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物业经营管理分类模拟题成本管理、合同与风险管理和财务管理与绩效评价(一)
一、单项选择题
(每题的备选项中,只有1个最符合题意)
1. 物业管理中的投标费用属于______。
A.边际成本
B.机会成本
C.沉没成本
D.差异成本
A
B
C
D
C
[解析] 沉没成本,是指因为过去决策已发生,而在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本。投标费用已经发生,而且是无法改变的成本,故选C。
2. 关于专项维修资金的说法,错误的是______。
A.专项维修资金是指物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造的费用
B.专项维修资金不含物业共用部位、共用设施设备的日常维护费
C.专项维修资金应计入物业管理服务支出或成本
D.经营性物业中,专项维修资金是从业主逐期获取的租金或经营收入中提取的
A
B
C
D
C
[解析] 专项维修资金,即物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用支出,虽然从业主预先缴纳的专项维修资金中支付,不计入物业管理服务支出或者物业管理服务成本,但也需要依据有关估算结果,制定科学的支出计划和补充计划。此外,在经营性物业中,与住宅专项维修资金相对应的公共维修基金或大修基金,是从业主逐期获取的租金或经营收入中提取的,但这种提取也要以该项费用的支出估算为依据。
3. 关于物业管理服务成本中按规定提取的福利费的说法,错误的是______。
A.福利基金按工资总额的14%计提
B.员工奖金按工资总额的10%计提
C.教育经费按工资总额的1.5%计提
D.公会基金按工资总额的2%计提
A
B
C
D
B
[解析] 按规定提取的福利费包括以下三项:(1)福利基金。按工资总额的14%计算。(2)工会基金。按工资总额的2%计算。(3)教育经费。按工资总额的1.5%计算。
4. 在成本预算中,以过去的实际费用支出为基础编制的预算属于______。
A.固定预算
B.零基预算
C.概率预算
D.弹性预算
A
B
C
D
A
[解析] 固定预算又称静态运算,是指以过去的实际费用支出为基础,考虑预算期内相关因素,如业务量水平可能发生的变动及其影响,在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算。
5. 下列费用中,属于物业服务企业财务费用预算构成项目的是______。
A.财务人员福利费
B.财务人员工资
C.汇兑损失
D.保险费
A
B
C
D
C
[解析] 财务费用预算是物业管理企业在预算期内为筹措资金所发生费用的预算,其构成项目包括利息支出、汇兑损失、金融机构手续费和其他财务费用等。对于一般的物业管理企业来说,如果不涉及融资的问题,通常该项费用预算值为零。
6. 关于成本控制中的事后控制的说法,错误的是______。
A.事后控制是事中控制的延续
B.事中控制是事后控制的前提
C.事后控制是成本控制的中心环节
D.事后控制是下一循环中事先控制的组成部分
A
B
C
D
C
[解析] 成本的事后控制是事中控制的延续,而事中控制又是事后控制的前提。成本有了事中控制,就能在每一项生产费用发生之前或发生之时加以控制,把它限制在合理范围之内,以达到降低成本的目的。但是,事中控制还有一定的局限性,它一般只限于一时、一地、一事的单项成本控制,至于一个时期、一个单位、一种服务的综合成本进行分析和考核,则有待于成本的事后控制。另外,由于成本的控制是一个不断循环的过程,所以,就本质而言,事后控制实际上还是下一个循环中事先控制的组成部分。故C项说法不正确。
7. 成本控制中的例外管理原则主要用于成本的______。
A.事先控制
B.事中控制
C.事后控制
D.反馈控制
A
B
C
D
B
[解析] 例外管理原则是指物业管理企业在全面控制的基础上,对那些重要的、不正常的、不符合常规的关键性成本差异(例外情况)集中精力重点处理,深入分析、追根究底、查明原因,并及时采取措施进行控制解决。例外原则有时也称为重要性原则,它主要应用于成本的事中控制中,是保证成本有效控制的重要手段。
8. 下列费用中,属于物业管理营业成本的是______。
A.咨询费
B.酬金
C.固定资产折旧费
D.业务招待费
A
B
C
D
C
[解析] 营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出,它包括:(1)直接人工费,包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。(2)直接材料费,包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。(3)间接费用,包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。
9. 下列支出中,按现行财务制度应列入物业管理成本支出的是______的支出。
A.购置固定资产
B.购置无形资产
C.职工劳动保险费
D.赞助、捐赠
A
B
C
D
C
[解析] 营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出,它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。按现行财务制度,职工营运保险费应列入物业管理成本支出。
10. 在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算是______预算。
A.固定
B.弹性
C.零基
D.概率
A
B
C
D
A
[解析] 固定预算又称静态运算,是指以过去的实际费用支出为基础,考虑预算期内相关因素,如业务量水平可能发生的变动及其影响,在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算。
11. 物业管理成本控制的中心环节是______控制。
A.事前
B.事先
C.事中
D.事后
A
B
C
D
C
[解析] 事中控制是执行阶段的控制,又称为过程控制,是在提供物业经营管理服务时,实际发生物业管理成本的过程中所进行的成本控制,它是对成本的耗费所进行的日常控制。事中控制,是成本控制的中心环节。
12. 制约不必要或不合理开支的物业管理成本控制机制是______控制。
A.前馈性
B.防护性
C.反馈性
D.应急性
A
B
C
D
B
[解析] 防护性控制即制度控制,也称会计控制,就是通过制定相关的规章制度以及办法规定,制约不必要或不合理的开支或超支的发生,如物业管理成本开支的审批制度等。前馈性控制和防护性控制都属于事先控制。
13. 下列部门中,最有可能成为成本中心的是______。
A.总经理办公室
B.公共关系部
C.客户接待部
D.工程维修部
A
B
C
D
D
[解析] 成本中心是指仅对所发生成本负责的责任中心。在物业管理企业,凡直接参与提供物业管理服务的部门,都可以设置为成本中心。这些成本中心通常只发生成本,而不会直接形成收入。或者说,成本中心就是以控制营业成本为主的责任中心。一般来说,物业管理企业的业务部门,如保洁部门、保安部门、工程管理部门等是成本中心,该成本中心负责将人工、原材料和机器设备投入转化为物业管理服务。
14. 下列业绩考核指标中,属于成本控制中心经济效益指标的是______。
A.物业增值率
B.房屋完好率
C.成本降低率
D.事故发生率
A
B
C
D
C
[解析] 考核物业管理企业成本(费用)控制中心业绩的指标有两类,一类是经济效益指标;一类是服务质量指标。其中,经济效益指标是成本(费用)降低额和成本(费用)降低率。
15. 物业服务企业在提供物业管理服务过程中发生的,与物业管理服务活动没有直接联系,属于某一会计期间耗用的费用为______。
A.间接费用
B.直接费用
C.期间费用
D.营业成本
A
B
C
D
C
[解析] 期间费用或经营管理费用是物业管理企业在提供物业管理服务过程中发生的,与物业管理服务活动没有直接联系,属于某一会计期间耗用的费用。
16. 将物业管理服务成本分为固定成本、变动成本和半固定成本的划分方法是按照______划分的。
A.经济性质
B.与业务量的关系
C.经济用途
D.与决策的关系
A
B
C
D
B
[解析] 按照与物业管理服务业务量的关系划分,可将成本分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本。
17. 实行物业管理服务费用包干制时,物业管理服务费的构成不包括______。
A.物业管理服务成本
B.法定税费
C.物业服务企业的利润
D.物业服务企业的酬金
A
B
C
D
D
[解析] 目前我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式,有包干制和酬金制两种形式。实行物业管理服务费用包干制时,物业管理服务费用的构成包括物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业的利润,这种收费方式类似工程采购中的固定总价合同。
18. 某企业物业服务的预算成本(费用)为100万元,实际成本(费用)为90万元,则该企业的成本(费用)降低率是______。
A.-11.11%
B.-10%
C.10%
D.11.11%
A
B
C
D
C
[解析] 根据公式:成本(费用)降低额=预算成本(费用)-实际成本(费用),得该企业的成本(费用)降低额=100-90=10(万元);根据公式:成本(费用)降低率=[成本(费用)降低额/预算成本(费用)]×100%,则该企业的成本(费用)降低率=(10÷100)×100%=10%。
19. 物业服务企业编制成本预算时,不需要考虑的内容是______等。
A.预算期物资采购情况
B.企业未来的现金流
C.材料消耗定额
D.费用消耗定额
A
B
C
D
B
[解析] 物业服务企业编制成本预算时,需要收集和整理的资料主要包括:预算期业务量、物资采购情况和工资情况等有关资料;材料消耗定额、工时消耗定额和费用消耗定额等有关定额资料;上级下达的成本降低指标等资料;国家有关成本开支规定及编制成本预算的要求等资料;本企业上年度的实际成本以及同行业同类管理服务的成本资料等。
20. 物业服务企业发生的财务费用不包括______。
A.罚没支出
B.利息支出
C.筹资手续费
D.汇兑损失
A
B
C
D
A
[解析] 财务费用预算是物业管理企业在预算期内为筹措资金所发生费用的预算,其构成项目包括利息支出、汇兑损失、金融机构手续费和其他财务费用等。对于一般的物业管理企业来说,如果不涉及融资的问题,通常该项费用预算值为零。
21. 物业服务企业编制管理费用预算的最佳方法为______。
A.零基预算
B.滚动预算
C.弹性预算
D.固定预算
A
B
C
D
A
[解析] 管理费用预算是财务预算的重要组成部分。它涵盖了物业管理企业在提供服务过程中发生的所有间接费用,包括管理人员的工资和福利费、办公费、差旅费、固定资产的折旧、保险费等。编制管理费用预算的最佳方法为零基预算,但为了简便起见,物业管理企业仍可以采用固定预算。
22. 下列物业服务企业财务工作中,不属于成本日常管理的是______。
A.控制责任中心的业绩考评
B.利用物业管理周期理论进行成本控制
C.严格实施预算的凭证控制
D.建立健全费用开支与报销审批制度
A
B
C
D
A
[解析] 成本的日常管理有:(1)利用物业管理周期理论进行成本控制。(2)严格实施预算的凭证控制。(3)建立健全费用开支与报销审批制度。
23. 物业管理企业按______进行分类,有助于揭示物业管理成本升降的原因,从而可为降低成本,加强成本管理指明方向。
A.计算依据
B.经济用途
C.经济性质
D.与业务量的关系
A
B
C
D
B
[解析] 按经济用途进行分类,有助于揭示物业管理成本升降的原因,从而可以降低成本,加强成本管理指明方向。
24. 发生的坏账损失,计入______。
A.管理费用
B.营业成本
C.当期损益
D.递延资产
A
B
C
D
A
[解析] 根据《物业管理企业财务管理规定》和《施工、房地产开发企业财务制度》的特别规定:发生的坏账损失,计入管理费用。
25. 固定资产平均折旧年限一般为______年。
A.3
B.5
C.10
D.12
A
B
C
D
B
[解析] 固定资产平均折旧年限一般为5年。
26. 下列关于建立健全费用开支与报销审批制度的说法错误的是______。
A.物业管理企业应结合国家有关法律法规及各项费用开支的特点,制订自身的开支审批制度,明确各项费用的审批部门和各部门的审批权限
B.正常的成本开支,由责任部门归口审批
C.对于部分费用的报销,可以不通过审核原始凭证进行控制
D.重大的支出和预算外支出由公司最高管理层直至业主大会审批
A
B
C
D
C
[解析] 物业管理企业应结合国家有关法律法规及各项费用开支的特点,制订自身的开支审批制度,明确各项费用的审批部门和各部门的审批权限。正常的成本开支,由责任部门归口审批,而重大的支出和预算外支出则由公司最高管理层直至业主大会审批。对于每一笔费用的报销,都应通过审核原始凭证进行控制。
27. 在物业管理生命周期的不同阶段,其成本开支的重点不同。一般而言,在______阶段,需要投入的项目多,且多为新项目,成本开支较大。
A.成长
B.衰退
C.起步
D.成熟
A
B
C
D
C
[解析] 在物业管理生命周期的不同阶段,其成本开支的重点不同。一般而言,在起步阶段,需投入的项目多,且多为新项目,成本开支必然较大;在成熟期,投资项目运营好,成本支出相对减少;而在“衰退”期,由于维修费用开支增大,在其他项目不变的条件下,成本开支会逐步增大。所以,利用物业管理周期理论,有助于了解物业管理成本支出的周期性特点,对加强物业管理成本的控制有重要的现实意义。
28. 下列选项中,不属于固定资产折旧费估算的是______。
A.交通工具
B.办公设备
C.绿化工具
D.通信设备
A
B
C
D
C
[解析] 固定资产折旧费估算的费用是指物业管理企业拥有的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用。各类固定包括:(1)交通工具。(2)通信设备。(3)办公设备。(4)工程维修设备。(5)其他设备。
29. 成本控制中,______就是通过制定相关的规章制度以及办法规定,制约不必要或不合理的开支或超支的发生。
A.事中控制
B.前馈性控制
C.防护性控制
D.事后控制
A
B
C
D
C
[解析] 防护性控制即制度控制,也称会计控制,就是通过制定相关的规章制度以及办法规定,制约不必要或不合理的开支或超支的发生,如物业管理成本开支的审批制度等。前馈性控制和防护性控制都属于事先控制。
30. 在住宅小区的游泳池里不设置跳台的风险防范手段或措施是______。
A.风险控制
B.风险回避
C.风险转移
D.风险调整
A
B
C
D
B
[解析] 风险回避是指风险的承受人在风险识别和评估的基础上,事先就避开风险源或改变行为方式来避免风险损失。衡量采取回避的标准是:当风险可能引起的损失大于或等于冒此风险所可能获得的利益时,采取回避政策。避免损失的最简单的方法是不要涉及有风险的活动和物体。例如在游泳池里不设跳台(板)就可以避免跳台(板)的风险,这已是住户区内游泳池的普遍做法。甚至可以进一步地说,溺水的风险完全可以由在居住区内不设游泳池的做法来避免。但回避风险是有限制的,也就是,只有在风险可以避免的情况下才可以实行。有些风险是不可避免的。
31. 住宅小区成立业主大会选举业主委员会后,物业服务合同的甲方是______。
A.业主委员会
B.建设单位
C.物业服务企业
D.居民委员会
A
B
C
D
A
[解析] 业主委员会成立后,并与确定的物业管理企业签订物业服务合同。物业服务合同的甲方是业主委员会(代表所有业主),乙方是物业管理企业。甲方是委托方,乙方是受托方。合同的委托管理期限由双方协议商定。物业服务合同签订后,前期物业服务合同同时终止。
32. 关于前期物业服务合同的说法,错误的是______。
A.前期物业服务合同具有过渡性
B.前期物业服务合同属于要式合同
C.前期物业服务合同以书面方式签订
D.前期物业服务合同没有合同期限限制
A
B
C
D
D
[解析] 前期物业服务合同具有以下特征:(1)前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订。(2)前期物业服务合同具有过渡性。(3)前期物业服务合同是要式合同。
33. 关于前期物业服务合同与物业服务合同差异的说法,错误的是______。
A.二者合同主体不同
B.二者合同客体不同
C.二者签订时间不同
D.二者合同有效期限不同
A
B
C
D
B
[解析] 前期物业服务合同与物业服务合同的差异有:合同主体、签订时间、合同有效期限。
34. 关于物业管理招投标的说法,错误的是______。
A.物业管理招标投标实质是一种市场双向选择行为
B.物业管理招标行为和投标行为是有机结合的
C.物业服务企业提供交换的标的只是劳务性服务
D.物业管理实行招标投标是社会主义市场经济的需要
A
B
C
D
C
[解析] 物业管理企业提供交换的标的是管理性服务。这种服务的质价如何,要经过招标方的评判。只有招标方认为物业管理企业提供的服务是最好或最合适的,它才会选择该物业管理企业。故C项说法不正确。
35. 关于物业管理招投标标的说法,错误的是______。
A.标底是招标项目的预期价格水平
B.标底是业主所期望的物业管理服务档次和所能承受的管理服务费用的最低限额的统一
C.标底一般不向投标人公开
D.标底是衡量投标单位报价的基本依据和准绳
A
B
C
D
B
[解析] 所谓标底,就是招标项目的预期价格水平,这是业主所期望的物业管理服务档次和所能承受的管理服务费用的最高限额的统一。标底不向投标人公开,其作用一是业主预先明确将要达到的管理服务目标,即确定管理档次和选择什么层次管理水平的物业管理企业。二是以此作为衡量投标单位报价的基本依据和准绳,标底是评标的主要依据之一。
36. 按照风险的对象对风险进行分类时,风险类型不包括______风险。
A.财产
B.责任
C.人身
D.社会
A
B
C
D
D
[解析] 按照风险的对象划分的风险类型包括:财产风险、责任风险及人身风险。
37. 保险的一般原则不包括______原则。
A.比例分摊
B.可保利益
C.近因
D.对等
A
B
C
D
D
[解析] 保险的一般原则包括:(1)诚信原则。(2)可保利益的原则。(3)近因原则。(4)比例分摊原则。
38. 前期物业服务合同的甲方应为______。
A.物业服务企业
B.建设单位
C.社区居委会
D.业主委员会
A
B
C
D
B
[解析] 根据《物业管理条例》的有关规定:在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。房屋出售前物业的产权属房地产开发企业,所以,合同的甲方是房地产开发企业,乙方是其选聘的物业管理企业。
39. 与邀请招标相比,公开招标的优点是______。
A.节约招标费用
B.在较广泛的范围内选择承包商
C.节省招标时间
D.减少工作量
A
B
C
D
B
[解析] 公开招标又称为无限竞争性公开招标,由招标方通过报刊、电视、广播等各种媒体向社会公开发布招标公告,凡符合投标基本条件又有兴趣的物业管理企业均可申请投标。公开招标的优点是招标方有较大的选择范围,可在众多的投标单位之间选择最优者;其特点是由于竞标单位较多,工作量大,时间长,增加了招标成本。公开招标一般适用于规模较大的物业,尤其是收益性物业。
40. 风险管理内容不包括______。
A.风险制造
B.风险识别
C.风险评估
D.风险控制
A
B
C
D
A
[解析] 风险管理的整个过程可以分成以下四个步骤:(1)风险识别。(2)风险评估。(3)风险控制。(4)风险调整。
二、多项选择题
(每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项)
1. 根据现行财务制度,不得列入物业管理成本支出的有______。
A.被没收的财产
B.企业员工福利费
C.企业违约金
D.银行手续费
E.购置和建造固定资产的支出
A
B
C
D
E
ACE
[解析] 按现行财务制度的规定,不得列入成本的支出主要有:(1)购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出。(2)对外投资支出。(3)被没收的财产,支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金,以及企业的赞助、捐赠支出。(4)国家法律、法规规定之外的各种付费。(5)国家规定不得列入成本、费用的其他支出。
2. 实行物业管理服务费用酬金制时,预收的物业管理服务费的构成有______。
A.物业服务企业的利润
B.法定税费
C.物业管理服务成本
D.物业服务企业的酬金
E.物业管理服务支出
A
B
C
D
E
DE
[解析] 实行物业管理服务费用酬金制时,预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业管理企业的酬金,这种收费方式,类似工程采购中的成本加酬金合同(固定酬金或百分比酬金)。
3. 下列费用中,属于物业服务企业经营管理费用或期间费用的有______。
A.劳动保护费
B.董事会费
C.财产保险费
D.技术开发费
E.业务招待费
A
B
C
D
E
BDE
[解析] 期间费用或经营管理费用是物业管理企业在提供物业管理服务过程中发生的,与物业管理服务活动没有直接联系,属于某一会计期间耗用的费用。
4. 按照成本计算依据的不同,可将物业管理成本划分为______。
A.目标成本
B.定额成本
C.计划成本
D.固定成本
E.实际成本
A
B
C
D
E
ABCE
[解析] 按照成本计算依据的不同,可以有以下一些成本的划分(并非成本构成项目):(1)目标成本。(2)定额成本。(3)计划成本。(4)实际成本。
5. 下列保险费中,可以列入物业共用部分、共用设施设备及公众责任保险费用的有______。
A.员工医疗险
B.大厦财产险
C.中央空调险
D.电梯责任险
E.失业险
A
B
C
D
E
BCD
[解析] 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用开支,不包括员工医疗险和失业险,后者在人工费里列支。
6. 关于人工费中福利费计算的说法,正确的有______。
A.加班费按每人每月不超过5天计算
B.福利基金按工资总额的14%计算
C.员工奖金按工资总额的10%计算
D.教育经费按工资总额的1.5%计算
E.工会基金按工资总额的2%计算
A
B
C
D
E
BDE
[解析] 福利费包括以下三项:(1)福利基金。按工资总额的14%计算。(2)工会基金。按工资总额的2%计算。(3)教育经费。按工资总额的1.5%计算。
7. 编制成本预算应遵循的基本要求有______。
A.成本预算必须同其他预算相协调
B.成本预算要以各项定额为基础
C.成本预算要完全符合实际
D.成本预算应有相应的技术经济措施保证
E.成本预算要全面权衡,提高资金使用效益
A
B
C
D
E
ABDE
[解析] 为了保证成本预算的有效性,编制成本预算时,必须遵循以下基本要求:(1)成本预算必须同其他预算相协调。(2)成本预算要以各项定额为基础。(3)成本预算应有相应的技术经济措施保证。(4)成本预算要全面权衡,提高资金使用效益。(5)成本预算既要符合实际,又要适当留有余地。
8. 实行物业管理服务费用酬金制时,预收的物业管理服务资金包括______。
A.物业管理服务成本
B.物业管理企业的酬金
C.物业管理企业的利润
D.物业管理服务支出
E.法定税费
A
B
C
D
E
BD
[解析] 实行物业管理服务费用包干制时,物业管理服务费用的构成包括物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业的利润,这种收费方式类似工程采购中的固定总价合同。实行物业管理服务费用酬金制时,预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业管理企业的酬金,这种收费方式,类似工程采购中的成本加酬金合同(固定酬金或百分比酬金)。
9. 下列属于成本预算的编制程序的有______。
A.对预算期成本指标进行预测
B.根据企业(部门)特点编制成本预算
C.确定预算编制所涉及的每一变量
D.收集和整理有关资料
E.确定每一变量的变化范围及其可能性
A
B
C
D
E
ABD
[解析] 成本预算的编制程序有:(1)收集和整理有关资料。(2)对预算期成本指标进行预测。(3)根据企业(部门)特点编制成本预算。
10. 在物业管理企业,成本的控制步骤一般包括______。
A.确定控制标准
B.进行考核奖罚
C.分析相关差异
D.执行控制标准
E.接受资格审查
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 在物业管理企业,成本的控制一般由五个步骤组成:(1)确定控制标准。(2)执行控制标准。(3)分析相关差异。(4)纠正成本偏差。(5)进行考核奖罚。
一、单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
二、多项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
深色:已答题 浅色:未答题
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