D

[解析] 判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将该评估价值与真实价值进行比较，实际上是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。

D

[解析] 房地产估价师和房地产估价机构应保守在执业活动中知悉的国家秘密、当事人的商业秘密和技术秘密，不得泄露个人隐私；应妥善保管估价委托人提供的资料，未经估价委托人同意，不得擅自将其公开或泄露给他人。

A

[解析] 房地产估价不仅必要，而且在估价行业中占主体。A项正确的表述应为：房地产的存量和增量都很大，具有“量大面广”的特点，其他财产相对较少。

B

[解析] 房地产有不动产、物业等不同名称，包括土地、建筑物和其他土地附着物三个部分，同时又是实物、权益和区位的“三位一体”；对房地产的实物还可从有形的实体、该实体的质量以及该实体组合完成的功能三个方面进行认识。房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态；土地是一个包含地表、地上空间和地下空间的三维立体空间；建筑物包括房屋和构筑物，又可分为建筑结构、设施设备和装饰装修等部分。

A

B

[解析] 房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。一定位置特别是好位置的房地产被人占有以后，占有者可以获得生产或生活的场所，享受特定的光、热、空气、雨水和风景(如海水、阳光、沙滩)，或者可以支配相关的自然资源和生产力，而他人除非支付相当的代价，否则无法享有。

D

[解析] 房地产的易受限制特性中，政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的：①管制权。政府为了增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接对房地产利用作出限制。②征税权。③征收权。政府为了公共利益的需要，如修公路、建学校等，可以强制取得单位和个人的房地产，哪怕是违反了被征收单位和个人的意愿，但要对被征收单位和个人给予合理、公平的补偿。④充公权。政府在房地产业主死亡或失踪而无继承人的情况下，可以无偿收回房地产。

D

[解析] 期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿=[5000-600/(1+8%)-1500]=2944.45元/m²。

C

[解析] 谨慎价值是指在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则所评估的价值。现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值。它一般低于市场价值。快速变现价值是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值。

A

[解析] A土地的楼面地价=1200/5=240元/m²，B土地的楼面地价为1500/6=250元/m²，所以说购买A地块更经济。

C

A

[解析] 根据土地的开发程度，分为生地、毛地和熟地。生地是指不具有城市基础设施的土地，如农地、荒地。毛地是指具有一定的城市基础设施，有地上物需要拆除或迁移但尚未拆除或迁移的土地。熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。按照基础设施完备程度和场地平整程度，熟地又可分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。熟地的价格要高于生地的价格；“七通一平”土地的价格要高于“五通一平”土地的价格，“五通一平”土地的价格要高于“三通一平”土地的价格。

B

C

[解析] 根据受益递减原理，该楼的收益递减点位于20层，超过20层收益开始减少，所以它的经济高度应该是20层。

A

A

[解析] 比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。因为房地产价格形成有替代原理，所以估价对象的未知价格(价值)可以通过类似房地产的已知价格来求取。

D

[解析] 选取可比交易实例需要满足的两个条件为：(1)根据0.5≤可比实例/估价对象规模≤2，可得出400m²≤估价对象规模≤1600m²；(2)估价对象和交易实例位于同一工业区，所以应选D项。

B

[解析] 该可比实例的实际价格=[120000+80000/(1+10%)^0.5+40000/(1+10%)]/100=2326.41元/m²。

B

[解析] 百分比调整是采用百分比对可比实例的成交价格进行房地产状况调整，其一般公式为：可比实例在自身状况下的价格×房地产状况调整系数=可比实例在估价对象状况下的价格。所以，本题的房地产状况修正系数=95/108=0.88，应选B。

C

[解析]

C

[解析] 该房地产的价格=自有资金额+抵押贷款金额=8+(2-8×10%)/8.5%=22.12万元。

B

[解析] 剩余技术主要有土地剩余技术和建筑物剩余技术，另外还有自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术。其中抵押贷款剩余技术是在已知自有资金数量的情况下，求取抵押贷款金额或价值的剩余技术。

B

[解析] 该宗房地产的土地价值=(50-200×12%)/10%=260万元，所以该宗房地产的总价值=260+200=460万元。

B

A

[解析] 该建筑物的单价为(1250×5000-1000×1500)/5000=950元/m²。

C

[解析] 建筑物的年龄分为实际年龄和有效年龄。建筑物的实际年龄是指建筑物自竣工时起至价值时点止的年数，类似于人的实际年龄。建筑物的有效年龄是指根据价值时点的建筑物状况判断的建筑物年龄，类似于人看上去的年龄，或者生理年龄、心理年龄等。建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命是指建筑物自竣工时起至其主要结构构件自然老化或损坏而不能保证建筑物安全使用时止的时间。建筑物的经济寿命是指建筑物对房地产价值有贡献的时间，具体是建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献时止的时间。

C

[解析] 市场提取法涉及的4个重要公式：
   ①
   ②
   ③
   ④建筑物成新率=1-总折旧率。

D

[解析] 重新购建价格是重置成本和重建成本的合称，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。

B

B

[解析] 路线价法则被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、客观公平地评估出许多宗土地价值的方法，即是一种批量估价方法，特别适用于房地产税收、市地重划(城镇土地整理)、房地产征收或其他需要在短时间内对许多宗土地进行估价的情形。

C

[解析] 长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用；①用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；②用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；③用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力；④用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。

B

[解析] 按照房地产是否产生收益，可以把房地产分为收益性房地产和非收益性房地产。收益性房地产是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，如住宅、商店、写字楼、旅馆、饭馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产，如行政办公楼、教堂、寺庙等。

A

[解析] 房地产估价职业道德的主要内容如下：(1)房地产估价师和房地产估价机构应回避与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务。(2)房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务，对于部分超出自己专业胜任能力的工作，应聘请具有相应专业胜任能力的专业人员或专业机构提供帮助，并应在估价报告中说明。(3)房地产估价师和房地产估价机构应正直诚实，不得作任何虚假的估价，不得按估价委托人或其他单位、个人的高估或低估要求进行估价，也不得按预先设定的价值或价格进行估价。(4)房地产估价师和房地产估价机构应勤勉尽责，对估价委托人提供的估价所依据的资料应进行审慎检查，应搜集合法、真实、准确、完整的估价所需资料，并应对估价对象进行认真的实地查勘。(5)房地产估价师和房地产估价机构在估价假设等重大估价事项上，应向估价委托人详细说明，使估价委托人清楚了解估价的限制条件及估价报告、估价结果的使用限制。(6)房地产估价师和房地产估价机构应保守在执业活动中知悉的国家秘密、当事人的商业秘密和技术秘密，不得泄露个人隐私；应妥善保管估价委托人提供的资料，未经估价委托人同意，不得擅自将其公开或泄露给他人。(7)房地产估价师和房地产估价机构应维护自己的良好社会形象和房地产估价行业声誉，不得采取迎合估价委托人或估价利害关系人不当要求、恶性低收费、给予回扣、贬低同行、虚假宣传等不正当手段承揽估价业务，不得索贿、受贿或谋取估价委托合同约定费用之外的其他利益。(8)房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人和单位以自己的名义从事房地产估价业务，不得以估价者身份在非自己估价的房地产估价报告上签名、盖章，不得超出本机构的估价业务范围或以其他房地产估价师、房地产估价机构的名义从事房地产估价业务。

B

[解析] 一宗房地产的周围环境是指该房地产的自然环境、人文环境和景观。该房地产的自然环境是该房地产周围的各种自然因素的总和，如大气、水、植物、土壤、岩石矿物、太阳辐射等。人文环境是该房地产周围的社会环境，包括该房地产所在地区的声誉、居民特征、治安状况、相邻房地产的利用状况等。景观是从该房地产向外观望时，出现在人的视野的地表的一部分和相应的天空的一部分以及给予人的全体印象，即放眼所见的景色及所获得的印象。

A

[解析] 搜集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法。对于市场法而言，主要是搜集交易实例资料；对于成本法而言，主要是搜集开发建设成本实例资料；对于收益法而言，主要是搜集收益实例资料。

ABCE

[解析] 与非专业房地产估价相比，专业房地产估价的特点有：①它是专业估价机构和专业估价人员完成的。②它提供的是专业意见。专业估价提供的意见不是用直觉或者仅凭经验得出的，而是按照严谨的程序，采用科学的方法，经过审慎的分析、测算和判断得出的，较客观合理。③它具有公信力。专业估价由于是专业估价机构和专业估价人员完成、估价结果较客观合理，所以具有证明效力，能使人们信服、认可或接受。④它实行有偿服务。专业估价是接受他人委托而提供的一种有偿服务，要向委托人收取一定的费用。⑤它要承担法律责任。

CE

[解析] 地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。上述房地产所有权人或土地使用权人为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地。

CE

[解析] A项评估价值可根据采用的估价方法的不同而有不同称呼，如把比较法、收益法、成本法、假设开发法测算出的价值或价格，分别简称为比较价值、收益价值、成本价值、开发价值。B项评估价值是指通过房地产估价活动得出的估价对象的价值或价格，即它实质上是对估价对象价值或价格的一个估计值。C项当房地产市场较成熟且处于正常状况时，比较价值、收益价值和成本价值应基本一致。而在房地产价格有泡沫的情况下，比较价值会大大高于收益价值和成本价值。D项中评估价值虽然不是实际成交价格，但在为交易服务的估价中，评估价值与成交价格有着密切关系。由于房地产交易通常需要专业房地产估价为交易当事人确定要价或出价提供参考依据，或者为交易双方提供议价基础，所以评估价值往往会成为成交价格。E项由于不同的估价师的专业知识、经验、职业道德等的不同，同一宗房地产，不同的估价师评估出的价值往往不同。

ADE

[解析] 实际价格是指在成交日期时一次性付清的价格，或者将不是在成交日期时一次性付清的价格折现到成交日期时的价格；名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次性付清的价格。本题由题意可得实际总价为50万元，且不存在名义价格。

CD

[解析] 房地产制度政策对房地产价格的影响也许是最大的，特别是房地产的所有制、使用制、交易管理制及价格政策。其中，房地产价格政策包括对房地产是实行市场调节价还是政府指导价、政府定价。房地产价格政策抽象来看可分为两类，一是高价格政策，二是低价格政策。低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低；同理，高价格政策也不意味着造成房地产价格的绝对水平高。政府对房地产价格的管制或干预方式，可能是直接定价或者制定最高限价或最低限价，也可能是通过一些其他措施或手段来调节价格。

DE

[解析] 法律法规和政策规定不得抵押的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。《物权法》规定：“下列财产不得抵押：(一)土地所有权；(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产；(五)依法被查封、扣押、监管的财产；(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。”《城市房地产抵押管理办法》第八条规定：“下列房地产不得设定抵押：(一)权属有争议的房地产；(二)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；(三)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；(四)已依法公告列入拆迁范围的房地产；(五)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；(六)依法不得抵押的其他房地产。”

ABC

[解析] 比较法适用的估价对象是同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是数量较多、可比性较好的存量成套住宅最适用比较法估价，相对来说也是一种最容易、最简单的房地产估价。②写字楼。③商铺。④标准厂房。⑤房地产开发用地。下列房地产难以采用比较法估价：①数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等。②很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等。③可比性差的房地产，如在建工程等。

ABCD

[解析] 房地产实物状况比较、调整的内容很多，对土地来说，主要有土地面积、形状、地形、地势、地质条件、开发程度等影响房地产价格的因素；对建筑物来说，主要有建筑规模(如建筑面积大小)、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建筑功能、工程质量、外观、新旧程度、物业管理等影响房地产价格的因素。

AE

[解析] 甲房地产
   乙房地产

BCE

[解析] 建设成本主要包括下列几项：①勘察设计和前期工程费；②建筑安装工程费；③基础设施建设费；④公共配套设施建设费；⑤其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等；⑥开发期间税费。

AB

[解析] 单位面积法是调查在价值时点的近期建成的相同或相似建筑物的单位建筑面积建筑安装工程费，然后对其进行适当的处理来求取估价对象建筑物建筑安装工程费的方法。这种方法主要适用于同一类型建筑物的单位建筑面积建筑安装工程费基本相同的建筑物，如住宅、办公楼等。

ABDE

[解析] 假设开发法测算结果的准确与否，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境，包括：①要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；②要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策，包括有一个长远、公开的土地供应计划；③要有一个全面、连续及开放的房地产信息资料库，包括有一个清晰、全面的有关房地产开发和交易的税费清单或目录。

ACD

ACE

[解析] 把握重新购建价格的内涵，需要注意下列3点：①重新购建价格是在价值时点的重新购建价格。②重新购建价格是客观的重新购建价格。③建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格，土地的重新购建价格是价值时点状况的土地的重新购建价格。

AC

[解析] 商业用途房地产的位置优劣，主要是看其繁华程度、临街状况。到市中心距离和安宁程度并非商业用途房地产的首选。

A

B

[解析] 房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。

B

[解析] 当消费者预期房地产价格未来下降时，就会减少对房地产的现期需求；相反，就会增加对房地产的现期需求。

A

[解析] 正常成交价格是指不存在特殊交易情况下的成交价格。反之，则为非正常成交价格。所谓特殊交易，包括利害关系人之间、对交易对象或市场行情缺乏了解、急于出售或急于购买、人民法院拍卖、有人为哄抬、对交易对象有特殊偏好、相邻房地产合并、受迷信影响等的交易。

B

[解析] 土地形状是否规则，对地价有一定的影响。形状规则的土地，主要是指正方形、长方形(但长和宽的比例要适当)的土地。由于形状不规则的土地一般不能有效利用，相对于形状规则的土地来说，其价格一般较低。通常为改善形状不规则土地的利用，多采取土地调整或重划措施。土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价立即随之上涨，这从另一方面说明了土地形状对地价的影响。

A

[解析] 实际上，随着时间的流逝，房地产本身也可能发生变化，如建筑物变得陈旧过时、周围环境有所改变等。因此，同一房地产在不同的时间通常会有不同的价值。价值与时间密不可分，每一个价值都对应着一个时间，不存在没有时间的价值。

B

[解析] 替代原则是针对估价结果而言的，不论采用何种估价方法估价，最后都应把估价结果放到市场中去衡量，只有当估价结果没有不合理偏离与估价对象相似的房地产在同等条件下的正常价格时，估价结果才可以说是合理的。

B

[解析] 可比实例的成交价格是实际发生的，可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象价值或价格是合理的，所以可比实例的成交价格如果是不正常的，则应把它修正为正常的。这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。因此，经过交易情况修正后，就将可比实例实际而可能是不正常的成交价格变成了正常价格。

B

[解析] 管理费用是指房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括房地产开发企业的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与建设成本之和的一定比例。

A

[解析] 房地产价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。
   其中，土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息和销售税费之和，称为开发成本。

A

B

[解析] 假设开发法的具体估价方法，有动态分析法和静态分析法。动态分析法测算出的结果比较精确，但测算过程相对较复杂；静态分析法测算出的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。

B

[解析] 高层建筑地价分摊不但可以解得各部分占有的土地份额、各部分享有的土地面积，还可以解得各部分享有的地价数额。

B

[解析] 运用平均发展速度法进行预测的条件是：房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否则就不宜采用这种方法。

A

[解析] 投资价值一词有两种含义：一是值得投资，如人们在为某个项目或商品、资产等做销售宣传时，经常称其具有投资价值；二是从某个特定的投资者(如某个购买者)的角度来衡量的价值。估价中的投资价值是指后者。因此，投资价值是指估价对象对某个特定单位或个人的价值。

(一)总建筑面积=6×4000=24000m²
   各层建筑面积=24000/24=1000m²
   (二)每层净收益
   (1)1层大堂由于已包含在整体收益中不需要单独计算。
   1层商铺净收益=1000×(1-60%)×75%×90%×60×12=19.44万元
   V=19.44/10%[1-1/(1+10%)⁴⁷]=192.2万元
   (2)2、3层商场净收益=1000×2×70%×600=84万元
   V=84/10%[1-1/(1+10%)⁴⁷]=830.48万元
   (3)4层酒楼净收益=1000×70%×50×12-80000=34万元
   V=34/8%[1-1/(1+8%)⁴⁷]=413.59万元
   (4)5～10层办公楼净收益=6×20×1800×12×80%×(1-10%)=186.62万元
   V=186.62/7%×[1-1/(1+7%)^50-3]=2555.13万元
   (5)11～24层住宅价格=1000×14×4000=5600万元
   计算房地产价格=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40万元

(1)计算未来3年的净利益
   未来第一年的净收益=(360-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000=58.32万元
   未来第二年的净收益=(400-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000=65.52万元
   未来第三年的净收益=(330-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000=52.92万元
   (2)用未来数据资本化公式法计算每年不变的净利益A/9%[1-1/(1+9%)³]=58.32/[1+(1+9%)]+65.52/(1+9%)²+52.92/(1+9%)³
   A=48.95万元
   58.32/[1+(1+9%)]+65.52/(1+9%)²+52.92/(1+9%)³+48.95/9%[1-1/(1+9%)⁴²]
   =653.23万元