一、单项选择题(每题的备选答案中只有1个最符合题意)24. 估价对象类似房地产过去5年的价格分别为7800元/m
2、8140元/m
2、8470元/m
2、8800元/m
2和9130元/m
2。若每年价格变化最按时间序列由前往后权重分别为0.1、0.2、0.3、0.4，则选用平均增减量法预测估价对象未来第一年的价格为______元/m
2。
A B C D
B
[解析] d=(8140-7800)×0.1+(8470-8140)×0.2+(8800-8470)×0.3+(9130-8800)×0.4=331(元/m2)，估价对象未来第一年的价格=7800元/m2+331元/m2×5=9455元/m2。
[考点] 教材第十章长期趋势法及其运用第三节平均增减量法。
二、多项选择题(每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意) 三、判断题1. 房地产被征收的，应给予被征收房地产价值补偿；被征用的，一般只给予被征用房地产租金补偿，但房地产被征用后灭失的，应给予被征用房地产价值补偿。
对 错
A
[解析] 房地产被征收的，应给予被征收房地产价值补偿；被征用的，一般只给予被征用房地产使用上的补偿(租金补偿)，如果房地产被征用后灭失的，还应给予被征用房地产价值补偿。
[考点] 教材第一章房地产估价概论第二节对房地产估价的各种需要。
2. 在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和估价报告使用者，但不是估价利害关系人。
对 错
A
[解析] 估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人，估价利害关系人、估价使用者。在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和估价报告使用者，但不是估价利害关系人。
[考点] 教材第一章房地产估价概论第三节房地产估价的要素。
3. 外部经济、房地产使用管制改变以及对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。
对 错
B
[解析] 外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值；对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨不是房地产自然增值。
[考点] 教材第二章房地产及其描述第一节房地产的含义。
4. 估价对象的现状价值是其在某一特定时间的实际状况下的价值，可能低于或高于市场价值；但在合法利用条件下，现状价值一般低于市场价值。
对 错
A
[解析] 估价对象的现状价值是其在某一特定时间的实际状况下的价值，在合法利用下且不是最高最佳利用时，现状价值一般低于市场价值，合法利用且是最高最佳利用时，现状价值等于市场价值；在非法利用下，现状价值可能大于市场价值。
[考点] 教材第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类。
5. 对收益性房地产来说，增加房地产保有环节税收会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。
对 错
A
[解析] 如开征房产税，对收益性房地产来说会减少房地产净收益，从而直接导致房地产价格下降。
[考点] 教材第四章房地产价格影响因素第四节房地产价格影响因素。
6. 某宗房地产买卖合同的约定卖方实得金额为5500元/m
2，买卖中涉及的税费均由买家负担，若买方和卖方在买卖交易中应缴的税费分别为交易税费正常负担下成交价格的3%和6%，则该房地产在交易税费正常负担下的价格为5851元/m
2。
对 错
A
[解析] 卖中涉及的税费均由买家负担则成交价格为卖方实得金额，卖方实得金额+卖方应缴纳的税费=正常负担下的价格，则正常负担下的价格=5500元/m2÷(1-6%)=5851元/m2。
题干中的“某宗房地产买卖合同的约定卖方实得金额为5500元/m2”改为“某宗房地产买卖合同的约定成交价格为5500元/m2”更合理些。
[考点] 教材第六章比较法及其运用第四节建立比较基础。
7. 可比实例有债权债务而估价对象没有，统一财产范围时，应将可比实例带债权债务条件下的成交价格减去债务加上债权，统一为不带债权债务的价格。
对 错
B
[解析] 可比实例有债权债务而估价对象没有，统一财产范围时，应将可比实例带债权债务条件下的成交价格加上债务减去债权，统一为不带债权债务的价格。
[考点] 教材第六章比较法及其运用第四节建立比较基础。
8. 挂牌价格不是成交价格，不能选为可比实例作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。
对 错
A
[解析] 挂牌价格是指房地产所有权人公开出售房地产所公布或标出的要价。它不是成交价格，而且通常高于成交价格。挂牌价不能作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。
还有另外一种意义上的挂牌价，即国有土地“招拍挂”中的挂牌价。这里的挂牌价通常是成交底价，在市场行情好时，成交价格通常会高于挂牌价。
[考点] 教材第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类。
9. 某收益性房地产的资本化率与其净收益本身的变化以及收益期的长短无直接关系。
对 错
B
[解析] 报酬率与净收益本身的变化以及收益期的长短等无直接关系，而资本化率与净收益本身的变化以及收益期的长短等有直接关系。
[考点] 教材第七章收益法及其运用第六节直接资本化法。
10. 求取房地重新购建价格时，通常房地分估路径求取的估价结果比房地合估路径求取的估价结果低。
对 错
B
[解析] 求取房地重新购建价格时，房地分估路径求取的估价结果与房地合估路径求取的估价结果理论上应相等。
[考点] 教材第八章成本法及其运用第四节重新购建价格的测算。
11. 建筑物的物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目，若修复成本大于修复所带来的房地产价值增值额，则该项目称为不可修复项目。
对 错
A
[解析] 若修复成本大于修复所带来的房地产价值增值额，则该项目称为不可修复项目，若修复成本小于或等于修复所带来的房地产价值增值额，则该项目称为可修复项目。
[考点] 教材第八章成本法及其运用第五节建筑物折旧的求取。
12. 某国有企业持有一宗尚未开发的房地产开发用地，目前其价格已上涨了50%，根据有关政策规定，该企业需清退房地产开发业务。运用假设开发法评估该房地产开发用地的转让价格时应选择被迫转让开发前提。
对 错
A
[解析] 该企业清退房地产开发业务是被迫的，不是自愿转让的。理性经济人会首选自主开发而不是转让。
[考点] 教材第九章假设开发法及其运用第三节假设开发法的估价前提。
13. 在运用移动平均法预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的变动程度进行移动平均。
对 错
B
[解析] 在运用移动平均法预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。
[考点] 教材第十章长期趋势法及其运用第五节移动平均法。
14. 同一街道不可以有两个或多个路线价。
对 错
B
[解析] 如果同一街道两侧的繁华程度、地价水平有明显差异，应以街道中心为分界线，将该街道两侧视为不同的路线价区段，分别附设不同的路线价。
[考点] 教材第十一章地价评估和地价分摊第二节路线价法。
15. 估价技术路线是评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路，包括估价方法如何具体运用。
对 错
A
[解析] 估价技术路线是评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路，包括估价方法如何具体运用。
[考点] 教材第十二章房地产估价程序第八节确定估价结果。
四、计算题1. 某写字楼的总建筑面积为30000m
2，可出租面积比率为70%，可出租面积的月租金为60元/m
2且每年不变，空置率为10%，建筑物的剩余经济寿命和土地使用权剩余期限均为35年。按租赁合同约定，该写字楼业主收取承租人租赁押金30万元，押金年利率3.5%，自动售货机、投币电话、传真服务等年净收入15万元，维修费、管理费用、水电费用、房产税、其他税费等每年为200万元，房屋年折旧费为220万元，房屋设备等需重置项目的年重置提拨款为40万元。经调查得知，该写字楼用地重新购建价格的楼面地价为1000元/m
2，土地报酬率为7%，建筑物报酬率为9%，请求取该写字楼的房地产价格。
[解] 先用投资组合技术中的土地与建筑物的组合求解，再用成本法基本公式求解该写字楼的房地产价格。
(1)求取房地产净收益
年有效毛租金收入=30000m
2×70%×60元/m
2×12×(1-10%)=1360.8万元
年其他收入=30万元×3.5%+15万元=16.05万元
年运营费用=200万元+220万元+40万元=460万元
则年净收益=1360.8万元+16.05万元-460万元=916.85万元
(2)求取土地带来的净收益x
，解得：x=231.702万元。
(3)求取建筑物现值
(4)房地产价值=土地重新购建价格+建筑物现值=1000元/m
2×3万m
2+7239.837万元=10239.84万元
[解析] 投资组合技术中的土地与建筑物的组合不仅有用资本化率的情形，也有用报酬率的情形，本题就是在报酬率情形下的计算。
严谨地说，本题题干应增加一句话“合同期满自动续期”。
[考点] 教材第七章收益法及其运用和教材第八章成本法及其运用。
2. 某旧厂房的建筑面积26400m
2，占地面积12500m
2。经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年后转售。需补缴地价，取得40年商业用地使用权。预计改造期为一年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元，在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成后即可全部租出，租金为3元/(m
2·天)，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转信价格的7%，房地产报酬率为7.5%。
方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用权。增加建筑面积17600m
2，预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可全部售出，售价为每平方建筑面积8500元，销售税费为售价的6%。
根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m
2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m
2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m
2，容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居住用地楼面地价下降2%，补缴地价以及买方购买该旧厂房均需要缴纳4%的契税。折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。
根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格。(1年按365天计)
[解] 用假设开发法计算。
(1)方案一：
设该旧厂房的市场价格为V万元。
1)求取开发完成后价值V
R万元。
第一年净租金=3元/(m
2·天)×365天×26400m
2×60%×(1-25%)=1300.86万元
净转售价格=1.6×V
R万元×(1-7%)=1.488×V
R万元
采用收益法预知未来若千年后价格的公式求取：
，
解得：V
R=35457.13万元。
折现后价值
35457.13万元÷(1+14%)=31102.746万元
2)改造费用折现值
1000元/m
2×26400m
2÷(1+14%)
0.5+1300.86万元/2÷(1+14%)
0.5+0.5/2=3062.138万元
3)补地价
补地价=4500元/m
2×26400m
2-1500元/m
2×12500m
2=10005万元
4)买方购买该旧厂房缴纳的契税=4%×V万元
5)旧厂房的市场价格=开发完成后价值-改造费用-补地价-购买该旧厂房税费
V=31102.746万元-3062.138万元-10005万元-4%×V，解得：V=17341.93万元
(2)方案二：
设该旧厂房的市场价格为V'万元
1)补地价
现状容积率=26400m
2÷12500m
2=2.112
改为公寓的容积率=(26400m
2+17600m
2)÷12500m
2=3.52
补地价=2873.6元/m
2×(26400m
2+17600m
2)-1500元/m
2×12500m
2=10768.84万元
2)买方购买该旧厂房缴纳的契税=4%×V'万元
3)改造费用折现值
4)净销售收入折现值
5)旧厂房的市场价格=开发完成后价值-改造费用-补地价-购买该旧厂房税费
V'=28507.077万元-6918.855万元-10768.84万元-4%×V'，解得：V'=10403.25万元
(3)结论
两种方案中方案一的旧厂房价格高于方案二，说明方案一能承受更高的购买价格，因此该方案更可取。
[考点] 教材第九章假设开发法及其运用和教材第七章收益法及其运用。
，解得：x=144万元。
深色：已答题 浅色：未答题