一、单项选择题(每题的备选项中,只有1个最符合题意)18. 运用比较法评估某套住宅的市场价值,以估价对象房地产状况为100,选取的某可比实例房地产区位、实物和权益状况评价分值分别为100、120和105,权重分别为0.3、0.2和0.5,该可比实运用比较法评估某套住宅的市场价值,以估价对象房地产状况为100,选取的某可比实例房地产区位、实物和权益状况评价分值分别为100、120和105,权重分别为0.3、0.2和0.5,该可比实例的房地产状况调整系数计算式为______。例的房地产状况调整系数计算式为______。
A.
B.
C.
D.
A B C D
A
[考点] 本题考查的是房地产状况调整的方法。
[解析]
23. 某房地产的土地面积为500m
2,土地价格为2000元/m
2;建筑面积为1000m
2,建筑物重置价格为1800元/m
2;该房地产的正常房地价格为2500元/m
2,则该房地产的建筑物折旧为______元/m
2。
A B C D
B
[考点] 本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。
[解析] 建筑物折旧=建筑物重新购建成本建筑物市场价值=(500×2000+1000×1800-1000×2500)+1000=300(元/m2)。
二、多项选择题(每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,有1个错项。) 三、判断题1. 判断一个评估值的误差大小或准确性,实际中一般不是将它与真实价值进行比较,而是将它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。
对 错
A
[考点] 本题考查的是房地产估价的特点。
[解析] 判断一个评估价值的误差大小或准确性,理论上是把它与真实价值进行比较,实际中一般是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。
2. 估价对象是所估价的房地产等财产或相关权益。房地产估价中,具体的估价对象应由估价委托人指定。
对 错
B
[考点] 本题考查的是房地产估价的要素。
[解析] 估价对象是所估价的房地产等财产或相关权益,具体的估价对象是由委托人和估价目的双重决定的。
3. 通货膨胀与房地产需求增加导致的房地产价格上涨,是真正的房地产自然增值。
对 错
B
[考点] 本题考查的是房地产的特性。
[解析] 房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨,不是房地
产自然增值;通货膨胀导致的房地产价格上涨,不是真正的房地产增值,而是房地产保值;外部经济、需求增加口、
房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨,是真正的房地产自然增值。
4. 市场价格是某种房地产在市场上的平均交易价格,可以通过对一些类似房地产的成交价格直接平均的方法计算取得。
对 错
B
[考点] 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。
[解析] 市场价格是某种房地产在市场上的平均交易价格,房地产的市场价格应是以一些类似房地产的成交价格为基础测算的,但不能对这些成交价格直接采用平均的方法进行计算,而是在平均之前要剔除偶然和不正常的因素造成的价格偏差,并消除房地产之间的状况不听造成的价格差异。
5. 依靠现代计算技术,所有房地产价格的影响因素对房地产价格的影响都可以用数学公式或模型来量化。
对 错
B
[考点] 本题考查的是房地产价格影响因素概述。
[解析] 有的影响因素对房地产价格的影响可用数学公式或模型来量化,有的则难以用数学公式或模型来量化。在实际估价中应尽量采用定量分析来量化各种因素对房地产价格的影响,使估价不断科学、准确。只有当影响因素对房地产价格的影响无法采用定量分析予以量化时,才可以仅凭经验进行判断。
6. 估价依据应与价值时点相匹配,价值时点后颁布的房地产估价法律、法规和估价标准不能采用。
对 错
B
[考点] 本题考查的是房地产估价的要素。
[解析] 价值时点后颁布的房地产估价法律、法规和估价标准可以采用。
7. 收益法估价中,建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限同时结束的,应根据土地剩余使用期限确定收益期限。
对 错
B
[考点] 本题考查的是收益期和持有期的测算。
[解析] 建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限同时结束,收益期为土地使用权剩余期限或建筑物剩余经济寿命;建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束,房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值,加上自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值。
8. 评估有租约限制的房地产的市场价值时,对租期内收益的测算,应采用租赁合同约定的租金水平,同时考虑市场平均状况下的空置损失。
对 错
B
[考点] 本题考查的是净收益测算应注意的问题。
[解析] 评估有租约限制的房地产价值,首先应搞清楚是评估无租约限制价值还是出租人权益价值或承租人权益价值。评估出租人权益价值,租赁期间应采用合同租金;租赁期间届满后和未出租部分,应采用市场租金。
9. 预计某写字楼的电梯系统在10年后进行升级改造需花费40万元,若偿债基金储蓄利率为5%,则每年需预留重置提拨款为3.18万元。______
对 错
A
[考点] 本题考查的是净收益测算应注意的问题。
[解析] 每年需要留出的重置提拨款为:40万元*5%/[(1+5%)10-1]=3.18(万元)。
10. 若建筑物的有效年龄小于实际年龄,则建筑物的剩余经济寿命就会延长;反之,建筑物的剩余经济涛命就会缩短。
对 错
A
[考点] 本题考查的是建筑物折旧的求取方法。
[解析] 如果建筑物的有效年龄小于实际年龄,就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成。此时,建筑物经济寿命可视为从这个晚建成之日起至建筑物对房地产价值不再有贡献之日止的时间。
11. 评估房地产抵押价值时应遵循谨慎原则,运用假设开发法估价不应低估开发成本、税费和利润。
对 错
A
[考点] 本题考查的是谨慎原则。
[解析] 遵循谨慎原则,在运用假设开发法估价时,不应高估未来开发完成后的价值,不应低估后续开发的必要支出及应得利润。
12. 房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降,且络期的上升或下降的幅度大致相同时,宜采用平均发展速度法预测该房地产的未来价格。
对 错
A
[考点] 本题考查的是长期趋势法。
[解析] 运用平均发展速度法进行预测的条件是,房地产价值或价格的变动过程是持续上升或持续下降的,并且各期上升或下降的幅度大致相同,否则就不宜采用这种方法。
13. 路线价法本质上是一种比较法,其理论依据与比较法相同。
对 错
A
[考点] 本题考查的是路线价法。
[解析] 路线价法本质上是一种比较法,是比较法的派生方法,其理论依据与比较法相同,是房地产价格形成的替代原理。
14. 接受估价委托后,受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务,并应明确至少一名合适的注册房地产估价师负责该估价项目。
对 错
A
[考点] 本题考查的是受理估价委托。
[解析] 签订估价委托合同后,未经委托人同意,估价机构不得转让或变相转让受托的估价业务。对受理的估价业务,无论估价项目大小,都应选派至少两名注册房地产估价师承办,并且应明确其中一人为项目负责人。
15. 估价机构接受估价委托时应要求委托人出具估价委托书,并把它与估价委托合同分开。估价委托书应放入完成的估价报告附件中,估价委托合同则应存入估价档案中。
对 错
A
[考点] 本题考查的是受理估价委托。
[解析] 估价机构在接受估价委托时要求委托人出具估价委托书,并把它与估价委托合同分开的原因之一,是估价委托书相对简单,估价委托合同较复杂且可能涉及商业秘密,因此,可将估价委托书而不是估价委托合同作为重要的估价依据放入未来完成的估价报告附件中,估价委托合同则应存入估价档案中。
四、计算题(第1题8分,第2题12分。要求列出算式,计算过程;需按公式计算的,要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的,不得分。计算结果保留小数点后2位)1. 某商铺的建筑面积为500m
2,剩余收益期为35年。该商铺3年前开始出租,租赁合同约定租期12年,年未支付租金2160元/m
2,运营费用率为25%。市场上类似商铺未来第一年的年租金为2400元/m
2,每年递增5%,运营费用率为30%。该类商铺出租率为100%,报酬率为8%,试求该商铺目前带租约出售的正常价格。
(1)租期内收益价值:
(2)第10年租金净收益:
(3)租期外收益价值:
(4)带租约房地产价值
2. 某在建工程用地面积为12500m
2,土地出让年限为50年,半年前以楼面地价1200元/m
2取得,规划容积率为2,用途为仓储用地,土地使用权到期地上建筑物无偿收回。项目在取得土地使用权后即开工建设,正常开发建设期为2年,建设成本及管理费用按建筑面积计算为2500元/m
2。预计项目将按期完成,尚须投入60%的建设成本及管理费用,均投入;建成后即可出租,月租金为80元/m
2,可出租面积为建筑面积的70%,空置率为15%,出租期间运营费用为有效收入的30%。若当地购买在建工程应缴纳税费为购买价的5%,同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和5.53%,在销售时一次性支出,报酬率为9.5%,折现率为14%。试根据上述资料利用动态分析法估算该在建工程目前的正常市场价格总价和按建筑面积计算的单价。
(1)建筑总面积=12500×2=25000平方米
(2)设该在建工程的正常购买总价为V
(3)
(4)续建费用
(单价:1359.60元/m
2)
(5)销售费用和销售税费总额=8533.73×(3%+5.53%)=727.93(万元)(单价:291.17元/m
2)
(6)购买该在建工程的税费额=V×5%=0.05V
V=8533.73-3399.01-727.93-0.05V
V=4196.94(万元)
因此:在建工程总价=4196.94(元)
单价=4196.94-2.5=1678.78(元/平方米)
(单价思路:V=3413.49-1359.60-291.17-0.05V=1678.78元/m
2)