A
B
C
D
E
ABCD
43. 期房的价格由以下
因素决定。
A.现房价格
B.风险补偿
C.成本价格
D.预计从期房达到现房期间现房出租的净收益
E.预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值
A
B
C
D
E
ABE
44. 以下难以使用市场法估价的房地产有
。
A.标准工业厂房
B.写字楼
C.古建筑
D.纪念馆
E.学校
A
B
C
D
E
CDE
45. 下列关于现货交易与期货交易的说法，正确的是
。
A.现货价格总是高于期货价格
B.无论足现货交易还是期货交易，都可选择在未来付款
C.赊销属于一种现货交易
D.无论足现货交易还是期货交易，交易达成日都在现在
E.现货交易的交货日可在未来
A
B
C
D
E
BCD
46. 土地取得成本的构成包括
。
A.农地征收中发生的费用和土地使用权出让金
B.城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金
C.通过市场“购买”土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费
D.购置土地的价款和在购置时应由物业开发商(作为买方)缴纳的税费(税、交易手续费)
E.建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用
A
B
C
D
E
ABCD
47. 均价是所销售商品房的平均价格，具体有
。
A.应价的平均价格
B.标价的平均价格
C.起价的平均价格
D.表格价的平均价格
E.成交价的平均价格
A
B
C
D
E
BE
一、单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
二、多项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
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