一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意。)
31. 某地区商品住宅价格自1997~2002年分别为3100元/m
2、3260元/m
2、3440元/m
2、3620元/m
2、3800元/m
2、3980元/m
2,采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为
元/m
2。
A B C D
二、多项选择题(每题的备选答案中,有两个或两个以上符合题意。)
四、计算题(要求列出算式、计算过程,需按公式计算的,要写出公式。计算结果保留小数点后两位。)
1. 某房地产占地4000m
2,土地使用年限为50年,容积率为6,共24层,每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成,预计再经过一年销售招租完毕,届时各层使用情况预计如下:一层的大堂部分占该层建筑面积的60%,其余部分的75%可用于商业铺位出租,正常出租率为90%,每平方米出租面积每月可得净租金60元;2~3层为商场,营业面积占该层建筑面积的70%,每平方米营业面积年正常收入为8500元,每年正常营业需投入1000万元,而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元;第4层出租开酒楼,可出租面积占该层建筑面积的70%,每平方米出租面积的月租金为50元,出租人每年需支付8万元的运营费用;5~10层为用于出租的办公用房,每层共20间,当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元,出租率为80%,出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用;11~24层为商品住宅,其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工,其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出,当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值(没资本化率分别为商场10%,酒楼8%,办公楼7%)。
解:
(1)运用收益法有限年公式求取房地产价格,其公式为:
V=A/Y[1-1/(1+Y)n]
(2)各层建筑面积=4000×6/24=1000m2/层
(3)计算1层商铺收益价格:
年净收益=1000×(1-60%)×75%×90%×60×12=19.44万元
V1(下标)=19.44/10%×[1-1/(1+10%)50-3]=192.20万元
(4)计算2~3层商场收益价格:
年净收益:1000×2×70%×600=84万元
V2~3=84/10%×[1-1/(1+10%)50-3]=830.48万元
(5)计算4层酒楼收益价格:
年净收益:1000×70%×50×12-80000=34万元
V4=34/8%×[1-1/(1+8%)50-3]=413.59万元
(6)计算5~10层办公楼收益价格:
年净收益:6×20×1800×12×80%×(1-10%)=186.62万元
V5~10=186.62/7%×[1-1/(1+7%)50-3]=2555.13万元
(7)计算11~24层住宅价格:
V11~24=1000×14×4000=5600万元
(8)计算房地产价格:
V=V1+V2~3+V4+V5~10+V11~24=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40万元
2. 为评估某住宅楼的价格,估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例,其有关资料见下表。
实例 | A | B | C | D | E |
成交价格/(元/m2) | 5100 | 5800 | 5200 | 5300 | 5000 |
成交日期 | 2002.11.30 | 2003.6.30 | 2003.1.31 | 2001.7.31 | 2003.5.31 |
交易情况 | +20% | +21% | 0 | 0 | -3% |
房地产状况 | 区位状况 | 0 | -3% | +3% | +1% | 0 |
权益状况 | -2% | 0 | +2% | -1% | -1% |
交易实物 | -4% | -5% | -2% | +2% | +1% |
上表中,交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中,房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知:从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%,其后至2002年11月1日则每月递减O.5%,而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变,以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例,并估算该住宅楼 2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值,请采用简单算术平均)。
解:
(1)选取可比实例。实例B误差太大,实例D成交时间与估价时点相隔一年以上,故实例B和实例D不作为可比实例。选取实例A、C、E作为可比实例。
(2)计算公式:估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数。
(3)交易情况修正系数为:
可比实例A:100/(100+2)=100/102
可比实例C:100/100
可比实例E:100/(100-3)=100/97
(4)交易日期修正系数为:
可比实例A=(1+1%)4
可比实例C=(1+1%)4
可比实例E=(1+1%)3
(5)房地产状况修正系数为:
因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同,故设三方面的因素的权数相同均为1/3,则有:
可比实例A=100/[100×1/3+(100-2)×1/3+(100-4)×1/3]=100/98
可比实例C=100/[(100+3)×1/3+(100+2)×1/3+(100-2)×1/3]=100/101
可比实例E=100/[100×1/3+(100-1)×1/3+(100+1)×1/3)=100/100
(6)计算比准价格:
比准价格A=5100×(100/102)×(1+1%)4×(100/98)=5309.20元/m2
比准价格C=5200×(100/100)×(1+1%)4×(100/101)=5357.57元/m2
比准价格E=5000×(100/97)×(1+1%)3×(100/100)=5310.83元/m2
(7)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果,则有:
估价对象价格(单价)=(5309.20+5357.57+5310.83)/3=5325.87元/m2