A

[解析] 本题考查收益年限无限且其他因素不变的收益法的计算。V=A/Y=40/8%=500(万元)。

A

[解析] 本题考查收益年限有限年且其他因素不变的收益法的计算。
   

A

[解析] 本题考查收益年限有限年且其他因素不变的收益法的公式的计算。
   

B

[解析] 本题考查基于租赁收入测算净收益的基本公式。净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=2-2×10%-(2-2×10%)×20%=1.44(万元)。

A

[解析] 本题考查房地产投资风险与收益的关系。房地产收益与风险呈正相关。

A

[解析] 本题考查收益法的应用。注意结合收益年限无限年且其他因素不变的房地产收益价格公式V=A/Y与收益年限有限年且其他因素不变的房地产收益价格公式V=A/Y[1-1/(1+Y)ⁿ]进行判断，我们会发现有限年的公式还要乘以[1-1/(1+Y)ⁿ]，所以本题答案为A。

C

[解析] 本题考查潜在毛收入的概念。潜在毛收入是房地产在被充分利用、没有空置情况下所能获得的归因于房地产的总收入。

A

[解析] 本题考查基于租赁收入测算净收益的基本公式。净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用。

B

[解析] 本题考查运营费用率的概念。运营费用率=运营费用/有效毛收入。

A

[解析] 本题考查报酬率的内容。从全社会来看，投资遵循收益与风险相匹配原则，报酬率与投资风险成正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。

D

[解析] 本题考查房地产估价的成本法。成本法也称为积算法。

D

[解析] 本题考查房地产估价的成本法。该商品住宅的价值=取得该用地的楼面地价+建筑安装工程费+管理费用+销售税费+开发利润，即3000+2000+(3000+2000)×50%=7500(元/m²)。

B

[解析] 本题考查重置价格的概念。重置价格是采用价值时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑技术和设备等，按照价值时点时的价格水平，重新建造与被估价对象具有同等效用的全新建筑物的所必要的支出和应获得的利润。

D

[解析] 本题考查建筑物折旧的求取公式。建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值。

B

[解析] 本题考查建筑物功能折旧。建筑物功能折旧也称为无形损耗，是指建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。

B

[解析] 本题考查无形损耗的概念。无形损耗又称为功能折旧，是指建筑功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。

D

[解析] 本题考查经济折旧的概念。本题因附近环境发生变化而导致价值损失，属于建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值的损失，称之为经济折旧，也称为外部折旧。

A

[解析] 本题考查建筑物经济寿命与自然寿命的关系。建筑物的自然寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。建筑物的经济寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。两者的关系中，经济寿命只能小于或等于其自然寿命。

C

[解析] 本题考查直线法计算折旧额和建筑物现值。C=500×100=50000(元)，R=5%，N=30，t=10，年折旧额折旧总额建筑物现值=重新构建价格-折旧总额=50000-15833=34167(元)。

B

[解析] 本题考查成新率的计算。成新率=[1-(1-0)×(有效年龄/建筑物经济寿命)]=(经济寿命-有效年龄)/经济寿命=30/50=60%。

C

[解析] 本题考查成本法的一般公式。建筑物现值的计算公式为：
   即建筑物的重新购建价格×成新率。

B

[解析] 本题考查假设开发法的适用情形。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产，例如可供开发建设的土地、在建工程、可装饰装修改造或可改变用途的旧房地产。

C

[解析] 本题考查房地产估价的假设开发法。假设开发法的基本公式为：待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费。AB两项都会使评估价值偏低，而依据公式知评估价值与开发期长短无关，故选C。

D

[解析] 本题考查传统估价方法的内涵。市场法和收益法中均不需要计算投资利息。假设开发法包括现金流量法和传统方法两种，传统方法中需要单独计算并列出投资利息和利润，而现金流量法通过折现体现了资金的时间价值，无需再计算投资利息和利润。

D

[解析] 本题考查假设开发法的开发经营期。在假设开发法中，开发经营期的起点是取得估价对象的日期，终点是预计外来开发完成后的房地产经营结束的日期。

D

[解析] 本题考查假设开发法的适用情形。具有开发或再开发潜力的项目适合用假设开发法评估。

D

[解析] 本题考查开发经营期的起点。假设开发法中的开发经营期的起点是取得估价对象的日期，即价值时点。

C

[解析] 本题考查房地产估价报告的内容。成套住宅抵押估价报告采用的报告形式是表格式。

BDE

[解析] 本题考查比较法的适用对象。比较法的适用对象主要有评估住宅、写字楼、商铺、标准厂房、开发用地等数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的项目；不适合特殊厂房、机场、学校、纪念馆、古建筑、寺庙等数量很少或很少发生交易的项目，以及在建工程之类可比性很差的房地产项目。

ABCD

[解析] 本题考查房地产估价净收益的求取。运营费用与会计上的成本费用是有区别的，是从估价角度出发的，不包含：(1)房地产抵押贷款还本付息额；(2)会计上的折旧额；(3)房地产改扩建费用；(4)所得税。

ACD

[解析] 本题考查假设开发法两种方法的区别。现金流量折现法和传统方法的区别主要有：(1)对各项数值的测算不同；(2)考虑收支时间角度的不同；(3)开发利润的显示方式不同。

BDE

[解析] 本题考查房地产估价报告的内容。房地产估价报告通常由八大部分组成：封面、目录、致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。

BDE

[解析] 本题考查比较法的概述。在具体一宗房地产交易中，交易双方可能有利害关系，可能对交易对象不够理解或对市场行情不够熟悉等，导致交易价格偏离正常价格。

BCE

[解析] 本题考查功能折旧。功能折旧也称为无形损耗，是指建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。AD属于经济折旧。

AB

[解析] 本题考查房地产估价方法。开发完成后的房地产可采用市场法和收益法进行估价。

AB

[解析] 本题考查房地产估价的收益法。可以利用收益期限有限年的公式来帮助理解本题。V=A/Y×[1-1/(1+Y)ⁿ]，预测未来的净收益偏大即A大，则V大；选取的报酬率低，即Y小，则V大。估计的使用期限偏短，即n小，则V小。另外根据净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用，DE会导致结果偏小。

BDE

[解析] 本题考查房地产估价报告的构成。房地产估价报告通常由八部分组成：封面、目录、致估价委托人函、注册房地产估计师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。

ACDE

[解析] 本题考查房地产估价的原则。评估房地产的市场价值，应遵循以下原则：(1)独立、客观、公正原则；(2)合法原则；(3)价值时点原则；(4)替代原则；(5)最高最佳利用原则。

ACDE

[解析] 本题考查市场法估价的步骤。市场法估价一般分为以下四大步骤：(1)搜集交易实例；(2)选取可比实例；(3)对可比实例成交价格进行处理；(4)求取估价对象价值。在市场法的估价过程中不涉及成本的核算。

ABCD

[解析] 本题考查交易实例搜集的内容。在搜集交易实例时应该包括的内容有：(1)交易实例房地产基本状况；(2)交易双方基本情况；(3)成交价格；(4)付款方式；(5)交易情况。在搜集交易实例时，无需了解办理手续的中介机构情况。

ACD

[解析] 本题考查选取可比实例的要求。一般应符合下列要求：(1)可比实例是估价对象的类似房地产；(2)交易类型与估价目的吻合；(3)成交日期应尽量接近价值时点；(4)成交价格应尽量为正常价格。选项B中说不同的房地产，正好与要求相反；选项E中说是一次性付款，没有要求必须是一次性付款，可以是分期付款，通过建立价格可比基础进行调整修正。

ACE

[解析] 本题考查对可比实例成交价格进行处理。在市场法中，主要进行三种修正或调整。第一种是交易情况修正，将可比实例的实际而可能是不正常的价格修正为正常市场价格；第二种是市场状况调整，将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点时的价格；第三种是房地产状况调整，将可比实例在其自身房地产状况下的价格变成了在被估价房地产状况下的价格。

ACD

[解析] 本题考查建立比较基础的工作内容。建立比较基准一般要做以下工作：统一房地产范围；统一付款方式；统一价格单位。

BDE

[解析] 本题考查房地产状况调整的内容。房地产状况调整可分解为实物状况调整、权益状况调整、区位状况调整。

ADE

[解析] 本题考查求取估价对象价值的方法。将多个可比实例综合成一个最终估价对象价值的方法一般有三种，分别是平均数、中位数和众数。

BCD

[解析] 本题考查收益法中房地产价值的影响因素。注意选项E房地产使用年限长，并不一定其获得净收益的年限长，两者之间无必然联系。

AB

[解析] 本题考查房地产估价的收益法。可以利用收益期限有限年的公式来帮助理解本题。V=A/Y[1-1/(1+Y)ⁿ]，预测未来的净收益偏大，即A大，则V大；选取的报酬率低，即Y小，则V大。估计的使用期限偏短，即n小，则V小。另外根据净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用，DE会导致结果偏小。

ABE

[解析] 本题考查运营费用的内容。运营费用不包括房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税四项。

BE

[解析] 本题考查求取报酬率的方法。求取报酬率的基本方法有两种——累加法和市场提取法。

BE

[解析] 本题考查适用成本法估价的情形。成本法特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公益房地产等。选项A由于是标准厂房，具有可比性。

ACDE

[解析] 本题考查重新购建价格的相关内容。所谓重新购建价格，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。

ABC

[解析] 本题考查建筑物折旧的求取。正常使用的磨损主要是由人工使用引起的，它与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数正相关。

BCE

[解析] 本题考查房地产的折旧的种类。折旧的类型主要有物质折旧、功能折旧、经济折旧。

ABC

[解析] 本题考查假设开发法的适用情形。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，例如可供开发建设的土地、在建工程、可装饰装修改造或可改变用途的旧的房地产。

ABC

[解析] 本题考查假设开发法中的现金流量折现法和传统方法的区别。二者的区别：(1)对公式各项的数值的测算，传统方法根据价值时点的房地产市场状况作出，而现金流量折现法要进行预测；(2)传统方法不考虑各项收支发生时间的不同，可直接加减，现金流量折现法认为收支发生于不同的时点，可折现到同一时点上再加减；(3)传统方法中投资利息和开发利润都单独列出，在现金流量折现法中这两项都已隐含在折现的过程中，不单独列出。

BC

[解析] 本题考查开发期的分类。开发经营期按客观计算，从取得被估价房地产的日期(估价时点)开始计，到预计未来开发完成后的房地产经营结束日期结束。开发经营期可以分为开发期和经营期。开发期可分为前期和建造期，经营期可分为销售期和运营期。

ABDE

[解析] 本题考查房地产估价报告的含义。成套住宅抵押估价报告一般采用表格式报告，所以C项说法错误。

BDE

[解析] 本题考查房地产估价报告的内容。房地产估价报告通常由八大部分组成：封面、目录、致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。

ABDE

[解析] 本题考查估价的假设和限制条件的主要内容。C项属于估价技术报告的内容。