一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)20. 某地区2007～2012年的商品住宅价格分别为3100元/m
2、3260元/m
2、3440元/m
2、3620元/m
2、3800元/m
2、3980元/m
2，采用平均发展速度法预测2013年住宅价格为______元/m
2。
A B C D
C
[解析]
预测2013年的价格为：V
6=3100元/m
2×1.05125
6=4183.96元/m
2。
二、多项选择题(每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。) 三、判断题4. 价值时点为现在时，实地查勘工作不包括调查了解估价对象的历史状况。
对 错
B
价值时点是现在，估价对象房地产状况可能为现在、过去或未来。
7. 甲、乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元/m
2，容积率为4，土地使用年限为40年；乙土地单价为900元/m
2，容积率为2.5，土地使用年限为50年。则以楼面地价来判断，投资甲地块较乙地块更经济(土地报酬率为6%)。
对 错
B
[解析] 甲的楼面地价=土地单价容积率=1400元/m2/4=350元/m2，V∞=V40×1/K40=350×(1+6%)40/[(1+6%)40-1]元/m2=387.69元/m2；乙的楼面地价=土地单价/容积率=900元/m2/2.5=360元/m2，V∞=V50×1/K50=360×(1+6%)50/[(1+6%)50-1]元/m2=380.67元/m2。则投资乙地块比甲地块更经济。
13. 某地区的房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为323万元。
对 错
B
[解析] 正常成交价格=买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=297/(1+5%)=282.86万元
四、计算题(每题10分。要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位)1. 某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元，装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值率均为0，试计算该建筑物的折旧总额。
(1)计算建筑物的重置价格：
①建造成本=800万元；
②管理费用=800万元×3%=24万元；
③投资利息=(800+24)万元×60%×[(1+6%)1.5-1]+(800+24)万元×40%×[(1+6%)0.5-1]=54.90万元；
④建筑物的重置价格=(800+24+54.90+50+120)万元=1048.9万元。
(2)计算建筑物的折旧额：
①墙、地面等损坏的折旧额=18万元；
②装修部分的折旧额=200万元×1/5×2=80万元；
③设备部分的折旧额=110万元×1/10×8=88万元；
④长寿命项目的折旧额=(1048.9-18-200-110)万元×1/50×8=115.34万元；
该建筑物的折旧总额=(18+80+88+115.34)万元=301.34万元。
2. 估价对象概况：本估价对象是一块“三通一平”的建设用地，土地总面积10000m
2，且土地形状规则；规划许可用途为商业和居住，容积率≤5，建筑覆盖率≤50%；土地使用权出让时间为2004年10月，土地使用年限从土地使用权出让时起50年。通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下：(1)用途为商业与居住混合；(2)容积率达到最大的允许程度，即为5，故总建筑面积为50000m
2；(3)建筑覆盖率适宜为30%；(4)建筑物层数确定为18层。其中，1～2层的建筑面积相同，均为3000m
2，适宜为商业用途；3～18层的建筑面积相同，均为2750m
2，适宜为居住用途。故商业用途的建筑面积为6000m
2，居住用途的建筑面积为44000m
2。预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2007年10月建成。根据对市场的调查分析，预计商业部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30%，半年后再可售出50%，共余20%需一年后才能售出。商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元，居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积2500元。建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积1200元，勘察设计和前期工程费及管理费等预计为每平方米建筑面积500元。估计在未来3年的开发期内，开发建设费用(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)的投入情况下：第一年需投入20%，第二年需投入50%，第三年投入余下的30%。销售费用和销售税费预计为售价的9%，其中广告宣传和销售代理费为售价的3%，两税一费和交易手续费等为售价的6%。折现率选取14%。据了解，如果得到该土地，还需要按取得价款的3%缴纳有关税费。需要评估该块土地于2004年10月出让时的正常购买价格。
建成后的总价值=4500元/m2×6000m2/(1+14%)3+2500元/m2×44000m2×[30%/(1+14%)3+50%/(1+14%)3.5+20%/(1+14%)4]=8829.33万元。
开发建设费用总额=(1200+500)元/m2×50000m2×[20%/(1+14%)0.5+50%/(1+14%)1.5+30%/(1+14%)2.5]=6921.57万元。
销售费用和销售税费总额=建成后的总价值×9%=8829.33万元×9%=794.64万元。
购地税费总额=总地价×3%=0.03×总地价
总地价=(8829.33-6921.57-794.64)万元-0.03×总地价
总地价=(8829.33-6921.57-794.64)万元/(1+0.03)=1080.70万元。
深色：已答题 浅色：未答题