一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意。)
二、多项选择题(每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案。)
四、填空题(请在空白处填入最恰当的内容。)
1. 当前我国房地产估价应遵循的主要原则有：合法原则、______、供求原则、替代原则、______、公平原则。
2. 估价机构完成委托估价后提供给委托人的“产品”，通常称为______。
4. 成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种，即：净计法、______、立方法。
5. 在收益法中，净收益确定后，还原利率越高，收益价格______。
6. 建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种，普通建筑物估价时适用______。
7. 估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区别，在估价上C为______，它通常随着估价时点的不同而______。
8. 在路线价法中，普通临街宗地价格的计算公式为：宗地总价=路线价×______×宗地面积。
六、计算题(要求列出算式、计算步骤，需按公式计算的，要写出公式。计算题精度要求为：中间计算过程保留小数点后两位，最终计算结果取整到个位。)
1. 有一房地产，土地总面积1000m
2，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该类土地每平方米需600元；地上建筑物总建筑面积2000m
2，于8年前建成并交付使用，当时建筑造价每平方米500元，现时建造同类建筑物每平方米需1000元，估计该建筑物尚可使用32年，残值率为5%。试选用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。
本题要求计算房地合一的复合房地产的总价与单价，可以先分别计算土地与建筑物的现价，应用成本估价法。
(1)计算土地现时价格
土地现价=[000(m
2)×600(元/m
2)=600000(元)=60(万元)
(2)计算建筑物现时价格
建筑物现价=
=
=1620000(元)=162(万元)
(3)土地与建筑物合成一体的房地产现时总价为：
60(万元)+162(万元)=222(万元)
(4)房地产现时单价=
=
=1110(元/m
2)
答：按所给资料估计该房地产现时总价为222(万元)，现时单价为1110(元/m
2)。
2. 某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原利率为10%。试选用所给资料估计该宾馆的价格。
(1)计算该宾馆年总收益
=300×50×365×(1-30%)
=3832500(元)=383.25(万元)
(2)计算该宾馆年总费用=14(万元/月)×12(月)=168(万元)
(3)计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25(万元)-168(万元)=215.25(万元)
(4)假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年期，则该宾馆的收益价格=
=2152.5(万元)
(5)计算同档次宾馆年总收益
=300×45×365×(1-20%)
=3942000(元)=394.2(万元)
(6)计算同档次宾馆年总费用=394.2(万元)×30%=118.26(万元)
(7)计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94(万元)
(8)假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年期，则同档次宾馆的收益价格=
=2759.4(万元)
(9)该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50元＞45元，但空房率也高，30%＞20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运费用支出。
(10)经过综合考虑后，可以估计该宾馆的价格为2450万元较为合理。
3. 需要评估一宗“七通一平”的待建筑土地在1995年9月的价格。获知该宗土地总面积500m
2，建筑容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅的建设期为2年，建筑费为每平方米800元，专业费用为建筑费的8%，第一年投入60%的建筑费及专业费用，第二年投入40%的建筑费及专业费用；贷款年利息率为10%；销售税费为未来楼价的6%；投资利润率(利息不计利润)为20%；该商品住宅在建成后半年一次全部售出，售出时的价格平均每平方米2500元。试利用所给资料用动态方式估计该宗土地在1995年9月的总价、单价及楼面地价(折现率为10%)。
此题应选用假设开发法来求解，估价时点为1995年9月。
(1)采用最原始的计算公式：
地价=楼价-建筑费用-专业费用-利息-租售费用-税费-利润
(2)计算总建筑面积=500(m
2)×2=1000(m
2)
计算总楼价(现值)
(3)计算建筑费用(现值)
=457662.042+277370.9358=735032.98(元)
(4)计算专业费用(现值)
=建筑费用×8%=735032.98(元)×8%=58802.64(元)
(5)利息，因用动态方式计算均已考虑了时间因素，实际上已含利息，所以不需单独计算。
(6)计算销售税费(包括租售费用与税费)
=楼价×6%=1969964.022×6%=118197.84(元)
(7)利润=(地价+建筑费用+专业费用)×投资利润率=地价×20%+(735032.98+58802.64)×20%=0.2×地价+158767.124(元)
(8)因为地价=1969964.022-735032.98-58802.64-118197.84-158767.124-0.2×地价
所以求得总地价
(9)计算单位地价=
(10)计算楼面地价=
=749.302865(元/m
2)
答：该宗土地在1995年9月的总价为749303元，单位地价为1499元/m
2，楼面地价为749.3元/m
2。
成立的条件是 。
深色：已答题 浅色：未答题