银符考试题库B12
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物业管理师物业经营管理模拟10
一、单项选择题
(每题的备选项中,只有1个最符合题意)
1. 下面对工业物业管理的说法,不正确的是
。
A.通常与企业生产活动的流程与空间需求特征相关
B.必须保证能源供应和内部运输系统的通畅
C.要兼顾物业资产的有效利用状况及运行成本对企业生产成本和经营利润的影响
D.整体开发的各种使用用途的工业物业管理
A
B
C
D
D
2. 对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业,除了物业管理,还要进行相应的
和组合投资管理工作。
A.资产管理
B.财务管理
C.投资管理
D.经营管理
A
B
C
D
A
3. 房地产投资也并不是十全十美,有某些缺点。这些缺点突出表现在
。
A.流动性差
B.投资数额巨大和投资回收期较长
C.需要专门的知识和经验
D.以上全部正确
A
B
C
D
D
4. 变现风险是指
。
A.房地产市场的周期波动给投资者带来的风险
B.急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险
C.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求风险
D.物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用而带来的风险
A
B
C
D
B
5. 房地产投资中的区位,绝不能简单地将其理解为地理位置,还应重点考察其在
。
A.城市社会经济活动中的位置
B.整体市场供求关系中的位置
C.未来城市发展建设中的位置
D.以上全部正确
A
B
C
D
D
6. 对于一个特定的经济系统而言,投入的资金,花费的成本和获取的收益,都可以看成是货币形式体现的资金流出或
。
A.现金流入
B.现金流出
C.资金流出
D.净现金流量
A
B
C
D
C
7. 年利率为12%,存款额为1000元,期限为一年。一年12次按月利率计息,则一年后的本利和为
元。
A.1120.00
B.1125.51
C.1126.83
D.1147.96
A
B
C
D
C
8. 此图为
。
A.一次支付现金流量图
B.等差序列支付现金流量图
C.等额序列支付现金流量图
D.等比序列支付现金流量图
A
B
C
D
B
9. 第一类无形磨损,是指
。
A.由于技术进步因素的影响,社会上出现了结构更先进,技术更完善,生产效率更高,运行费用更低的新型设备,从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后造成的磨损
B.生产制造工艺的改进,劳动生产率的提高,设备生产成本降低导致设备市场价格降低,从而引发的原来购买的设备贬值
C.设备因自然力产生的磨损
D.设备在运转过程中,在外力作用下产生的实体磨损变形和损坏
A
B
C
D
B
10. 某商业店铺的购买价格为60万元,其中40万元由金融机构提供抵押贷款,余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资年税后净现金流量为2.2万元,则该项投资的税后现金回报率为
。
A.9%
B.10%
C.11%
D.14%
A
B
C
D
C
11. 等额还本利息照付是指
。
A.借款期间每期仅支付当期利息,而不还本金,最后一期归还全部本金并支付当期利息
B.规定期限内分别归还等额的本金和相应的利息
C.在规定期限内分别等额摊还本金和利息
D.借款期末一次偿付全部本金和利息
A
B
C
D
B
12. 物业价格的有效需求是指
。
A.支付能力支持的需要
B.不但愿意购买而且有能力购买
C.只有需要而无支付能力
D.虽然有支付能力但不需要
A
B
C
D
A
13. 成交价格是一个
的事实。
A.正进行
B.继续进行
C.已经完成
D.无结束
A
B
C
D
C
14. 面积包括面积单位和面积
。
A.内容
B.内涵
C.情况
D.状况
A
B
C
D
B
15. 一套建筑面积为100m
2
,单价为3000元/m
2
,总价为30万元的住房,在实际交易中约定在一年后付清,则实际单价为
元/m
2
。
A.2857
B.2963
C.2975
D.3000
A
B
C
D
D
16. 从物业价值是从物业预期未来收益的现值之和的角度来看,由于物业价值与折现率
相关,而折现率与利率
相关,所以利率升降会使物业价格
。
A.负 负 上升或下降
B.正 正 上升或下降
C.负 正 下降或上升
D.正 负 下降或上升
A
B
C
D
C
17. 某宗物业交易,买卖双方在合同中写明,买方付给卖方2325元/m
2
,买卖中涉及的税费均由买方负担,据悉,该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%,则该宗物业的正常成交价格为
元/m
2
。
A.2500
B.2625
C.2763
D.2325
A
B
C
D
A
18. 某宗物业是政府有偿出让的土地上开发建设的,当时获得的土地使用年限为50年,至今已使用了6年;预计利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益为8万元;该宗物业的报酬率为8.5%,则该宗物业的收益价格为
万元。
A.90.56
B.91.52
C.94.43
D.95.12
A
B
C
D
B
19. 在下列交易中,成交价格往往会偏离正常市场价格
。
A.相邻物业的合并交易
B.交易税费非正常负担的交易
C.交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易
D.以上全是
A
B
C
D
D
20. 如下图所示,商品住宅需求曲线由D
1
变成D
2
,如果住宅价格仍为户,则居民购买商品住宅需求量下降为
。
A.Q
B.Q
C.Q
D.不确定
A
B
C
D
C
21. 销售量是指报告期内销售房屋的数量、单位建筑面积和
。
A.体积
B.件数
C.套数
D.个数
A
B
C
D
C
22.
是政府调控房地产市场的主要对象。
A.区位
B.房地产收益
C.房地产价格
D.房地产管理
A
B
C
D
C
23. 当使用者的购买目的是置业投资时,更加重视对市场供求关系、
的分析,以便制定出更明智的租买决策。
A.租金价格水平
B.市场吸纳情况
C.竞争情况分析
D.以上全部正确
A
B
C
D
D
24.
,是为物业资本支出准备资金的惯例做法。
A.建立准备基金
B.建立预备基金
C.确立准备基金
D.确立预备基金
A
B
C
D
A
25. 从物业管理者的权益角度考虑,自动延期的延长期限最好是在
的租约中明确地规定下来。
A.最初
B.最终
C.计划
D.预算
A
B
C
D
A
26. 在制定租赁方案时,需要首先确定物业中
。
A.能够对外出租的面积和租赁方式
B.编制租赁经营预算
C.定后目标市场
D.确定租金方案
A
B
C
D
A
27. 申请房屋租赁登记备案应当提交证明文件包括书面租赁合同、
。
A.房屋所有权证
B.当事人合法证件
C.城市人民政府规定的其他文件
D.以上全是
A
B
C
D
D
28. 房屋租赁当事人双方的权利义务,均与合同的存续间相关。时间是合同的基本元素,因此房屋租赁合同属于
。
A.双务合同
B.有偿合同
C.要式合同
D.继续性合同
A
B
C
D
D
29.
是物业经营管理企业实施LRM的基础,也是CRM的基础。
A.建立详细的租户档案
B.租赁期内的服务
C.租金缴交的管理
D.数据统计与分析
A
B
C
D
D
30. 在数量上,
等于不同方案之间增加或缩小单位物业管理服务量的成本变化量,乘以增加或减少的单位服务量,再加上由于增加或缩小服务规模而导致的“固定成本”。
A.边际成本
B.差异成本
C.机会成本
D.估计成本
A
B
C
D
B
31. 成本项目的估算方法,最后都必须
。
A.分摊到每月每平方米
B.算上法律费用
C.×100%
D.以整数出现
A
B
C
D
A
32.
特别适合那些经营管理水平较高,业务结构和业务数量较为稳定的物业管理企业采用。
A.固定预算
B.弹性预算
C.零基预算
D.概率预算
A
B
C
D
A
33. 物业管理企业财务管理部门可以采用
形式,对成本实行总额控制。
A.同理理论
B.费用手册
C.实施预算
D.控制成本
A
B
C
D
B
34. 在物业经营管理活动中,不论是哪种类型的合同,其构成要素包括
。
A.物业经营管理服务报告的内容要求
B.管理者的权力范围
C.管理者的责任
D.以上全是
A
B
C
D
D
35. 物业交付业主前,物业服务费由
承担;物业交付业主后,由
承担。
A.建设单位 建设单位
B.业主 业主
C.建设单位 业主
D.业主 建设单位
A
B
C
D
C
36. 所有物业管理企业在相同的条件下参加投标,招标方在招标文件中向所有物业管理企业提供的资料,提出的投标条件和投标书编制要求都是一致的,这是物业管理招投标原则中的
原则。
A.公开
B.公平
C.公正
D.合理
A
B
C
D
B
37.
的目的是为了对带来不同程度损失的风险采取不同对策。
A.风险识别
B.风险评估
C.风险控制
D.风险调整
A
B
C
D
B
38. 物业保险的目的是利于善后工作和
。
A.分散意外损失
B.确保财产安全
C.保护意外财产
D.转移直接伤害
A
B
C
D
A
39. 公共责任保险的除外责任包括
。
A.绝对除外责任
B.可以附加承保的除外责任
C.公众责任不能保,但其他保险可承保的除外责任
D.以上全是
A
B
C
D
D
40.
是在企业实行内部经济核算制的条件下,企业内部各单位之间相互提供的商品和劳务要进行计价结算形成的。
A.企业同其所有者之间的财务关系
B.企业同其债权人之间的财务关系
C.企业内部各单位之间的财务关系
D.企业同职工之间的财务关系
A
B
C
D
C
41. 财务情况说明书包括企业生产经营的基本情况、
。
A.利润实现和分配情况
B.资金增减和周转情况
C.对企业财务状况、经营成果和现金流量有重大影响的其他事项
D.以上全部正确
A
B
C
D
D
42.
是将基本评价结果与定性评价结果按照规定的方法进行拟合的最终评价分数。
A.综合评价结果
B.最终评价结果
C.终极评价结果
D.初步评价结果
A
B
C
D
A
43. 下列属于发展能力状况修正指标的是
。
A.经营亏损挂账比率
B.长期资产适合率
C.总资产增长率
D.应收账款周转率
A
B
C
D
C
44. 用于评议指标的评价计分的方法是
。
A.功效系数法
B.综合分析判断法
C.定量计分法
D.定量和定性相结合计分法
A
B
C
D
B
45. 针对物业管理报告的不同,其公布或送达的具体要求也不同,一般来说,向企业高层管理者以及企业的投资者或董事会提交的物业管理报告,收益性物业的物业管理报告通常都需要
公布或提交一次。
A.每月
B.每季度
C.每半年度
D.一年度
A
B
C
D
A
46. 下列对写字楼物业管理工作模式的说法,错误的是
。
A.物业管理目标是物业的市场定位
B.建筑物管理包括确定适当的建筑物维修养护的标准,建筑物管理办法,对建筑物进行定期检查和公共设施设备的维修养护与管理
C.租赁期间管理主要指租户履行租约义务的监督,制定的有效的租金收取政策,服务管理、租金调整和续租谈判和租期结束时的管理等工作
D.经营状况评估是指物业管理企业经常更新和评估物业的财务状况,以便从中发现物业经营状况好坏的原因的过程
A
B
C
D
A
47. 在写字楼出租过程中,物业管理师常要计算可出租面积和出租单元内建筑面积的比例系数(R/U系数),实际划归租户独立使用的面积是单元内建筑面积,但计算租金时要将该单元内建筑面积再
R/U系数。
A.加上
B.减去
C.乘以
D.除以
A
B
C
D
C
48. 写字楼物业投保的最大特点是
。
A.写字楼物业的业主,物业管理企业和租户都要参加保险
B.主被称为投保人,物业管理企业为附属投保人
C.保费费是物业运营成本的一部分,且这部分费用最终要转嫁到租户身上
D.物业投资过程中的所有风险都可能通过保险安排来进行规避,但在物业投保的过程中,业主或物业管理企业通常还要在投保项目和保险支出之间作出平衡
A
B
C
D
C
49. 物业管理绩效评价报告由
组成。
A.封面
B.正文
C.附录
D.以上全是
A
B
C
D
D
50.
是零售商业物业经营管理的核心内容。
A.策略与运行管理
B.现场管理
C.营销管理
D.财务管理
A
B
C
D
A
51. 研究消费者被零售商业物业中知名度高、信誉好的主力店吸引到零售商业物业中来,但同时又光顾了其他零售店的现象的是
。
A.中心地理论
B.同类零售店聚售理论
C.需求的外部效应理论
D.同期理论
A
B
C
D
C
52. 下列英文略写中,表示生命周期成本的是
。
A.LCC
B.LGG
C.LCG
D.LGC
A
B
C
D
B
53. 不属于以应收账款形式的不良资产是
。
A.证卷投资的应收账款
B.逾期的应收账款
C.呆滞的应收账款
D.坏财、死财形式的应收账款
A
B
C
D
A
54. 投资者为了降低投资风险并实现收益最大化的目标需进行
。
A.分期投资
B.组合投资
C.分步投资
D.投资管理
A
B
C
D
B
55. 超出性租金是
。
A.毛租
B.净租
C.百分比租金
D.以上全是
A
B
C
D
C
56. 在零售商业物业中,客户投诉一般分为
。
A.来访投诉
B.电话投诉
C.来信报拆
D.以上全是
A
B
C
D
D
57. 编制弹性成本预算的主要方法有公式法和
。
A.列表法
B.举例法
C.排除法
D.划分法
A
B
C
D
A
58.
是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑折旧的方法。
A.直线法
B.曲线法
C.年限法
D.经济法
A
B
C
D
C
59. 在一定时期内因迁入和迁出因素的消长,导致人口数量增加或减少的是
。
A.人口净增长
B.人口负增长
C.人口机械增长
D.人口自然增长
A
B
C
D
C
60. 对一个新建成的零售商业物业而言,设施维护费占总费的
。
A.1%~2%
B.3%~5%
C.5%~7%
D.9%
A
B
C
D
B
二、多项选择题
(每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意。)
1. 物业经营管理的常规工作包括
。
A.现金流量和成本管理
B.日常维修和维护
C.未来维修和维护
D.设施设备管理
E.人力资源管理
A
B
C
D
E
ABCD
2. 区位状况比较修正的内容包括
修正。
A.繁华程度
B.临街状况
C.容积率
D.使用年限
E.周围环境
A
B
C
D
E
ABD
3. 成本租金是按照出租房屋的经营成本确定的租金,构成内容有
。
A.折旧费、房地产税
B.管理费、保险费
C.投资利息、利润
D.地租、房租
E.维护费
A
B
C
D
E
AB
4. 收益性房地产包括( )。
A.旅店
B.加油站
C.农地
D.未出租的餐馆
E.未开发的土地
A
B
C
D
E
ABCD
5. 影响房地市场区域形状和大小的关键因素有
。
A.细分市场
B.自然特征
C.人口密度大小
D.竞争性项目的区域
E.该区域发展的类型和范围
A
B
C
D
E
BCDE
6. 按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分,形成不同偏好的细分市场的模式是
。
A.同质偏好市场
B.分散偏好市场
C.个别偏好市场
D.集群偏好市场
E.弥隙市场
A
B
C
D
E
ABD
7. 企业的主要财务报表有
。
A.利润分配表
B.损益表
C.现金流量表
D.资产负债表
E.借款还本付息计划表
A
B
C
D
E
BCD
8. 固定成本主要包括
。
A.工资
B.折旧费
C.福利费用
D.无形资产
E.修理费用
A
B
C
D
E
ABDE
9. 房屋租赁合同的基本条款包括
。
A.租金及支付方式
B.房屋的修缮责任
C.转租的约定
D.变更和解除合同的条件
E.租赁双方的义务
A
B
C
D
E
ABCD
10. 下列
是项目财务评价所涉及的价格体系。
A.现价体系
B.固定价格体系
C.实价体系
D.时价体系
E.市场价格体系
A
B
C
D
E
BCD
11. 为了规范物业服务合同,
颁布有物业服务合同范本。
A.国家组改委
B.建设部
C.工商行政管理局
D.地方有关部门
E.省级行政部门
A
B
C
D
E
BCD
12. 火灾保险的除外责任包括
。
A.保险标的自身变化、自身发热或烘焙所致的损失
B.由于地震、飓风、洪水、冰雹等自然灾害以及战争、暴乱、罢工等战争或政治风险
C.闪电所造成的保险标的物的损失负赔偿责任
D.直接或间接由于核反应、核子辐射和放射性污染
E.投保人的故意行为或重大过失
A
B
C
D
E
ABDE
13. 对不良物业资产的处置方法有
。
A.以资抵债将债权转为物权,再对抵债物进行经营性租赁和融资性租赁转让,包括向境外投资者出售和对资产进行重组(投资和置换)
B.实施债转股将债权转为股权,通过阶段性持股后适时转让股权
C.采取法律诉讼和减让清收的方式追偿债务
D.重组和公开出售
E.创造良好的法律和政策环境
A
B
C
D
E
ABCD
14. 写字楼安全管理包括
管理。
A.人身安全
B.工程安全
C.治安安全
D.消防安全
E.应急预案
A
B
C
D
E
BCDE
15. 编写物业管理报告的人员不仅需要具有物业管理报告相关方面的专业知识,而且还要具有一定的文学写作水平,在此基础上,编写物业管理报告还要注意以下
基本要求。
A.突出重点、兼顾一般
B.注重时效、真实可靠
C.报告清楚、文字简练
D.字迹工整、简明扼要
E.及时上交、注意回馈
A
B
C
D
E
ABC
16. 物业管理企业为了能正确地投保,必须遵循一定的决策步骤,以获得降低风险和增加成本之间的最佳平衡。其基本步骤包括
。
A.详细调查并确定所需的保险
B.保险金额和保险费的确定
C.选择保险公司
D.分析保单条款
E.保险价值的重建
A
B
C
D
E
ABCD
17. 固定预算编制方法也称为增量预算或减量预算编制法,其假设前提是
。
A.现在的业务活动是企业必需的
B.原有的各项开支都是合理的
C.增加费用预算是值得的
D.可以根据实际经营管理水平,对照相应的费用预算进行控制
E.要适当留有余地
A
B
C
D
E
ABC
18. 通常,大多数租户的改建被认为是固置物而成为物业的一部分,在租赁结束时改建就作为物业不可分割部分归出租人所有。为了避免日后的麻烦,租约中可规定
。
A.承租户的改建必须经出租人书面同意
B.必须明确改建后新增部分的归属
C.必须明确改建费用的承担
D.用于生意的固置物的处理
E.交一定的保证金
A
B
C
D
E
ABCD
19. 物业绩效评估指标包括
。
A.预计租值与实际租值的比较
B.实际和预计的资本价值的增长
C.收益率即物业的竞争状况和预期的风险与其市场竞争对手的比较
D.毛收益
E.空置水平
A
B
C
D
E
ABCE
20. 收益期限为有限年且净收益每年不变的公式为:
此公式的假设前提是
。
A.净收益每年不变为A
B.报酬率不等于零为y
C.收益期限为有限年n
D.当y=0,y=A×n
E.报酬率大于零
A
B
C
D
E
ABC
一、单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
二、多项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
深色:已答题 浅色:未答题
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