一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)8. 某在建工程规划建筑面积为12400m
2，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/m
2，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的25%。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。假设报酬率为8%，折现率为14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为______万元。
- A.2281.83
- B.2474.60
- C.3798.30
- D.4119.18
A B C D
C
[解析]
V=60×12400×12×65%×90%×(1-25%)/8%×[1-1/(1+8%)
40-2.5]/(1+14%)
1.5万元=3798.30万元。
28. 通过市场调研，获知某类房地产2007～2011年的价格分别为3405元/m
2、3565元/m
2、3730元/m
2、3905元/m
2、4075元/m
2，则采用平均增减量法预测该类房地产2013年的价格为______元/m
2。
- A.4075.0
- B.4242.5
- C.4410.0
- D.4577.5
A B C D
C
[解析] d=(160+165+175+170)元/m2/4=167.5元/m2，预测该地区商品住宅2013年的价格为：
V6=P0+di=3405元/m2+167.5元/m2×6=4410元/m2。
32. 某宗收益性房地产60年土地使用权，报酬率为10%的价格为5000元/m
2，则该宗房地产40年土地使用权，报酬率为12%的价格为______元/m
2。
- A.4135.47
- B.4889.32
- C.4917.79
- D.4946.27
A B C D
A
[解析] 年期为40年，对应报酬率为12%的房地产价格为：
(1+12%)
40×[(1+10%)
60-1]}元/m
2=4135.47元/m
2。
二、多项选择题(每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。) 三、判断题2. 把交通时间和交通费用统一用货币来衡量的距离，称为交通时间距离。
对 错
B
[解析] 本题考核的是经济距离的概念。经济距离是更科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。
4. 估价目的是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出，估价师不得干涉。
对 错
B
[解析] 估价目的是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。但在实际中。估价师不应指望委托人提出估价目的，特别是提出符合估价要求的清晰、具体的估价目的。因为委托人一般不懂得要提出估价目的，甚至不懂得什么是估价目的，更不懂得如何表述估价目的。但估价又必须明确估价目的。这样，就需要估价师主动向委托人提出相关问题，与其进行充分沟通，认真细致地了解其估价需要，在此基础上再按照有关要求将估价目的表述出来，然后请委托人认可。
9. 某城市路线价标准深度为18m，划分为三个等分，从街道方向算起，各等分单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%。则临街12m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。
对 错
A
[解析]
11. 某房产年折旧率为1.6%，有效年龄为12年，按直线法评估该房产应为完好房。
对 错
A
[解析] q=1-dt，该房产的成新率=1-12×1.6%=0.808，根据房屋新旧程度的判定标准为完好房(十、九、八成新)。
14. 马克思关于地租的计算，可以归结为3种情况之一：①提供级差地租的土地，地租=级差地租+绝对地租；②仅提供绝对地租的土地，地租=绝对地租；③垄断土地，地租=垄断地租。
对 错
A
[解析] 本题涉及的考点是马克思关于地租的计算，可以从他对级差地租、绝对地租、垄断地租的论述中反映出来。对于任何一块产生地租的土地，可以归结为3种情况之一：①提供级差地租的土地：地租=级差地租+绝对地租；②仅提供绝对地租的土地：地租=绝对地租；③垄断土地：地租=垄断地租。
四、计算题(每题10分。要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位)1. 某商店的建筑面积为1000m
2，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期20年，月租金为150元/m
2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第二年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m
2，支付方式为每年年末一次性支付。预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%。试求该公司2006年10月1日承租人的权益价值。(房地产的报酬率取8%)
解：本题的计算过程为：
A
1=150元/m
2×12×2×1000m
2×(1-30%)=252万元；
i
1=(1+8%)
2-1=16.64%；
带租约的期间的权益价值=252万元/16.64%×[1-1/(1+16.64%)
8]=1072.38万元。
A
2=150元/m
2×12×1000m
2×(1-30%)×(1+5%)
17=288.79万元。
承租人权益价值=(1072.38+1117.60)万元=2189.98万元。
2. 某在建工程开工于2010年11月30日，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积3000m
2，建设用地使用权年限为50年，从开工之日起计；规划建筑总面积12400m
2，其中商场建筑面积2400m
2，办公楼建筑面积10000m
2；该工程正常施工期为2年，建筑费每平方米建筑面积2300元，专业费为建筑费的10%；至2011年5月31日已完成7层主体结构，已投入总建筑费及专业费的36%，还需投入总建筑费及专业费的64%(假设均匀投入，视同发生在该投入期中)；贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商场即可出租，办公楼可售出；办公楼售价为每平方米建筑面积5000元，销售税费为售价的8%；商场可出租面积的月租金为80元/m
2，建筑面积与可出租面积之比为1:0.75，正常出租率为85%，出租的成本及税费为有效总收益的25%。估计购买该在建工程后于建成时应获得正常投资利润为520万元。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%。试利用上述资料计算该在建工程于2011年5月31日的正常总价格。(假设报酬率为9%，折现率为13%)
解：(1)该办公楼开发完成后的价值V
办=5000×10000/(1+13%)
1.5=4162.48万元，
办公楼的销售税费=4162.48×8%=333万元
商场部分开发完成后的价值
(2)续建总费用=2300×12400×64%×(1+10%)/(1+13%)
0.75=1671.49万元。
(3)购买该在建工程于2011年5月31日的正常总价格：
(4162.48+1002.69-1671.49-333)/(1+3%)=3068.62万元。
深色：已答题 浅色：未答题