三、案例分析题1. 某物业管理公司新成立不久，与一个小区的业主委员会取得联系，进行对该小区的管理。业主委员会催促物业管理公司与其签订合同。物业管理公司由于刚成立不久，人手较少，业务又不熟悉，没有请有关的法律顾问或向有关律师咨询，嫌合同条款多而麻烦，就说只要你们答应了，双方说定对哪些事项管理就行了，没什么解决不了的事情，签不签合同无所谓。这年夏日天气炎热，狂风暴雨频繁发生，对小区的外部设施和花草树木破坏较大，该物业管理公司在初秋对小区进行了全面整理，令小区恢复了往昔的漂亮整洁的模样。为此，物业管理公司垫付了一大笔钱，后来公司贴出公告通知业主交纳增加的管理费，业主们都为增收大量的管理费不解，他们认为他们没有委托物业管理公司管理这么多事项，也没有答应在每月该交的费用上增交超支的管理费。约定管理时只说了每月应交的管理费，业主不能保证交额外收取的管理费。物业管理公司无根无据，怎能凭空向业主们要求多交管理费呢?业主们拒绝交管理费。最后该物业管理公司向法院提起诉讼。人民法院认为：物业管理公司为小区管理支付的费用，且证明了每笔开支的合理性和正当性，确认物业管理公司是把钱花在了小区必须的修缮、养护和管理的地方上了，且与原先约定的日常管理事项大致相同。在调查清楚事实后，以公平、公正原则，而不是以合同为依据宣判小区业主支付给物业管理公司超支的费用。
问题：
试对该案例中物业管理公司不签订合同的做法进行分析。
物业管理合同规定双方当事人的主要权利和义务，是物业管理公司进行管理活动的主要依据，也是双方出现纠纷后解决纠纷的依据。合同对双方当事人都非常重要。如果没有物业管理委托合同，虽然双方形成了事实上的合同关系，一旦双方出现了纠纷，将出现“公说公有理，婆说婆有理”的局面，且业主委员会也没有了对物业管理公司监督、考核的依据。所以，物业管理最好签订委托管理合同。这样，在管理活动中出现问题时不至于出现“口说无凭”现象，而是“字据为证”，有利于问题的解决。因为物业管理公司是受合同的委托开展工作的，这与长期计划经济时期的房产管理方式——行政手段是截然不同的，物业管理公司应根据委托管理合同的内容和要求，认真组织实施管理。比如物业管理公司可通过委托合同形式决定将“卫生清扫”这部分内容转包给清扫保洁企业负责，也可在合同中表明由自己物业管理公司负责，并在委托合同中表明卫生清扫详细内容，如公共场所、房屋共用部分、绿地、小区内的道路区域一天清扫几次，如何保洁、垃圾收集、清运一天几次，环境卫生的质量达到什么标准等。物业管理公司的一切管理行为必须符合合同所约定的职责，不能超出合同所约定的权限，也是业主委员会监督、考核物业管理公司的依据。所以物业管理委托合同对物业管理公司是非常重要的，一定要签订。
2. 方圆物业管理公司承接了流连花园多层住宅小区的管理，做到了环境清洁卫生，公共场地每天清扫，无乱堆乱放现象，下水道通畅，公共用水池定期清洗，保安人员24小时值班、巡逻，公共配套设施维护良好，水、电、消防设施保障有效。经过方圆物业管理公司一年的努力，小区内绿地覆盖由原来的 20%提高到26%，园林绿化维护良好，增加了社区活动场所，开展了正常的社区文体活动。因此，方圆物业管理公司向流连花园业主委员会提出：物业管理费由原来的每平方米0.4元提高到每平方米0.6元，但遭到业主委员会的拒绝。
问题：
方圆物业管理公司的要求是否合理?你有什么建议?
要求是否合理应视其具体情况。如果物业管理公司事先和业主委员会协商和沟通了，提高物业管理服务的水平和服务质量，增加了物化劳动和活劳动的投入，则要求提高收费标准是合理合法的。但如果该公司事先没有和业主委员会协商和沟通，自做主张增加各种投入来提高小区的质量、档次和服务水准，事后要求提高管理费就不合理了。
建议该公司真诚地与业主委员会商量，将每一个支出项目请业主委员会审定，看哪些是必要的，哪些是多余的，哪些是可要可不要的，在得到业主委员会认可后，才确定实际要增加的物业管理费的幅度和标准。
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