五、案例分析题1. 利群房地产公司8月份筹建“利群花园”。9月份初,公司就做出广告,吸引市民。9月13日,李某向公司提出购买该花园.的一个单元房。公司表示,可预先登记,并留下联系方法。李某就登记了一个单元房号。11月4日,公司和李妻没有签订房屋买卖合同,但公司收下李妻的“定金”10000元,并开了收据给李妻。后因公司未按时交房,李某提起诉讼,请求判令该公司按其登记房屋履行交房义务。但该公司的所有商品房已全部售完。
问:(1)该公司与李某及其妻的各个行为的法律性质是什么,并说明理由。
(2)房屋买卖合同存在了吗?本案应如何处理?
(1)①利群公司所做的广告,意在吸引公众,引诱他人向自己发出买楼要约,并未包含订立合同的实质条款与内容,按照合同法原理,其性质为要约邀请。
②李某向公司提出要求以及预定,其内容具体确定,并表明一经承诺,即受其约束。按照合同法原理,即应属于李某向公司提出的买房要约。
③李妻交给公司的10000元,公司并开具收据,应为双方签订了一个预约合同。
(2)在本案中,楼房单元买卖合同并未成立。从上述可以看出,双方并没有在协商过程中就买卖一单元房屋达成合意,要约、承诺的过程没有完成故而买卖合同不成立,但买卖的预约合同却成立。违反预约合同,应承担违约责任。因此,可以判决公司向王某退还10000元。王某其他诉求不应支持。
2. 张某与胡某签订了一份租房合同。合同约定:张某租给胡某公路边住房两间;每月租金为1260元,每月30日张某按合同约定支付租金;租期两年,从1999年8月1日至2001年7月30日止.并约定张某于1999年7月15日前付定金5000元。合同签订后.张某于7月10日按合同付定金给胡某,胡某当即交住房给张某,张某开房门查看之后,用自己买的锁锁了门。8月5日,张某找到胡某,提出不租房屋的要求,并要求胡某退还5000定金。胡某只同意张某不租住自己的房屋,但不同意退定金给张某。
问:(1)张某与胡某之间的合同是附条件还是附期限合同?
(2)张某的行为是否构成违约?为什么?
(3)定金应否退还?为什么?
(1)是附期限合同。
(2)张某的行为构成违约。因为合同约定生效期为8月1日,8月5日张某以其行为明确表示不履行合同,已构成违约。
(3)定金不应退还。因为《合同法》第115条规定,当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金。