A

[解析] 本题考查房地产投资的特点。将房地产市场分为一线城市、二线城市、三线城市等，这实际上就是对房地产投资市场区域差异性的一种认识。

D

[解析] 本题考查利息的计算方法。已知P=50000，i=5%，n=3，由于每期还款额相等，则F=50000×[1+(3+1)÷2×5%]=55000(元)。

C

[解析] 本题考查复利法的计算。7=5×(1+i)³，则i=11.9%。

B

[解析] 本题考查实际利率的计算。i=(1+r/n)ⁿ-1=(1+8%/80)⁸⁰-1=8.3%。

C

[解析] 本题考查复利计算。已知P=50万元，i=6%，n=10，则F=50×(1+6%)¹⁰=89.54(万元)。

B

[解析] 本题考查整付类型的计算。根据题意，已知F=80万元，i=8%，n=10，则P=80÷(1+8%)¹⁰=37.06(万元)。

C

[解析] 本题考查等额分付的内容。根据题意可以求出等额分付的终值系数为则F=2×13.18=26.36(万元)。

D

[解析] 本题考查等额分付偿债基金公式。F～A，A=F(A/F，i，n)=60×(A/F，5%，5)=60×0.18097=10.8582(万元)。

B

[解析] 本题考查等额分付求现值的内容。
   

D

[解析] 本题考查等额分付资本回收的计算。P～A，本题需要注意的是计息期。已知的是年利率，但求的是月还款额，P=50万元，因此i=6%÷12=0.5%，n=20×12=240。所以

C

[解析] 本题考查开发费用的内容。开发费用包括管理费用、销售费用和财务费用三类。财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，包括利息支出和其他财务费用两部分。

B

[解析] 本题考查房地产置业投资项目的现金流出。房地产置业投资项目的现金流出主要是由购买房地产的投资与运营期内的经营成本构成。

A

[解析] 本题考查资产负债表的内容。资产负债表是反映房地产投资项目在计算期内各年末资产、负债和所有者权益变化及相应关系的报表。

C

[解析] 本题考查利润的分配。税后利润(可供分配利润)的分配顺序：(1)弥补企业以前年度的亏损；(2)提取法定盈余公积金和公益金；(3)向投资者分配利润。

A

[解析] 本题考查财务净现值的计算。FNPV_A=300(P/A，10%，5)=1000=137(万元)；FNPV_B=100(P/F，10%，1)+200(P/F，10%，2)+300(P/F，10%，3)+400(P/F，10%，4)+500(P/F，10%，5)-1000=64.6(万元)。

C

[解析] 本题考查财务内部收益率的计算。应当采用插值法计算：
   

D

[解析] 本题考查动态投资回收期的计算。
   

B

[解析] 本题考查静态回收期的计算。P_b'=(4-1)+110/220=3.5。

单位：万元
年份											0							1							2							3						4					5						6
净现金流量											-500							-550							220							220						220					220						220
累计净现金流量											-500							-550							-330							-110						110					330						550

C

[解析] 本题考查资本金净利润率的计算。该项目的资本金净利润率=年平均税后利润/资本金=580÷1500≈39%。

C

[解析] 本题考查流动比率的内容。一般认为项目的流动比率应大于200%才算合理。

D

[解析] 本题考查盈亏平衡分析的计算。BEP(Q)=12000000/[1800-(700+120+80)]=13333(件)。
   [注意]加工费和税金都属于变动成本。

B

[解析] 本题考查敏感性分析的作用。选项B错误，敏感性分析可以判定不确定因素在什么范围内变化能使投资项目的经济效益情况最好或最差等这类最乐观和最悲观的边界条件或边界数值。

B

[解析] 本题考变异系数的内容。变异系数越大，房地产投资方案的风险也越大；反之，方案的风险越小。

D

[解析] 本题考查房地产投资风险的应对方法。风险转移的主要形式是通过契约或合同将损失的财务负担和法律责任转移给非保险业的其他人，以达到降低风险发生频率和缩小损失程度的目的。

B

[解析] 本题考查房地产投资方案的类型。互斥方案的特点：若干方案中选择其中任何一个，其他方案就必然被排斥。

D

[解析] 本题考查房地产投资项目方案的类型。在若干可采用的独立方案中，如果有资源约束条件，则只能从中选择一部分方案实施。本题中可选择的投资方案是500万元、200万元、160万元、(200+160)万元共4个。

D

[解析] 本题考查净现值比较法。
   NPV_甲=40/10%[1-1/(1+10%)⁵]+150/(1+10%)⁵-220=24.77(万元)
   NPV_乙=50/10%[1-1/(1+10%)⁵]+200/(1+10%)⁵-300=13.73(万元)
   NPV_丙=60/10%[1-1/(1+10%)⁵]+320/(1+10%)⁵-400=26.15(万元)
   NPV_丁=70/10%[1-1/(1+10%)⁵]+430/(1+10%)⁵-500=32.36(万元)

D

[解析] 本题考查净年值法的计算。采用净年值法，NAV_E=-10/(P/A，10%，6)+1.5/(F/A，10%，6)+3=-10÷4.3553+1.5÷7.7156+3=0.90(万元)；NAV_F=-15/(P/A，10%，9)+2/(F/A，10%，9)+4=-15÷5.7590+2÷13.5795+4=1.54(万元)，NAV_F＞NAV_E，因此选择F方案。

A

[解析] 本题考查年值折现法的计算。计算出的净现值用于计算期不同的互斥方案评价的判别准则是：净现值最大且非负的方案为最优方案。

D

[解析] 本题考查效益与费用的计算口径一致的原则。效益与费用的计算口径一致原则指的是将效益和费用限定在同一个范围内，才有可能进行比较，计算的净效益才是项目投入的真实回报。

D

[解析] 本题考查房地产投资项目可行性研究报告的构成。摘要部分要介绍投资项目所处的市场情况、项目本身的情况和特点、主要经济指标的计算结果、可行性研究的结论及建议等。

C

[解析] 本题考查房地产投资的形式。购买型房地产置业投资是投资者获取房地产所有权，投资结果是增加了投资者持有的资产，投资者可以自用、经营该房地产，并可以达到保值、增值和资本运作等目的。

D

[解析] 本题考查税后利润的定义。房地产开发企业缴纳所得税之后的利润为税后利润，它等于可供分配的利润。

A

[解析] 本题考查现金流量表的类型。项目投资现金流量表编制的目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案的比较建立共同基础。

B

[解析] 本题考查现金流量表的编制。对于经营型房地产开发投资项目，其计算期是从项目建设开始到项目转售或经济寿命结束所经历的时间。

A

[解析] 本题考查财务净现值的计算。已知期初投资P₀=300万元，n=20年，i=10%，每年收益A=40，先将每年的收益折算成现值P₁，及P₁=A(P/A，i，n)=40×[(1+i)ⁿ-1]÷[i×(1+i)ⁿ]=340.54(万元)，财务净现值FNPV=P₁-P₀=340.54-300=40.54(万元)。

D

[解析] 本题考查盈亏平衡的评价原则。盈亏平衡点的值不论是用产量表示，还是用生产能力利用率表示；不论是用产品单价表示，还是用销售额表示，都是越低越好[BEP(V)除外]。

D

[解析] 本题考查房地产投资风险的类型。系统风险是指对市场内所有房地产投资项目都产生影响的、投资者无法避免或消除的风险，主要包括：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险。

C

[解析] 本题考查房地产投资风险的测度。投资项目的财务内部收益率大于等于基准收益率的累计概率值越大，风险越小；标准差越小，风险越小；变异系数越小，风险越小。所以只有选项C说法正确。

B

[解析] 本题考查计算期不同的互斥方案比选。计算期不同的互斥方案的比选方法有年值法和现值法，其中年值法包括净年值法和费用年值法，现值法包括最小公倍数法和年值折现法。所以本题选B。

A

[解析] 本题考查投资项目经济评价应遵循的基本原则。其中，“有无对比”原则是指“有项目”与“无项目”的对比分析，在互斥方案比选介绍的零投资方案就是“无项目”，所以本题选A。

A

[解析] 本题考查投资的种类。投资的种类分为直接投资和间接投资，直接投资是指投资者将资金直接投入投资项目，形成流动资产、固定资产和无形资产的投资，BCD属于间接投资。

B

[解析] 本题考查房地产投资的资金构成。房地产投资的资金构成有：企业自有资金、预售收入、信贷融资、债券融资、利用外资、财政资金。房地产抵押贷款属于信贷融资。

B

[解析] 本题考查单利的计算。贷款额=5000×60%=3000万元，每年末还本金相等为1000万元。每期还款额相等，项目还款期末按单利计算的还款总额F=P×[1+i×(n+1)/2]=1000×[1+7%×(3+1)/2]=3420万元。

B

[解析] 本题考查房地产投资的形式。购买型置业投资是投资者获取房地产所有权，投资结果是增加了投资者持有的资产，投资者可以自用、经营该房地产，并可以达到保值、增值和资本运作等目的。AC属于开发投资，D属于租赁型置业投资，B属于购买型置业投资。

C

[解析] 本题考查出售型房地产开发投资项目的计算期。出售型房地产开发投资项目的计算期是自项目建设开始至房地产产品全部售完为止所经历的时间。

B

[解析] 本题考查房地产投资项目经济评价指标体系。房地产投资项目财务评价目标是评价项目的盈利能力和清偿能力。

D

[解析] 本题考查财务内部收益率的概念。财务内部收益率是可以接受的最高贷款利率。

A

[解析] 本题考查盈亏平衡分析基本原理。根据成本总额对产量的依存关系，把全部成本分为固定成本和变动成本。

D

[解析] 本题考查计算期相同和不同时的互斥方案比选方法。ABC属于计算期相同的互斥方案比选方法。D属于计算期不同的互斥方案比选方法。

C

[解析] 本题考查投资项目经济评价应遵循的基本原理。对项目的现金流量进行折现分析，属于以动态分析为主原则。

D

[解析] 本题考查房地产投资的特点。投资收益的个别性：在一定时期内，房地产投资收益既有在客观因素影响下的客观收益，又有在主观因素影响下的实际收益。在同一区域范围内同类型的房地产投资，因投资者不同，实际投资收益有所不同。即使是同一个房地产投资项目，也会因投资者不同而导致其实际收益的不同。

C

[解析] 本题考查名义利率和实际利率。年实际利率的计算公式为：当n＞1时，i＞r，且n越大，即一年中计算复利次数越多，则实际利率相对于年名义利率就越高。

D

[解析] 本题考查房地产投资项目的现金流量。公共配套设施建设费主要包括不能有偿转让的小区内的公共配套设施支出，如居委会、派出所、托儿所、公共场所等。

A

[解析] 本题考查现金流量表的编制内容。出售型房地产开发投资项目，对投资者来说属于短期投资，只有建设期而没有经营期。