一、单项选择题(每题的备选答案中,只有1个最符合题意)11. 某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m
2,已知使用面积为58m
2,套内建筑面积为67m
2,应分摊的共有建筑面积为6m
2。该套住宅的建筑面积价格为
元/m
2。
- A.2600.00
- B.2386.30
- C.2832.84
- D.3003.45
A B C D
B
建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格
2386.3(元/m
2)
25. 某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m
2和4800元/m
2,采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于
元/m
2。
A B C D
C
求得平均发展速度
=1.0652,2008年的价格为:V
8=P
0·t
8=3500×1.06528=5801(元/m
2)
26. 某地区某类房地产1999~2005年价格如下表所示:
某类房地产1.999~2005年价格 单位:元/m2 年份 | 1999 | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 |
房地产价格 | 1800 | 2000 | 2220 | 2460 | 2730 | 3030 | 3360 | ? |
根据平均发展速度法进行估价,预测该地区该类型房地产2006年的价格为
元/m
2。
A B C D
C
即平均每年上涨10.97%,据以预测该宗房地产2006年的价格为:
V
2006=1800×1.l097=3729(元/m
2)
29. 在某商业街,有一块矩形街角地,其正街路线价(土地单价)为3000元/m
2,旁街路线价为 2000元/m
2。其临正街深度为22.86%(即75英尺),临旁街深度为15.24%(即50英尺)。根据下表中的深度价格修正率,另假设旁街影响加价率为10%,那么该宗地的总价为
万元。
矩形土地平均深度价格修正率表 临街深度/英尺 | 25 | 50 | 75 | 100 | 125 | 150 | 175 | 200 |
平均深度价格修正率(%) | 160 | 140 | 120 | 100 | 87.2 | 78.0 | 70.8 | 65.0 |
- A.158.35
- B.135.17
- C.123.45
- D.126.38
A B C D
B
[3000×120%+2000×140%×10%]×15.24%×22.86%=135.17(万元)
二、多项选择题(每题的备选答案中,有2个或2个以上符合题意。) 三、判断题2. 在1845年爱尔兰大灾荒时,马铃薯价格上升,但人们对马铃薯的需求却不断增加,这一现象在当时被称为“芬兰难题”。
对 错
B
19世纪英国人吉芬发现,在1845年爱尔兰大灾荒时,马铃薯价格上升,但人们对马铃薯的需求却不断增加,这一现象在当时被称为“吉芬难题”。这类特殊物品以后也因此被称为吉芬物品。
6. 根据经济学原理,在同一供求范围内,相同的商品具有相同的价值。房地产价格也遵循这一规律,使得完全相同的房地产价格相同或相近,这正是替代原则的内容。
对 错
B
房地产价格虽然也符合这一规律,但由于房地产的独一无二特性,使得完全相同的房地产几乎没有,但在同一市场上具有相近效用的房地产,其价格是相近的。
7. 在可比实例的成交日期至估价时点期间,无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展,都必须进行交易日期调整。
对 错
B
房地产价格在乎稳发展时没必要进行交易日期调整。
8. 某宗房地产2005年5月1日的价格为2500元/m
2,已知该宗房地产所在地区的同类房地产2005年3月1日至10月1日的价格指数分别为96.4,96.5,97.3,98.9,102.1,105.6,112.2, 117.8(均以上个月为100)。则将该宗房地产调整到2005年10月1日的价格为3026.7元/m
2。
对 错
10. 销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商缴纳的税费,通常简称“两税一费”。
对 错
B
销售税费除“两税一费”外,还有其他销售税费,包括应由卖方负担的交易手续费等。
11. 估价上的折旧非常注重市场价值的真实减损,因此在收益法中需要扣除建筑物的折旧费和土地摊提费。
对 错
B
并非所有的建筑物折旧问题都是估价上的折旧,收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费属于会计上的折旧。
13. 假设开发法估价必须考虑资金的时间价值,一般采用计算利息的传统方法和现金流量折现法,由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际,因此,在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。
对 错
B
由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际,准确地预测是十分困难的。尽管如此,在实际估价中应尽量采用现金流量折现法。在难以采用现金流量折现法的情况下,可以采用传统方法。
四、计算题(要求列出算式、计算过程;需按公式计算的,要写出公式;计算结果保留小数点后两位)1. 某企业有一在建工程,于2005年10月1日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积 10000m
2,土地使用权年限为2003年10月1日~2043年9月30日,规划容积率为5。1~4层规划为商业,建筑面积为2万m
2;5~20层规划为写字楼,建筑面积为3万m
2。项目总开发成本为 3000元/m
2,管理费用为开发成本的5%,项目建成后,商业用于经营,写字楼全部出售。经调查,有关数据如下:
(1) 项目2004年6月动工,2005年10月1日已完成了30%的工程量,实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%,预计再经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。
(2) 该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/m
2,销售税费为售价的6%。写字楼在建成后1年末时售出。
(3) 商业主体建成后,还需投入2000元/m
2的装修费,装修期为一年,装修费均匀投入,预计年经营收入为3亿元,包括税、经营成本等在内的支出占营业收入的75%,合理商业利润为年经营收入的10%。
(4) 2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续,获得了5000万元、年利率为6%、每半年还款一次、5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。
(5) 项目折现率为10%,商业物业报酬率为12%。
(6) 转让在建工程时,受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。
试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。
(1)根据题意,该在建工程土地面积1万m
2,土地使用权年限为2003年10月1日至2043年9月30日,规划容积率为5,允许建筑面积为5万m
2,其中1~4层为商业用房2万m
2,5~20层为写字楼3万m
2。项目总开发成本为3000元/m
2,管理费用为开发成本的5%,即150元/m
2,两项相加之和为3150元/m
2。项目2004年6月动工,至估价时点2005年10月1日,已完成了全部工作量的30%,实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%,即5万×3150×30%=4725万元,假定费用是均匀投入,即在2003年10月1日与2005年10月1日的中间点投入,.可视作2004年10月1日一次性投入,折现率为10%。工程的其余部分,应追加投资为5万×3150×70%=11025万元,在以后的24个月中投入,可视作2006年10月1日一次性投入11025万元。
(2) 该项工程在估价时点(2005年10月1日)后24个月即可竣工,即2007年10月1日可完成全部工程。写字楼在建成后一年末即2008年10月1日可以全部售出,售价为8000元/m
2,写字楼销售面积为3万m
2,销售税费为售价的6%,写字楼的净销售收入为:8000×3万×(1-6%)=22560万元。
(3) 商场部分还需投入2000元/m
2的装修费,装修期一年,在期间(2007年10月1日~2008年10月1日)均匀投入,可视作在2008年3月31日一次性投入装修费用2万×2000=4000万元。
(4) 商场年经营收入(毛)为3亿元,包括税、经营成本在内的支出为营业收入的75%,年净经营收入为3亿元×(1-75%)=7500万元/年,收益年份应自2009年10月1日至2043年10月 1日(严格一点说是9月30日)共35年,按商业物业报酬率12%,折算至估价时点(2005年10月1日)的全部年经营收入的现值为:
(5) 2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款,获得5000万元、年利率为6%、每半年还款一次、5年内等额还款的贷款,从贷款后半年开始第1次还款,每隔半年还款1次,共需还款10次,每次的等额本息还款额应为:
在此工程转让前已还贷两次,即2005年4月1日和2005年10月1日两次,而自2006年4月1日起共有8次还贷债务需由受让方归还,从2006年4月1日起每半年还款一次,至2009年10月1日止。
依上述资料,可作本题之现金流量图。
(6) 综上所述,此时可用假设开发法求取在建工程(带抵押债务)转让的合理交易价格:
在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费
①续建完成后的房地产价值(以2005年10月1日为估价时点)=
16949.66+46067.83=63017.49(万元)
②续建成本=
③管理费用 已在上述11025万元中包括。
④投资利息 从2006年4月1日起每隔半年需归还贷款本息586.15万元,至2009年10月1日止共八次,折算到2005年10月1日共计:
⑤销售费用、销售税费已在上述销售收入、租金收入中扣除。
⑥续建投资利润已在上述续建完成后的房地产价值中包含。
⑦买方购买在建工程应负担的税费为受让价格的3%,设受让价格即为评估的合理交易价格为 V,则税费为3%V。
⑧于是得到:在建工程合理交易价格V=63017.49-13174.67-4114.59-3%V,V=44396.34 (万元)
所以,此宗带抵押债务转让的在建工程合理交易价格为44396.34万元。
2. 估价对象为一出租写字楼,土地总面积7000m
2,建筑总面积56000m
2,建筑物结构为钢筋混凝土结构,地上36层,地下2层,土地使用权年限为50年,从1999年9月30日取得土地时起计,建设期3年。
有关资料为:该写字楼使用面积为建筑面积的65%,月租金为使用面积150元/m
2,空置率平均为15%。建筑物原值22000万元,耐用年限60年,残值率0;家具设备原值8000万元,耐用年限为12年,残值率为4%。经常费每月100万元,房产税为租金的12%,营业税等为6%,报酬率为8%。
请评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。
(1)运用收益法有限年公式求取房地产价格,其公式为:
(2) 计算年总收益:56000×65%×150×12×(1-15%)=55692000(元)=5569.2(万元)
(3) 计算年总费用:
①年家具设备的折旧费=8000×[(1-4%)÷12]=640(万元)
②年经常费=100×12=1200(万元)
③年房产税=5569.2×12%=668.3(万元)
④营业税等=5569.2×6%=334.15(万元)
⑤年总费用=640+1200+668.3+334.15=2842.45(万元)
(4) 计算年净收益:5569.2-2842.45=2726.75(万元)
(5) 计算房地产价格: