三、综合题某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为6年，按租赁双方的租赁合同规定，前3年租金是以第一年租金8万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为2%，后3年租金按每年15万元固定不变。假定资本化率(折现率)为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产6年租期内的收益现值是多少?
要求：1. 按分段法计算并写出公式，其中后3年预期收益现值必须使用年金法计算。
计算公式为：
2. 写出计算过程。
计算过程。前3年的租金收益分别为：
R1=8(万元)
R2=8×(1+2%)=8.16(万元)
R3=8×(1+2%)2=8.32(万元)
后3年的租金收益均为：R=15(万元)
折现率为：r=10%
3. 写出正确结论。
将(2)中的数据代入(1)中的公式中，求得P为20.55万元。
4. 某市高新技术开发区内有一块土地面积为20000平方米，该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每亩15万元，土地开发费为每平方公里2.2亿元，土地开发周期为两年，土地开发费为年初一次性投入，第一年投入资金占总开发费用的45%，管理费用为土地开发费用的10%。开发商要求的投资回报率为10%，销售税费假设为30万元，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试计算该土地的评估价值。
该土地的各项投入成本均己知，可用成本法评估。
(1)计算土地取得费。
土地取得费=15万元/亩=225元/平方米。
注：1亩=667平方米。
(2)计算土地开发费。
土地开发费=2.2亿元/平方公里=220元/平方米。
注：1平方公里=100万平方米。
(3)计算管理费用。
管理费用=220×10%=22(元/平方米)
(4)计算投资利息。土地取得费的计息期为两年，土地开发费为年初一次性投入，第一年投入的部分，计息期为2年，第二年投入的部分，计息期为1年，则：
土地取得费利息=225×[(1+6%)2-1]=27.81(元/平方米)
土地开发费利息=(220+22)×45%×[(1+6%)2-1]+(220+22)×55%×[(1+6%)-1]=13.46+7.99=21.45(元/平方米)
投资利息合计=27.81+21.45=49.26(元/平方米)
(5)计算开发利润。
开发利润=[(1)+(2)+(3)]×10%=46.7(元/平方米)
(6)计算销售税费。
销售税费=300000÷20000=15(元/平方米)
(7)计算土地价值。
土地单价：[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)]×(1+15%)
=(225+220+22+49.26+46.7+151×(1+15%)
=664.65(元/平方米)
土地总价=664.65×20000=1329.3(万元)
评估结果：该宗地单价为664.65元/平方米，总价为1329.3万元。
5. 评估对象为6层砖混结构办公楼，土地总面积500平方米，房屋建筑面积1500平方米，月租金4.5万元，假设建筑物的资本化率为10%，耐用年限为60年，土地资本化率为8%，管理费以年租金的3%计，维修费以房屋现值的1.5%计，房租损失准备费按半月租金计，保险费按房屋现值3‰计，房产税为租金收入的12%，土地使用税每年每平方米2元，营业税及附加综合税率为5.5%，建筑物尚可使用年限为50年，土地使用权年限为40年，建筑物价值依成本法求得为120万元。
要求：评估该房屋基地使用权价值。
用收益法评估该房屋基地使用权价值。
(1)计算年有效总收入。
年有效总收入=45000×12-45000÷2=517500(元)
(2)计算年运营费用。
①管理费=540000×3%=16200(元)
②修缮费=1200000×1.5%=18000(元)
③保险费=1200000×3‰=3600(元)
④房产税=540000×12%=64800(元)
⑤营业税及附加=540000×5.5%=29700(元)
⑥土地使用税=500×2=1000(元)
⑦年运营费用=16200+18000+3600+64800+29700+1000=133300(元)
(3)计算房地产纯收益。
房地产纯收益=517500-133300=384200(元)
(4)计算土地纯收益。
①房屋纯收益=1200000×10%=120000(元)
②土地纯收益=384200-120000=264200(元)
(5)计算土地使用权价值。
土地使用权价值
÷8%=3150483(元)
土地单价=3150483÷500=6301(元/平方米)
本宗土地使用权的评估值为3150483元，单价为每平方米6301元。
6. 某公司于2014年4月1日在某城市水源地附近取得一宗土地使用权，建设休闲度假村。该项目总用地面积10000平方米，土地使用权期限40年，建筑总面积为20000平方米，并于2016年10月1日完成，该公司申请竣工验收。根据环保政策要求，环保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的排污系统进行改造。欲对2016年10月1日的正常市场价格进行评估。
据评估师调查在该时点重新取得该项目建设用地的土地取得费用为1000元/平方米。新建一个与上述项目相同功能且符合环保要求的项目开发成本为2500元/平方米；销售费用为200万元；管理费用为开发成本的3%；开发建设期为2.5年，开发成本、管理费用、销售费用在第一年投入30%，第二年投入50%，最后半年投入20%，各年内均匀投入，贷款年利率为7.02%；其他销售税费为售价的5.53%；开发利润按土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用之和计算，利润率为12%。
另新建符合环保要求的排污系统设备购置费和安装丁程费分别为500万元和90万元，而已建成项目中排污系统设备购置费和安装工程费分别为300万元和70万元。对原项目排污系统进行改造，发生拆除费用50万元，拆除后的排污系统设备成本为110万元。
原项目预计于2017年1月1日正常营业，当年可获得净收益500万元。由于排污系统改造，项目营业开始时间将推迟到2018年1月1日，为获得与2017年1月1日开始营业时可获得的相同的年净收益，该公司当年需额外支付运营费用100万元，之后将保持预计的盈利水平。
该类度假村项目的报酬率为8%，试评估该地块价值。
根据各项条件，选择成本法进行估价。
(1)土地的重新取得费用计算。
土地的重新取得费用=1000×10000÷10000=1000(万元)
(2)开发成本计算。
开发成本=2500×20000÷10000=5000(万元)
(3)管理费用计算。
管理费用=5000×3%=150(万元)
(4)销售费用计算。
销售费用=200万元
(5)投资利息计算。
投资利息=1000×[(1+7.02%)
2.5-1]+(5000+150+200)×{30%×[(1+7.02%)
2-1]+50%×[(1+7.02%)
1-1]+20%×[(1+7.02%)
0.25-1]}=624.185(万元)
(6)销售税费计算。
设重新购建价格为P，则销售税费为5.53%P。
(7)开发利润计算。
开发利润=(1000+5000+150+200)×12%=762(万元)
(8)重新构建价格计算。
P=1000+5000+150+200+624.185+5.53%P+762
P=8189.04(万元)
(9)经济性贬值计算。
538.24(万元)
(10)功能性贬值计算。
50-110+500+90=530(万元)
(11)评估结果。
总价=8189.04-538.24-530=7120.8(万元)
单价=7120.8÷20000=3560.4(元/平方米)
7. 评估对象是一块“三通一平”的建设用地；土地总面积10000平方米，且土地形状规则；规划许可用途为商业和居住，容积率≤5，建筑密度≤40%；土地使用年限从土地使用权}H让时起50年。
(1)通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下：①用途为商业与居住混合。②容积率达到最大的允许程度，即为5，故总建筑面积为50000平方米。③建筑覆盖率适宜为30%。④建筑物层数确定为18层；其中，1—2层的建筑面积相同，均为3000平方米，适宜为商业用途；3—18层的建筑面积相同，均为2750平方米，适宜为居住用途；故商业用途的建筑面积为6000平方米，居住用途的建筑面积为44000平方米。
(2)预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2019年10月1日建成。
(3)根据对市场的调查分析，预计商业部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30%，半年后再可售出50%，其余20%需一年后才能售出；商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元，居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积2500元。
(4)建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积1200元；勘察设计和前期工程费及管理费等预计为每平方米建筑面积500元；估计在未来3年的开发期内，开发建设费用(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)的投入情况如下：第一年需投入20%，第二年需投入50%，第三年投入余下的30%；广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3%，在建成前半年开始投入至全部售完为止；其他销售税费为总价值的6%。折现率选取14%。据了解，如果得到该土地，还需要按取得价款的3%缴纳有关税费。
评估要求：需要评估该块土地于2016年10月1日出让时的正常购买价格。
该块土地属于待开发房地产，适用剩余法进行估价。
(1)开发完成后的商业部分价值=4500×6000÷(1+14%)3=1822.48(万元)
开发完成后的居住部分价值
=2500×44000×[30%÷(1+14%)3+50%÷(1+14%)3.5+20%÷(1+14%)4]=7006.85(万元)
开发完成后总价值=1822.48+7006.85=8829.33(万元)
(2)开发建设费用总额=(1200+500)×50000×[20%÷(1+14%)0.5+50%÷(1+14%)1.5+30%÷(1+14%)2.5]=6921.54(万元)
(3)销售费用总额。
销售费用总额=(4500×6000+2500×44000)×3%÷(1+14%)3.25=268.47(万元)
说明：因为销售费用在建成前半年开始投入至全部售完为止(即从第2.5年到4年)，因此整个销售期为1.5年。假设各年的投入是集中在各年的年中，因此期中投入为0.75年时投入，整个开发期到第4年结束，此时距估价时点有4-0.75=3.25年的时间，因此折现时间为3.25。
(4)其他销售税费。
其他销售税费=8829.33×6%=529.76(万元)
(5)购地税费。
购地税费总额=总地价×3%
(6)总地价。
总地价=8829.33-6921.54-268.47-529.76-总地价×3%
总地价=1077.24(万元)
(7)评估结果。
以上述计算结果为主，并参考估价人员的经验，该块土地在2016年10月1日出让时的正常购买价格的测算结果为：总地价1078万元，单位地价1078元/平方米，楼面地价215.6元/平方米。
8. 某铜矿采矿权评估，根据采矿许可证载明的生产规模确定生产能力为5.00万吨/年，可采储量为124.69万吨，矿石贫化率为20.00%，根据企业生产计划，原矿生产计划分别为：2014年5—12月计划生产0.49万吨，2015年计划生产1.70万吨，2016年计划生产2.50万吨。据此资料，计算矿山的合理服务年限。
已知：
Q=124.69-(0.49+1.70+2.50)×(1-20%)=120.938(万吨)；
A=5.00万吨/年；
P=20.00%：
已服务年限=2+8÷12=2.67(年)
根据公式
本次评估计算的服务年限T=120.938÷[5×(1-20%)]+2.67=32.9(年)
参照案例A：某公司3年前花200000元向邻村购买年龄、平均胸径、平均树高都与该小班相近的杉木成熟林7公顷，蓄积量800立方米，其地利系数为1.10。目前，木材销售价格由3年前的元600/立方米上涨为现在的800元/立方米。
参照案例B：附近林场2年前花160000元向邻村购买年龄、树高相近、平均胸径为20厘米的杉木成熟林6公顷，其蓄积量为900立方米，地利系数为0.90。2年前杉原木材销售价格为750元/立方米。
参照案例C：某个体户近期花100000元购买了年龄、平均直径、树高都与该小班相近的成熟林3公顷，蓄积量500立方米，地利系数为1.03。请回答下列问题：9. 根据题中资料，应用何种方法评估?如何操作?
根据题中资料，应采用市场成交价比较法评估。市场成交价比较法是是将相同或类似的森林资源资产的现行市场成交价格作为比较基础，估算拟评估森林资源资产评估值的方法。对同一评估对象应选取三个以上参照交易案例，并从评估资料、评估参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，客观分析参照交易案例，对各估算结果进行分析判断后，可采用简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法、综合分析法等方法确定评估结果，并在评估报告中披露所采用的方法和理由。
10. 计算该杉木成熟林评估值。
评估过程
根据参照案例A可得：
K=0.80÷1.10=0.727
Kb=800÷600=1.333
G=200000÷800=250
E1=K×Kb×G=0.727×1.333×250=242.272
根据参照案例B可得：
K=0.80÷0.90=0.889
Kb=800÷750=1.067
G=160000÷900=177.78
E2=K×Kb×G=0.889×1.067×177.78=168.635
根据参照案例C可得：
K=0.80÷1.03=0.776
Kb=800÷800=1
G=100000÷500=200
E3=K×Kb×G=0.776×1×200=155.2
(3)评估结论
根据市场成交价比较法的评估要求，用算术平均数得出评估结果：
单位蓄积林木评估值E=(242.272+168.635+155.2)÷3=188.702(元/立方米)
总评估值E总=E×M=188.702×1200=226442.4元。
(万元)
=128(万元)
深色：已答题 浅色：未答题