一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意) 二、多项选择题(每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。)3. 甲、乙两块土地,其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/m
2,容积率为1.5,土地使用年限为50年;乙地块土地单价为820元/m
2,容积率为2.4,土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时,若土地报酬率为8%,则下列表述中正确的有______。
- A.乙地块比甲地块贵
- B.甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/m2
- C.甲地块与乙地块的楼面地价相等
- D.甲地块比乙地块贵
- E.乙地块的70年使用权楼面价高于340元/m2
A B C D E
DE
[解析] 甲房地产
,=(506/1.5)/[1-1/(1+8%)
50]元/m
2=344.68元/m
2,
乙房地产
。
三、判断题1. 在房地产损害赔偿估价中,如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额,则损害在经济上是可修复的。
对 错
B
在房地产损害赔偿估价中,如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额,则损害在经济上是不可修复的。
4. 某房地产的年有效毛收入为10万元,运营费为2.5万元,有效毛收入乘数为10,则该房地产的综合资本化率为7.5%。
对 错
A
[解析] 本题房地产综合资本化率为(10-2.5)/100=7.5%。
7. 投资价值是指估价对象对某个特定单位或个人的价值。
对 错
A
[解析] 投资价值一词有两种含义:一是值得投资,如人们在为某个项目或商品、资产等做销售宣传时,经常称其具有投资价值;二是从某个特定的投资者(如某个购买者)的角度来衡量的价值。估价中的投资价值是指后者。因此,投资价值是指估价对象对某个特定单位或个人的价值。
8. 估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。
对 错
B
[解析] 估价时点与估价目的有关,与估价作业无关。在实际估价中,通常将“估价作业期”(估价的起止年、月、日,即正式接受估价委托的年、月、日至完成估价报告的年、月、日)或估价人员实地查勘估价对象期间的某个日期定为估价时点,但估价时点并非总是在此期间,也可因特殊需要将过去或未来的某个日期定为估价时点。
9. 某宗房地产2008年6月1日的价格为1800元/m
2,现需要将其调整到2008年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.2,74.5,76.5,85.0,89.1,92.7,98.0(以2006年1月1日为100)。该宗房地产2008年10月1日的价格为2305.88元。
对 错
A
[解析] 该宗房地产2008年10月1日的价格计算:1800×98.0/76.5=2305.88元。
14. 加权移动平均法是将估价时点前每若干时期的房地产价格的实际值采用类似简单移动平均法的方法进行趋势估计,再经过加权之后求出趋势值。
对 错
B
[解析] 加权移动平均法是将估价时点前每若干时期的房地产价格的实际值经过加权,而不能直接采用实际值。
四、计算题(每题10分。要求列出算式,计算过程;需按公式计算的,要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的,不得分。计算结果保留小数点后两位)1. 有一写字楼,土地面积为1000m
2,是10年前通过征收农地取得的。土地的使用年限为40年,土地出让合同未约定不可续期。地上建筑物总建筑面积4000m
2,于8年前建成并交付使用。建筑物的重置成本为1500元/m
2,结构为钢筋混凝土结构,现需评估该写字楼2007年9月30日的价值。
搜集有关资料如下:
(1)收集了三宗出让年限40年的土地交易实例作为可比实例,有关资料如下:
| 可比实例A | 可比实例B | 可比实例C |
成交价格/(元/m2) | 5000 | 5200 | 4900 |
成交日期 | 2007年1月31日 | 2007年3月31日 | 2007年7月31日 |
交易情况 | 比正常价格高2% | 正常 | 比正常价格低3% |
房地产状况 | 比估价对象劣1% | 比估价对象劣2% | 比估价对象优1% |
从2007年1月1日至2007年6月30日,该写字楼的市场价格基本不变,以后每月均递减1%。 (2)当地征收农地的费用等资料如下: 价值时点征收城市边缘土地每亩需要支付70万元的征地补偿和安置等费用,向政府交付土地使用权出让金为200元/m
2,土地开发的费用、税金和利润等为180元/m
2,可视为城市边缘熟地的价格。 该城市土地分为10个级别,城市边缘熟地列为最差级,而估价对象房地产处于第七级土地上。各级土地之间的价格差异见下表。
土地级别 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
土地是次级土地的倍数 | 1.50 | 1.50 | 1.50 | 1.50 | 1.50 | 1.50 | 1.50 | 1.50 | 1 50 | 1.00 |
地价是最差级土地的倍数 | 38.44 | 25.63 | 17 09 | 11.39 | 7.59 | 5.06 | 3.38 | 2.25 | 1.50 | 1.00 |
(3)其他相关资料如下:门窗等的损坏修复费用为3万元;装修的重置价格为85万元,平均寿命为5年,有效经过年数为3年;设备的重新购建价格为92.5万元,经济寿命为15年,有效经过年数为8年;另调查得知,该写字楼电梯功能已落后,该功能落后电梯的重置价格50万元,已计提折旧30万元,拆除费用为2万元,可回收的残值为4万元,现安装新的功能先进的电梯需要100万元,假设在重置建造办公楼时一同安装该电梯只需要75万元;同时由于该写字楼墙体隔热保温性差,导致与同类写字楼相比,每月增加能耗600元;同时由于周边环境的变化,该写字楼的租金将长期受到负面影响,预计每年租金损失5万元。试用成本法评估该写字楼2007年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用比较法和成本法综合求取。土地报酬率为8%,房地产的报酬率为10%,银行的贷款利率为5%。(如需计算平均值,请采用简单算术平均法,小数点后保留两位)
解:(1)成本法公式如下
房地产价格=土地重置价+建筑物重置价-建筑物折旧
(2)求取使用年限40年的土地重置价
1)用比较法求取
A修正后的单价=5000×(100/102)×(1-1%)
3×(100/99)=4804.41元/m
2 B修正后的单价=5200×(100/100)×(1-1%)
3×(100/98)=5148.53元/m
2 C修正后的单价=4900×(100/97)×(1-1%)
2×(100/101)=4902.00元/m
2 再用简单算术平均法求得土地价格=(4804.41+5148.53+4902.00)=4951.65元/m
2 2)用征收农地的费用加土地开发费用和土地使用权出让金等,再加上地段差价调节的办法求取土地价格为
(700000/666.67+200+180)×3.38=4833.381元/m
2 3)用简单算术平均法求得上述两种方法的平均土地价格为
(4951.65+4833.38)/2=4892.52元/m
2 出让年限40年的土地总价=4892.52×1000=4895200元=489.52万元
(3)土地的重新购建价格土地剩余使用年限=40-10=30年
V
30=489.25×{(1+8%)
40-30×[(1+8%)
30-1]}/[(1+8%)
40-1]=461.89万元
(4)计算建筑物的折旧
1)建筑物的重置价格=1500×4000=600万元
2)建筑物的物质折旧
①门窗等可修复部分的折旧额=3万元
②装修部分的折旧额=85×1/5×3=51万元
③设备部分的折旧额=92.5×1/15×8=49.33万元
④长寿命项目的折旧额=(600-3-85-92.5)×8/60=55.93万元
⑤建筑物的物质折旧总额=3+51+49.33+55.93=159.26万元
3)建筑物的功能折旧
①该办公楼因电梯落后引起的折旧=(50-30)+(2-4)+100-75-43万元
②功能过剩引起的功能折旧0.06×12/10%×[1-1/(1+10%)
60-8]=7.15万元
③建筑物的功能折旧=43+7.15=50.15万元
4)建筑物的经济折旧额=5/10%×[1-1/(1+10%)
52]=49.65万元
5)建筑物折旧额=159.26+50.15+49.65=259.06万元
(5)该写字楼2007年9月30日的价值=461.89+600-259.06=802.83万元
2. 某在建工程开工于2007年11月30日,拟建为商场和办公综合楼。总用地面积3000m
2,土地使用权年限为50年,从开工之日起计。规划建筑总面积12400m
2,其中商场建筑面积2400m
2,办公楼建筑面积10000m
2。该工程正常施工期2年,建筑费每平方米建筑面积2300元,专业费为建筑费的10%。至2008年5月31日已完成7层主体结构,已投入总建筑费及专业费的36%,还需要投入总建筑费及专业费的64%(假设均匀投入,视同发生在该投入期中)。贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商场即可租出,办公楼即可售出。办公楼售价为每平方米建筑面积5000元,销售税费为售价的8%;商场可出租面积的月租金为80元/m
2,建筑面积与出租面积之比为1:0.75,正常出租率为85%,出租的成本及税费为有效总收益的25%,经营期资本化率为8%。估计购买该在建工程后于建成时应获得的正常投资利润为5200000元。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于2008年5月31日的正常总价格。
(1)计算公式:
在建工程价格=预期建成后的价值-需投入的建筑费-需投入的专业费-销售税费-投资利润。
(2)
(3)
(4)专业费=17169481.95元×10%=1716948.20元。
(5)销售税费=44241047.08元×8%=3539284.77元。
(6)
(7)在建工程的正常总价格=(56122026.95-17169481.95-1716948.20-3539284.77-4601068.90)元=29095243元。