A

[解析] 根据价值的前提或内涵等实质内容来划分的价值类型，主要有市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。其中，市场价值是最基本、最常用的价值类型。

C

C

[解析] 本题考核的是环比价格指数的应用。本题计算过程为：4654元/m²=4230元/m²×(1+环比月上涨率)⁸，环比月上涨率=1.20%。

A

[解析] 市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易，如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。

B

C

[解析] 建筑面积=4000m²+1000m²=5000m²，房地产价值=8000元/m²×5000m²=4000万元，土地总价=4000万元-1800万元=2200万元，楼面地价=2200万元÷5000m²=4400元/m²，土地单价=楼面地价×容积率=4400元/m²×2.5=11000元/m²。

D

C

[解析] 估价目的是由委托人的估价需要决定的，价值时点应是估价师根据估价目的并经委托人认可后确定的，而不是相反；估价对象是根据已确定的估价目的和价值时点并经委托人认可后确定的，而不是相反；价值类型与价值时点一样，是由估价目的确定的，而不是相反。

B

[解析] 按照房地产是否产生收益，可以把房地产分为收益性房地产和非收益性房地产。收益性房地产是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，如住宅、商店、写字楼、旅馆、饭馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产，如行政办公楼、教堂、寺庙等。

B

B

[解析] 百分比调整是采用百分比对可比实例的成交价格进行房地产状况调整，其一般公式为：可比实例在自身状况下的价格×房地产状况调整系数=可比实例在估价对象状况下的价格。所以，本题的房地产状况修正系数=95/108=0.88，应选B。

B

[解析] 价格指数有定基和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数；如果是以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。

D

[解析] 要注意区别估价上折旧与会计上折旧概念的不同点。估价上的折旧注重的是资产市场价值的真实减损，会计上的折旧注重的是资产原始价值的分摊、补偿或回收。

D

[解析] “采用的报酬率应等同于与获取估价对象净收益具有同等风险的投资的报酬率”这种认识，使得报酬率的确定可以包容多种情况，避免一些过于武断或仅适用于某些特定情况下的结论。以土地为例，正如马克思所讲的那样，当人们把土地所有权看作所有权的特别高尚的形式，并且把购买土地看作特别可靠的投资时，报酬率就要低于其他较长期投资的报酬率，甚至低于银行利率。

C

[解析] 替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

A

[解析] 直线法求取建筑物折旧时，可分为综合折旧法、分类折旧加总法和个别折旧加总法。这三种方法是从粗到细。

C

[解析]
   V=60×12400×12×65%×90%×(1-25%)/8%×[1-1/(1+8%)^40-2.5]/(1+14%)^1.5万元=3798.30万元。

A

[解析] 本题涉及的考点是房地产按实物形态划分的种类。按照房地产的实物形态，可以把房地产分为下列9类：①土地；②建筑物；③土地与建筑物的综合体；④房地产的局部；⑤未来状况下的房地产；⑥已灭失的房地产；⑦现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分；⑧以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产；⑨整体资产中的房地产。

B

[解析] ①抵押贷款资本化率(抵押贷款常数)R_M=Y_M+Y_M/[(1+Y_M)ⁿ-1]，按年等额偿还贷款本息，则R_M=8%+8%/[(1+8%)¹⁰-1]=14.903%。②购买者要求的税前现金流量=50×10%=5(万元)。③偿还抵押贷款的能力=年净收益-税前现金流量=120×120×12×(1-35%)/10000-5=6.232(万元)。④抵押贷款金额=6.232/14.903%=41.82(万元)。⑤该投资者能接受的最高竟买价格=41.82万元+50万元=91.82万元。
   错误解法 ①抵押贷款资本化率(抵押贷款常数)R_M=Y_M+Y_M/[(1+Y_M)ⁿ-1]，按月等额偿还贷款本息，则R_M={8%/12+8%/12/[(1+8%/12)¹²⁰-1]}×12=14.56%。②购买者要求的税前现金流量=50×10%=5(万元)。③偿还抵押贷款的能力=年净收益-税前现金流量=120×120×12×(1-35%)/10000-5=6.232(万元)。④抵押贷款金额=6.232/14.56%=42.80(万元)。⑤该投资者能接受的最高竞买价格=42.80万元+50万元=92.80万元。错在题意中并未说明是按月等额还本付息。

C

[解析] 加油站的特色装饰装修、特许经营权、加油机等动产部分在进行整体资产抵押时，是包含在抵押价值中的。

ADE

[解析] 房地产区位因素包括位置(方位、距离、朝向和楼层)、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。此题不够严谨，对于范围不同的房地产来说，朝向和楼层不一定是其区位因素。比如某住宅小区的区位因素就不包括朝向和楼层，小区中某栋楼的区位因素就不包括楼层，某栋楼的某套单元的区位因素中包含楼层和朝向。

ABCE

[解析] 在获取估价业务时，有下列情况的估价机构和估价师不应承接该项业务：有利害关系或利益冲突；超出本机构的业务范围；自己的专业能力难以胜任；估价业务有较大的风险。

BCDE

BCDE

ACE

ABDE

ABCD

ACE

[解析] 选项B、D属于土地权利及其行使的限制的内容。

ABCE

[解析] 土地征收补偿费用一般由下列4项费用组成。
   (1)土地补偿费。
   (2)安置补助费。
   (3)地上附着物和青苗的补偿费。
   (4)安排被征地农民的社会保障费用。

ABCD

[解析] 房地产供求状况分为以下4种类型：(1)全国房地产总的供求状况；(2)本地区房地产总的供求状况；(3)全国同类房地产的供求状况；(4)本地区同类房地产的供求状况。

ABCD

BD

[解析] 各种利润率的分子都是相同的，仅分母不同。其中，销售利润率的分母是所有房地产价格构成项目，成本利润率的分母不包含销售税费和开发利润，投资利润率的分母不包含投资利息、销税费和开发利润，直接成本利润率的分母不包含管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开利润。因此，利润率由大到小依次为直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率。

ACE

[解析] 本题涉及的考点是后续必要支出及应得利润。待开发房地产取得税费是假定在估价时点购置待开发房地产，此时应由购置者(买方)缴纳的有关税费，如契税、印花税、交易手续费等。

ABD

[解析] 预计修复成本小于或者等于修复所能带来的房地产价值增加额的，即：修复成本≤修复后的房地产价值—修复前的房地产价值，是可修复的；反之，是不可修复的，即预计修复成本大于修复所能带来的房地产价值增加额。修复成本是采用合理的修复方案恢复到新的或相当于新的状况的必要支出及应得利润。

BD

[解析] 有效毛收入乘数法考虑了房地产的空置和租金损失情况。因此，当估价对象与可比实例的空置率有较大差异，而且这种差异预计还将继续下去时，使用有效毛收入乘数比使用潜在毛收入乘数更为合适。因为投资者在估算房地产的价值时，是会考虑到空置率的差异的。有效毛收入乘数法的缺点是没有考虑到运营费用的差异，因此也只适用于做粗略的估价。

CD

[解析] 房地产税收可分为房地产开发环节、交易环节和保有环节的税收。房地产开发环节的税收相当于商品生产环节的税收，如耕地占用税、固定资产投资方向调节税。房地产交易环节的税收也称为房地产流转环节的税收，相当于商品流通环节的税收，如契税、土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税。房地产保有环节的税收也称为房地产持有环节的税收，相当于商品使用环节的税收，如房产税、城镇土地使用税。

BCDE

ABD

[解析] A选项建筑密度与容积率一样，属于规划条件。C、E选项属于区位状况。

ABCD

[解析] 收益性房地产如住宅、商店、写字楼、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房、仓库、农地等。

ACDE

[解析] 影响房地产价格的环境景观因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境。

A

B

[解析] 估价业务应以估价机构的名义统一受理，统一收取费用；估价师不得以个人名义承揽估价业务，分支机构应以设立该分支机构的估价机构名义承揽估价业务。签订估价委托合同后，未经委托人同意，估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务。

A

[解析] 各种影响因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的。随着时间的推移，人们对房地产的偏好会发生变化，那些提高房地产价格的因素从而可能会成为降低房地产价格的因素，那些对房地产价格有较大影响的因素则可能会成为有较小影响的因素，甚至对房地产价格没有影响。

B

B

A

A

[解析] 该企业清退房地产开发业务是被迫的，不是自愿转让的。理性经济人会首选自主开发而不是转让。

B

[解析] 高层建筑地价分摊不但可以解决各部分占有的土地的份额、各部分享有的土地面积还可以解决各部分享有的地价数额。

B

A

[解析] 做这道题时，考生首先要理解什么是高价格政策，什么是低价格政策。所谓高价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管，或者有意通过某些措施来抬高房地产价格；所谓低价格政策，一般是指政府采取种种措施来抑制房地产价格上涨。高价格政策和低价格都属于政府对房地产价格高低的态度以及采取的干预方式、措施。政府对房地产价格干预的方式，可能是直接制定价格，也可能是通过其他一些措施或手段来调节价格。由此看来，高价格政策只能促使房地产价格的上涨，低价格政策则会促使房地产价格下降。