一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意。)
5. 某宗土地的规划容积率为3,可兴建6000m
2的商住楼,经评估总地价为180万元,该宗土地的单价为
元/m
2。
A B C D
D
该宗土地的单价应为:180×10
4÷
=900(元/m
2)
13. 一宗2000m
2的工业用地,容积率为0.8,楼面地价为690元/m
2。现按规划拟改为商业用地,容积率为5.1,楼面地价为950元/m
2;理论上应补地价(单价)为
元/m
2。
A B C D
C
理论上应补地价(单价)为:950×5.1-6%×0.8=4293(元/m2)
29. 某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m
2,已知使用面积为58m
2,套内建筑面积为67m
2,应分摊的共有建筑面积为6m
2。该套住宅的建筑面积价格为
元/m
2。
- A.2600.00
- B.2386.30
- C.2832.84
- D.3003.45
A B C D
B
该套住宅的建筑面积价格为:
=2386.30(元/m
2建筑面积)
32. 某宗房地产的土地面积为1000m
2,建筑面积为1400m
2,现需拆除重建,估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m
2和50元/m
2,则该宗土地的减价修正额为
元/m
2。
A B C D
D
该宗土地的减价修正额应为:
=350(元/m
2土地面积)
二、多项选择题(每题的备选答案中,有两个或两个以上符合题意的答案。)
四、计算题(要求列出算式、计算过程,需按公式计算的,要写出公式。计算结果保留小数点后两位。)
1. 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m
2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000m
2建筑面积归甲方,2000m
2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其产权转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。
据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,资本化率为10%。
估算乙方 现时应出资多少万元购买甲方的权益V,可用收益法求解:
估价时点 应为现在(即第6年末);第2年末建成的办公楼中,
乙方所使用的2000m
2建筑面积,未来每年的净收益A为:
A=80×2000×12×85%×(1-35%)=106.08(万元),
收益年限为:n
1=40-2-15=23(年),资本化率10%,23年净收益折算到估价时点的折现年限为:n
2=2+15-6=11(年)折现率10%
=330.28(万元)
将2000m
2建筑面积在使用15年以后的剩余年限的全部净收益折算到估价时点(第6年末)的收益价格为330.28万元。
2. 某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m
2的40年使用权的土地并于3年前建成物业投入使用,总建筑面积为5000m
2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m
2,重新建造建筑物的建安成本为600万元(建设期为2年,第~年投入40%;第二年投入60%,可视为年中集中投入),管理费用为建安成本的3%,年利率为6%,销售税费为90万元,开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元;装修的重置价格为140万元,平均寿命为5年;设备的重置价格为100万元,平均寿命为10年;假设残值率均为零。试计算该宗房地产现时的价格。(土地资本化率为8%)
计算该宗房地产现时的价格,可用成本法求解:
估价时点应为现时(即第5年末);成本法的基本公式中适用的是:
旧房地价格=土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧
(1)计算土地的重新购建价格:
土地的重新购置价格为:2000元/m
2×2000m
2=400(万元)
(2)计算建筑物的重新购建价格:
建筑物的重置价格为:
=562.98(万元)
(3)计算房地产价格构成的其他几项:
管理费用为(400+562.98)×3%=29(万元)
销售税费为90万元,开发利润为120万元。
(4)计算建筑物折旧额:
门窗、墙面等损坏的修复费用为:8万元
装饰、装修的折旧额为=140×
×3=84(万元)
设备的折旧额为:100×
×3=30(万元)
长寿命项目的折旧额为:(562.98-8-140-100)×
×3=24.87(万元)
该建筑物的物质折旧额:8+84+30+24.87=146.87(万元)
(5)该宗房地产现时的价格为:400+562.98+29+120-146.87=965.11(万元)
由以上计算,求得该宗房地产在第5年末时的价格为965.11万元。