银符考试题库B12
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经济师中级房地产经济专业知识与实务模拟76
一、单项选择题
(每题的备选项中,只有一个最符合题意)
1. 依据心理因素对房地产市场进行细分的依据不包括______。
A.生活方式
B.个性特点
C.购买次数
D.价值观念
A
B
C
D
C
[考点] 本题考查房地产市场细分。
[解析] 依据心理因素的市场细分,是根据消费者的心理特征的差异性进行的市场细分。主要的细分依据有生活方式、个性特点和价值观念。
2. 下列房地产开发项目管理工作中,一般应先开展的是______。
A.选择工程施工单位
B.选择材料、设备供应商
C.选择工程勘察设计单位
D.选择工程监理单位
A
B
C
D
C
[考点] 本题考查房地产开发项目管理的阶段。
[解析] 房地产开发项目管理阶段的第一步是工程建设准备,该阶段需要完成施工现场勘察与施工图设计。
3. 在房地产开发项目工程勘察中,对于工程地质条件复杂或具有特殊要求的大型工程建设项目,还应该进行______。
A.初步勘察
B.详细勘察
C.施工勘察
D.选址勘察
A
B
C
D
C
[考点] 本题考查房地产开发项目工程勘察。
[解析] 对于工程地质条件复杂或具有特殊要求的大型工程建设项目,还应该进行施工勘察。
4. 房地产开发项目工程施工投标主体是______。
A.房地产开发企业
B.招标代理机构
C.工程监理单位
D.施工企业
A
B
C
D
D
[考点] 本题考查房地产开发项目工程招标。
[解析] 工程投标是施工单位为了得到工程合同而向房地产开发企业发出的响应。
5. 评标委员会中招标人、招标代理机构以外的技术、经济等方面专家不得少于成员总数的______。
A.1/3
B.1/4
C.1/5
D.2/3
A
B
C
D
D
[考点] 本题考查房地产开发项目工程招标的程序。
[解析] 评标委员会中招标人、招标代理机构以外的技术、经济等方面专家不得少于成员总数的2/3。
6. 房地产开发项目质量控制的特点不包括______。
A.及时性与主动性
B.标准的适应性
C.制度性与规范性
D.连续性和相关性
A
B
C
D
C
[考点] 本题考查房地产开发项目质量控制的特点。
[解析] 房地产开发项目质量控制的特点有:全面性、及时性与主动性、标准的适应性、连续性和相关性。
7. 房地产开发项目合同争议仲裁的前提条件是______。
A.争议已经过调解
B.争议已经过双方协商
C.争议双方在同一地区注册
D.争议双方有仲裁协议
A
B
C
D
D
[考点] 本题考查房地产开发项目合同争议的解决。
[解析] 仲裁应是自愿的,应有仲裁协议,如果当事人之间有仲裁协议,争议发生后又无法通过协商或调解解决,则应及时将争议提交仲裁机构仲裁,以维护双方的合法权益。
8. 监理合同内规定的应由房地产开发企业负责的工作不包括______。
A.外部关系的协调
B.对设计、施工单位的发包权
C.为监理工作提供外部条件
D.为监理单位提供原材料生产厂家名录
A
B
C
D
B
[考点] 本题考查监理合同中房地产开发企业的义务。
[解析] 监理合同内规定的应由房地产开发企业负责的工作,是保证合同最终实现的基础,如外部关系的协调,为监理工作提供外部条件,为监理单位提供本工程使用的原材料、构配件、机械设备等生产厂家名录等,都是监理单位做好工作的先决条件。
9. 选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产,然后将它们与估价对象进行比较,对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值或价格的方法被称为______。
A.收益法
B.比较法
C.成本法
D.假设开发法
A
B
C
D
B
[考点] 本题考查比较法的概念。
[解析] 比较法是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产,然后将它们与估价对象进行比较,对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值或价格的方法。
10. 房地产估价的市场法中,可比实例在自身状况下的价格乘以______等于可比实例在估价对象状况下的价格。
A.房地产交易情况修正系数
B.房地产市场状况调整系数
C.房地产状况调整系数
D.房地产价格变动率
A
B
C
D
C
[考点] 本题考查房地产状况调整。
[解析] 房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法。采用百分率法进行房地产状况调整的一般公式是:可比实例在自身状况下的价格×房地产状况调整系数=可比实例在估价对象状况下的价格。
11. 从全社会来看,投资遵循收益与风险相匹配原则,______与投资风险正相关。
A.报酬率
B.利率
C.无风险报酬率
D.基准利率
A
B
C
D
A
[考点] 本题考查报酬率的内容。
[解析] 从全社会来看,投资遵循收益与风险相匹配原则,报酬率与投资风险成正相关,风险大的投资,其报酬率也高,反之则低。
12. 建筑物因房地产市场不景气而造成的价值损失,属于______。
A.功能折旧
B.经济折旧
C.物质折旧
D.快速折旧
A
B
C
D
B
[考点] 本题考查建筑物折旧的原因。
[解析] 经济折旧也称为外部折旧,是指建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的减损,不利因素包括经济因素、区位因素、政府政策等其他因素。房地产市场不景气也是一种经济折旧。
13. 房地产评估报告使用期限应自______起算。
A.价值时点
B.受理估价委托之日
C.评估基准日
D.估价报告出具日期
A
B
C
D
D
[考点] 本题考查房地产评估报告使用期限。
[解析] 房地产估价报告使用期限是指自估价报告出具日期算起,使用估价报告不得超过的时间。
14. 房地产状况调整的内容不包括______。
A.区位状况调整
B.实物状况调整
C.设计状况调整
D.权益状况调整
A
B
C
D
C
[考点] 本题考查对可比实例成交价格进行处理。
[解析] 房地产状况调整可分解为实物状况调整、权益状况调整、区位状况调整。
15. 房地产销售渠道的起点是______。
A.房地产需求者
B.房地产开发企业
C.房地产建设单位
D.房地产中介机构
A
B
C
D
B
[考点] 本题考查房地产销售渠道。
[解析] 房地产销售渠道的起点是房地产开发企业;终点是房地产需求者;中间环节是参与房地产产品交易的单位和个人。
16. 房地产开发企业选择房地产经纪机构代理租售房地产时,如果追求协调和结算简单,则宜采用______方式。
A.独家代理
B.公开销售代理
C.联合销售代理
D.独家销售权代理
A
B
C
D
A
[考点] 本题考查房地产销售代理的基本方式。
[解析] 独家代理是指房地产开发企业将商品房(一般是整个楼盘)的销售权单独委托给一家房地产经纪机构代理。委托人与代理人之间是单一的委托和代理关系,委托人与代理人之间的协调和佣金结算相对简单。
17. 某商品房开发项目即将上市时适逢金融危机,该项目开发建设资金主要来自银行借贷,为避免资金链断裂的风险,此时稳妥的定价目标宜设定为______。
A.实现预期利润
B.维护企业形象
C.维持市场占有率
D.维持营业
A
B
C
D
D
[考点] 本题考查房地产定价目标。
[解析] 维持营业目标是指以能够继续营业为定价目标。当房地产开发企业受到市场不景气、同行业竞争激烈等方面的冲击时,商品房无法按正常价格出售,为避免资金链断裂甚至企业倒闭,往往推行大幅度折扣,以保本价格甚至亏本价格出售商品以求资金收回,维持营业。
18. 以零数价格而非整数价格定价的房地产定价策略是______。
A.总体定价策略
B.心理定价策略
C.折扣定价策略
D.过程定价策略
A
B
C
D
B
[考点] 本题考查房地产定价策略。
[解析] 房地产定价策略中的心理定价策略包括:(1)“特价品”定价策略:少数产品以非常廉价的姿态出现来吸引客户;(2)尾数定价策略:以零数价格而非整数价格定价;(3)整数定价策略:整数定价给客户以高档的感觉。所以本题选B选项。
19. 对房地产销售人员进行培训的手段不包括______。
A.猎取竞争对手的促销人员
B.企业内部培训
C.政府培训
D.社会公益培训
A
B
C
D
D
[考点] 本题考查人员促销管理。
[解析] 对促销人员进行培训的手段包括:猎取竞争对手的促销人员、政府培训和企业内部培训。
20. 以下选项不属于房地产的定价策略的是______。
A.折扣定价策略
B.心理定价策略
C.竞争导向定价策略
D.总体定价策略
A
B
C
D
C
[考点] 本题考查房地产价格策略的类型。
[解析] 房地产的定价策略主要有:总体价格策略、过程定价策略、折扣定价策略、心理定价策略。
21. 在物业管理活动中,下列不属于业主义务的是______。
A.监督业主委员会的工作
B.遵守物业管理规章
C.按时缴纳物业服务费用
D.缴纳专项维修资金
A
B
C
D
A
[考点] 本题考查业主的权利和义务。
[解析] 业主的义务主要有:(1)遵守管理规约、业主大会议事规则;(2)遵守物业管理规章;(3)执行业主大会或业主委员会的决定;(4)按照国家有关规定缴纳专项维修资金;(5)按时缴纳物业服务费用;(6)法律、法规规定的其他义务。
22. 业主委员会会议做出的决定,应由______签字确认。
A.全体委员
B.半数以上的参会委员
C.业主委员会主任
D.参会委员
A
B
C
D
D
[考点] 本题考查业主委员会会议。
[解析] 业主委员会会议应当制作书面记录并存档,业主委员会会议做出的决定,应当有参会委员的签字确认,并自做出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。
23. 物业服务企业招标中,如采用邀请招标,则应向______个以上物业服务企业发出邀请书。
A.2
B.3
C.5
D.7
A
B
C
D
B
[考点] 本题考查邀请招标的相关内容。
[解析] 物业服务企业招标中,邀请招标至少应向3家物业服务企业发出邀请书。
24. 在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业计费方式叫作______。
A.分成制
B.酬金制
C.包干制
D.佣金制
A
B
C
D
B
[考点] 本题考查物业服务计费方式。
[解析] 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业计费方式。
25. 在电梯更新中,维修资金主要用于运行时间超过______的老旧电梯的维修和更换。
A.10年
B.15年
C.20年
D.30年
A
B
C
D
B
[考点] 本题考查住宅专项维修资金的使用范围。
[解析] 在电梯更新中,维修资金主要用于运行时间超过15年的老旧电梯的维修和更换。
26. 物业服务费的收费原则不包括______。
A.无偿原则
B.合理原则
C.费用与服务水平相适应原则
D.公开原则
A
B
C
D
A
[考点] 本题考查物业服务费的收费原则。
[解析] 物业服务费的收费原则包括合理原则、公开原则、费用与服务水平相适应原则。
27. 房地产贷款分为土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款,这是按照______进行的分类。
A.贷款对象及用途
B.贷款保证方式
C.贷款期限长短
D.贷款利率是否调整
A
B
C
D
A
[考点] 本题考查房地产贷款的种类。
[解析] 按贷款对象及用途进行分类,可将房地产贷款分为土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款。
28. 进行房屋保险时,先要确定保险金额,原则上要求______。
A.保险金额为房屋实际价值的1.5倍
B.保险金额与房屋实际价值相等
C.房屋实际价值为保险价值的70%
D.保险金额等于保险费
A
B
C
D
B
[考点] 本题考查房地产保险金额的确定原则。
[解析] 进行房屋保险时,先要确定保险金额,原则上要求保险金额与房屋实际价值相等。
29. 将个人住房贷款分为首套住房贷款和非首套住房贷款的划分依据是______。
A.差别化住房信贷政策
B.贷款资金来源
C.贷款偿还方式
D.借款人类型
A
B
C
D
A
[考点] 本题考查个人住房贷款的种类。
[解析] 根据差别化住房信贷政策,把个人住房贷款分为首套住房贷款和非首套住房贷款。
30. 月还款额相对较少,但贷款办理时间通常较长,在没有很多钱支付首付款、不能全部用公积金贷款,且能满足卖房人回款要求的情况下,应优选______。
A.组合贷款
B.公积金贷款
C.商业性贷款
D.政策性贷款
A
B
C
D
A
[考点] 本题考查个人住房贷款的有关选择。
[解析] 组合贷款的月还款额相对较少,但贷款办理时间通常较长,在没有很多钱支付首付款、不能全部用公积金贷款,且能满足卖房人回款要求的情况下,应优选组合贷款。
二、多项选择题
(每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意)
1. 房地产投资风险应对方法中,风险控制的措施有______。
A.承担风险和自保风险
B.防止风险因素的产生
C.减少已存在的风险因素并对其进行监控
D.对风险因素进行时间和空间上的隔离
E.加强投资方的保护能力
A
B
C
D
E
BCDE
[考点] 本题考查房地产投资风险应对。
[解析] 房地产投资风险应对方法中,风险控制一般有以下主要措施:(1)防止风险因素的产生;(2)减少已存在的风险因素并对其进行监控;(3)对风险因素进行时间和空间上的隔离;(4)加强投资方的保护能力;(5)稳定、修复和更新受损失对象;(6)风险预防的评价;(7)对下一步的预防目标进行审核和规划。
2. 差异性是项目市场竞争力的重要影响因素。下列各项中,可以体现项目的差异性的有______。
A.目标客户的差异性
B.区位价值的差异性
C.项目组合的差异性
D.产品功能的差异性
E.物业服务的差异性
A
B
C
D
E
BCDE
[考点] 本题考查房地产开发项目前期策划的原则。
[解析] 差异性是项目市场竞争力的重要影响因素。一般来说,项目的差异性可以体现在区位价值的差异性、项目组合的差异性、产品功能的差异性、经营方式的差异性和物业服务的差异性等方面。
3. 常用的对SWOT矩阵分析的评价方法有______。
A.内部因素评价矩阵(IFE矩阵)
B.图解法
C.外部因素评价矩阵(EFE矩阵)
D.高低点法
E.均衡性分析法
A
B
C
D
E
AC
[考点] 本题考查SWOT分析。
[解析] 如何选择出适合房地产开发企业的项目开发战略,就须通过对SWOT矩阵分析的评价来进行。常用的评价方法是内部因素评价矩阵(IFE矩阵)和外部因素评价矩阵(EFE矩阵)。
4. 关于招标人在招标文件中要求投标人提交投标保证金的说法,错误的有______。
A.投标保证金可以使用支票
B.投标保证金不得使用银行汇票
C.投标保证金不得低于60万元
D.投标保证金应不超过投标总价的3%
E.投标保证金应在规定的时间内提交给招标人
A
B
C
D
E
BCD
[考点] 本题考查投标保证金。
[解析] 投标保证金可以使用支票、银行汇票等,一般不得超过投标总价的2%,最高不得超过50万元。
5. 房地产开发项目质量的可靠性体现在______等。
A.平面、空间布局的合理性
B.隔声和采光功能的良好性
C.保证防火和抗震要求
D.满足使用寿命要求
E.与生态环境的协调性
A
B
C
D
E
CD
[考点] 本题考查房地产开发项目质量的可靠性。
[解析] 房地产开发项目的质量通常体现在适用性、可靠性、经济性、环境协调性等方面。其中可靠性包括三个方面,安全性(保证强度要求、保证稳定要求、保证防火要求和保证抗震要求)、可维修性和有效性(指满足使用寿命要求与满足抗腐蚀性要求)。
6. 下列各类房地产中,特别适用于成本法估价的有______。
A.某标准厂房
B.某个公园
C.某待出让土地
D.某商用写字楼
E.某机关办公楼
A
B
C
D
E
BE
[考点] 本题考查成本法的适用情形。
[解析] 对于那些很少发生交易而限制了比较法的运用,又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产,例如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产,特别适用成本法估价。
7. 在房地产营销中,运用心理定价策略主要有______。
A.现金折扣
B.数量折扣
C.特价品定价策略
D.尾数定价策略
E.整数定价策略
A
B
C
D
E
CDE
[考点] 本题考查心理定价策略的类型。
[解析] 心理定价策略根据不同消费者的消费心理,可以细分为特价品定价策略、尾数定价策略和整数定价策略三种。
8. 物业管理招标的方式有______。
A.公开招标
B.代理招标
C.联合招标
D.邀请招标
E.共同招标
A
B
C
D
E
AD
[考点] 本题考查物业管理的招标方式。
[解析] 物业管理招标方式包括公开招标、邀请招标。
9. 房地产信托的构成要素包括______。
A.信托关系
B.信托行为
C.信托当事人
D.信托财产
E.依托管理机关
A
B
C
D
E
BCD
[考点] 本题考查房地产信托的构成要素。
[解析] 房地产信托的构成要素包括:信托行为、信托当事人和信托财产。
10. 下列个人住房抵押款做法中,会降低月偿还额的有______。
A.提高首付款比例
B.争取贷款利率优惠
C.增加贷款额度
D.延长贷款期限
E.在贷款金额不变的情况下增加住房公积金贷款
A
B
C
D
E
ABDE
[考点] 本题考查个人住房贷款有关内容。
[解析] 根据还款计算公式
,提高首付款比例,贷款额度P减少,月偿还额A降低,A选项正确,C选项错误;分子、分母都除以(1+i)
n
,可以看出降低利率、延长贷款期限可以减少偿还额,BD选项正确;住房公积金贷款利率小于商业贷款利率,增加住房公积金贷款金额能够降低月偿还额,E选项正确。
三、案例分析题
(由单选和多选组成。)
某商品住宅开发项目的楼面地价为1000元/平方米,建筑安装工程费为3500元/平方米,各项规费为500元/平方米。该项目营销方案部分内容如下:(1)销售价格确定:以竞争者的价格为基础,根据竞争双方的力量等情况,制定较竞争对手略高的价格。(2)销售渠道:委托甲、乙、丙三家房地产经纪机构销售,并分别与其签订委托合同;销售权在三家房地产经纪机构之间不作区分。(3)促销安排:开盘前在当地晚报刊登项目开盘信息;开盘当天举行开盘仪式,邀请有关部门及参建单位负责人参加;对开盘当天前一百名购房者给予200元/平方米的价格优惠。
1. 在该项目市场分析中,应注重______。
A.当地商圈的一般规模
B.潜在消费者需求倾向
C.本项目的成本分析
D.项目的机会和威胁
A
B
C
D
BD
[考点] 本题考查房地产项目营销方案的市场分析。
[解析] 房地产项目营销方案中的市场分析包括市场背景分析、产品分析、竞争对手分析和客户分析。
2. 亥项目采用的销售渠道为______。
A.独家代理
B.公开销售代理
C.独家销售权代理
D.联合销售代理
A
B
C
D
B
[考点] 本题考查销售渠道和销售代理的相关内容。
[解析] 公开销售代理是指房地产开发企业将商品房的销售权同时委托给数家房地产经纪机构,按谁先代理成功,谁享有佣金的一种代理方式。所以选择B选项。
3. 若该项目加成率为30%,则按照成本加成定价法确定的价格应为______元/平方米。
A.4550
B.5200
C.5850
D.6500
A
B
C
D
D
[考点] 本题考查成本加成定价法。
[解析] 单位产品价格=(1000+3500+500)×(1+30%)=6500(元/平方米)。
4. 该项目营销方案采用的促销方式有______。
A.广告
B.人员促销
C.活动推广
D.营业推广
A
B
C
D
ACD
[考点] 本题考查房地产的促销方式。
[解析] 开盘前在当地晚报刊登项目开盘信息,这属于广告促销方式;开盘当天举行开盘仪式,邀请有关部门及参建单位负责人参加,这属于促销方式中的活动推广;对开盘当天前十名购房者给予200元/平方米的价格优惠,这属于促销方式中的营业推广。
双梅花园住宅小区的业主委员会和此小区的建设单位城建房地产开发公司通过电视传媒发布招标信息,邀请各愿意参加投标的物业管理企业参加投标,经过法定的招标程序、投标程序,浩达物业管理公司胜出中标。请回答下列问题:
5. 本案中进行的物业管理招标形式为______。
A.邀请招标
B.公开招标
C.协议招标
D.唱标
A
B
C
D
B
[考点] 本题考查公开招标的内容。
[解析] 通过电视传媒发布招标信息,邀请不特定的投标主体,属于公开招标。
6. 聘用浩达物业管理公司的决定必须由______作出。
A.双梅花园住宅小区的业主委员会
B.双梅花园住宅小区的业主大会
C.房地产开发公司
D.双梅花园住宅小区所在区域的街道办事处
A
B
C
D
B
[考点] 本题考查物业招标的程序。
[解析] 选聘和解聘物业服务企业是由业主共同决定的事项,应该在业主大会上决定。
7. 浩达物业管理公司在决定投标前,应该做的工作包括______。
A.编制投标文件
B.组织相关的人员对该项目进行评价
C.预测中标的可能性和存在的风险
D.对投标活动进行策划
A
B
C
D
BCD
[考点] 本题考查物业招投标的内容评定。
[解析] 决定投标之前,主要进行项目评估与风险防范以决定是否投标。选项A是决定投标之后的工作。
8. 双梅花园住宅小区业主委员会与浩达物业管理公司签订的合同属于______。
A.临时性物业服务合同
B.前期物业服务合同
C.物业服务合同
D.后期物业服务合同
A
B
C
D
C
[考点] 本题考查物业服务合同的区别。
[解析] 由业主或业主委员会和物业服务公司签订的合同称为物业服务合同,区别于建设单位(开发商)与物业服务公司签订的前期物业服务合同。
刘某购买了一套市场价格为100万元的商品房,首付款为50%,余款向银行申请抵押贷款,假设贷款期限为20年,采用固定利率按月等额还款方式偿还本息,贷款年利率为5%。
9. 刘某这笔贷款的月利率和还款期数分别为______。
A.0.328%,20期
B.0.417%,240期
C.5%,20期
D.5%,240期
A
B
C
D
B
[考点] 本题考查等额本息还款的相关计算。
[解析] 按月还款方式的计算中,利率必须采用月利率,还款期数必须是按月计算的期数。月利率=年利率/12=5%÷12=0.417%;按月的期数=20×12=240(期)。
10. 刘某这笔贷款的月偿还额为______万元。
A.0.5423
B.0.3301
C.0.7245
D.0.8122
A
B
C
D
B
[考点] 本题考查等额本息还款方式中月还款额的计算。
[解析] 贷款总额=100×50%=50(万元)。
(万元)。
11. 如果刘某选择等额本金还款方式,则其面临的情况是______。
A.每月偿还利息递增、每月付款递减
B.每月偿还利息递减、每月付款递增
C.每月偿还利息递增、每月付款递增
D.每月偿还利息递减、每月付款递减
A
B
C
D
D
[考点] 本题考查等额本金还款方式。
[解析] 等额本金还款方式的特点是每月偿还本金不变,利息逐期递减,月还款额递减。
12. 如果刘某选择浮动利率个人住房贷款,那么这种贷款形式的优点有______。
A.可以锁定利息支出
B.贴近市场利率水平
C.当利率下降时,可节省成本
D.当利率上升时,可节省成本
A
B
C
D
BC
[考点] 本题考查浮动利率个人住房贷款的优点。
[解析] 浮动利率个人住房贷款的优点是:贴近市场利率水平,当利率下降时,可节省成本。
一、单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
二、多项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
三、案例分析题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
深色:已答题 浅色:未答题
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