一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意。)
二、多项选择题(每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意。)
三、判断题2. 甲乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元/m
2，容积率为4，土地使用年限为40年；乙土地单价为900元/m
2，容积率为2.5，土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济(土地报酬率为6%)。
对 错
5. 某宗可比实例房地产2006年1月30口的价格为500美元/m
2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元=7.98元人民币，2006年9月30日为1美元=7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为3758元人民币/m
2。
对 错
四、计算题(要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后两位。)
1. 某商店的建筑面积为1000m
2，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为 150元/m
2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m
2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%。试求该公司2006年10月1日的承租人权益价值(房地产报酬率取8%)。
A
1=150×12×2×1000×0.70=252万元
i
1=(1+8%)
2-1=16.64%
带租约的期间的权益价值
A
2=150×12×1000×0.7×(1+5%)
17=288.79万元
剩余年限的权益价值
承租人权益价值=1072.38+1117.60=2189.98万元
2. 估价对象为一写字楼，土地总面积1000m
2，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500
m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。搜集有关资料如下。
(1)搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：
| 实例 | 交易价格/(元/m2) | 交易情况 | 交易日期 | 房地产状况 |
| A | 2200 | 正常 | 2006年3月30日 | 比估价对象劣3% |
| B | 2050 | 正常 | 2006年12月30日 | 比估价对象劣8% |
| C | 2380 | 比正常价格高3% | 2006年5月30日 | 比估价对象优5% |
(2)当地征收农地的费用等资料如下： 在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，政府交付土地使用权出让金等为150元/m
2，土地开发费用、税金和利润等为120元/m
2，以上合计为城市边缘土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：
| 级别 | 一 | 二 | 三 | 四 | 五 | 六 | 七 | 八 |
| 地价是次级土地的倍数 | 1.4 | 1.4 | 1.4 | 1.4 | 1.4 | 1.3 | 1.5 | 1 |
| 土价是最差级土地的倍数 | 10.54 | 7.53 | 5.38 | 3.84 | 2.74 | 2.00 | 1.50 | 1 |
(3)在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m
2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为 5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为 80%，月租金为38元/m
2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m
2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层商要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为10万元。
试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要才用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5%，房地产报酬率为7%(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位)。
求取土地价格：
1)市场法求取土地单价：
实例A：
实例B：
实例C：
比准价格：
2)成本法求取土地单价：
城市边缘地价的求取：
征地补偿和安置等费用：573200/666.67=859.80元/m
2 50年城市边缘熟地价=859.80+150+120=1129.80元/m
2 积算价格
3)土地单价=(1805.37+1770.46)/2=1787.92元/m
2 土地价值=1787.92×1000/10000=178.79万元
(2)求取建筑物价格。
1)重新购建价格=1800×4500/10000=810万元
2)门窗损坏的折旧额=10万元
装修的折旧额=140×2/5=56万元
设备的折旧额=100×2/10=20万元
长寿命项目的折旧额=(810-10-140-100)×2/47=23.83万元
总物质折旧额=10+56+20+23.83=109.83万元
3)缺少电梯的功能性折旧
-(60+40)=71.92万元
能源消耗功能性折旧
功能折旧=71.92+13.61=85.53万元
4)经济折旧=20万元
5)折旧总额=109.83+85.53+20=-215.36万元
6)建筑物价值=810-215.36=594.64万元
(3)写字楼价值：土地价值十建筑物价值=178.79+594.64=773.43万元
注：成本法求取土地价值时也可以采用如下方法：
积算价格
或
积算价格=(1787.92+1726.19)/2=1757.01元/m
2 以下计算相同。
深色：已答题 浅色：未答题