C

估价对象权利人属于估价委托人里面的内容。估价委托人这一部分是新增内容，以前没有展开讲解。

A

这一部分是新增内容，以前没有涉及。

B

B

估价资料的保管期限一般为15年，从估价报告出具之日算起。保管期限后满但估价所服务的行为未了的应当保管到估价所服务的行为完结为止。

D

C

A

此题中要用到抵押贷款常数R_M，R_M本质上是等额还款额与抵押贷款金额的比值，进一步说就是资金时间价值计算中现值换算成年值的系数，所以只要熟练掌握了这个系数，计算此题就没有什么障碍了。

A

B

A

楼面地价=土地单价÷建筑容积率
   本题中甲楼面地价=1000÷6=166.67(元/m²)
   乙楼面地价=800÷4=200(元/m(²)
   丙楼面地价=500÷2=250(元/m²)

B

B

此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其相应的含义。补地价是指需要补交给政府的一笔地价。对于增加建筑容积率来说，
 
  变换公式，求得
 (  
  解决此题的关键在于在理解的基础上牢记计算补地价的计算公式。

B

D

C

此题属于熟悉的范畴。是在考查搜集可比实例的质量要求。解决此题的关键在于平时的经验以及重点记忆。

B

此题属于掌握的范畴。是在考查影响房地产价格的因素以及正常成交价格的形成机制。土地面积的大小也会影响房地产的价格。一般来说，凡是面积过于狭小而不利于经济适用的土地，价格较低。但在特殊情况下可能有例外，面积狭小的土地有特高的价格，如本题中所示。另外，本题中成交价格的形成是处于卖方市场。在卖方市场下，成交价往往是偏高的。

A

此题属于掌握的范畴。是在考查交易日期调整的方法。交易日期调整的方法包括价格指数调整和价格变动率调整两种。其中，价格指数又包括定基价格指数和环比价格指数。本题中采用的是定基价格指数，具体计算过程是：
   
   解决此题的关键在于正确把握运用两种指数进行价格调整的公式，尽量在理解的基础上进行记忆。

B

此题属于熟悉的范畴。成本法的理论依据，可以分为从卖方和买方的角度分别来看，从买方的角度来看，成本法的理论依据是替代原理。解决此题的关键是应在理解的基础上进行记忆。

C

此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物折旧的概念及原因。建筑物折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧。本题中这三种折旧均包括，具体计算过程为：
   (1+8+5)万元＝14万元
   解决此题的关键在于正确理解建筑物折旧的概念及原因。

C

此题属于了解的范畴。是在考查房屋折旧和房屋完损等级评定的有关规定。1984年，我国颁布了《房屋完损等级评定标准》，指出了房屋新旧程度的判定标准。解决此题的关键在于重点记忆。

A

此题属于掌握的范畴。是在考查对报酬资本化法的公式及其计算的掌握。本题为净收益按等差级数递增的情况，具体计算过程为：

解决此题的关键在于熟练掌握计算公式，要注意平时加强练习。

A

此题属于掌握的范畴。是在考查对报酬资本化法的公式及其计算的掌握。本题为净收益在前若干年有变化的情况，具体计算过程为：
 
   解决此题的关键在于熟练掌握计算公式，要注意平时加强练习。

B

此题属于掌握的范畴。考查的是报酬率的概念。报酬率是一种收益率，是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的净收益转换为价值的比率。解决此题的关键在于深刻理解报酬率的含义。

D

此题属于熟悉的范畴。考查的是假设开发法的适用对象。假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价。解决此题的关键在于准确理解假设开发法的含义。

C

此题属于掌握的范畴。是在考查路线价法。采用路线价法计算前后两面临街矩形土地价格的过程为：
   
   解决此题的关键在于熟悉计算公式的内涵。

B

此题属于掌握的范畴。是在考查路线价法。最简单最容易理解的深度价格递减率是“四三二一”法则，同时用“九八七六”法则来补充。解决此题的关键在于在熟悉的基础上加强记忆。

B

该宗土地的单价和总价计算如下：
   该宗土地的单价=(u₀×dv₀+u₁×dv₁×t)×h
                 ＝1688.4(元/m²)

D

A

B

房地产抵押估价的类型属于新增内容。

D

C

D

B

C

分析：该题有两种计算方法：
   (1)该办公楼因没有电梯引起的折旧额＝130-100＝30(万元)
   该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值＝2100-30＝2070(万元)
   (2)该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值＝2200-130＝2070(万元)
解决此题的关键在于熟练掌握计算公式，要注意平时加强练习。

BDE

此题属于掌握的范畴，是在考查房地产估价的概念。因为估价目的不同，估价的依据、考虑的因素，以及采用的价值标准、估价方法就有可能不同，甚至估价对象的范围也不相同。解决此题的关键是对估价目的的内涵要有深刻的理解。

ACD

此题属于熟悉的范畴。是在考查房地产权益的概念。中国目前房地产权利的种类主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权。解决此题的关键在于理解房地产各种权利的准确含义。

ABCE

此题属于熟悉的范畴。是在考查房地产权益的概念。中国目前房地产权利的种类主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权。其中，所有权属于自物权，其余属于他物权。解决此题的关键在于在理解的基础上进行记忆。

ABD

此题属于熟悉的范畴。是在考查房地产的特性。房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制一般通过管制权、征收权、征税权以及充公权四种权力来实现。

ABCD

此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其相应的含义。公开市场价值是在公开市场上最可能形成的价格。公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间来进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。解决此题的关键在于准确把握公开市场价值的含义。

ACD

此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其相应的含义。投资价值与市场价值的评估方法可能相同，但其中参数选取，的立场可能不同。如都可以采用收益法：评估市场价值时，采用的折现率为社会的一般收益率，一般不扣除所得税；评估投资价值时，采用的折现率为最低期望收益率，而且一般要扣除所得税。解决此题的关键在于日常的积累以及准确的理解和记忆。

ACD

此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价的必要性和现实需要。房地产保险对房地产估价的需要，一是在投保时需要评估保险价值，为确定保险金额提供参考依据；二是在保险事故发生后需要评估所遭受的损失或重置价格、重建价格。解决此题的关键在于熟悉保险估价业务或重点记忆。

BC

此题属于掌握的范畴。是在考查房地产的转让方式：买卖；赠与；交换；以房地产作价入股或者作为合作条件与他人成立法人或者其他组织，使房地产权属发生变更的；因法人或者其他组织合并、分立，使房地产权属发生变更的；以房地产清偿债务的；法律、法规和规章规定的其他方式。它们的所有权属均发生了变更。解决此题的关键在于准确把握房地产转让的几种方式。

ADE

此题属于熟悉的范畴。是在考查房地产供求与价格之间关系的特殊性。解决此题的关键在于能够通过供求曲线熟练找出均衡价格和均衡交易量的变化情况。

BCE

此题属于熟悉的范畴。是在考查成本法估价时房地产价格构成及各构成部分的测算。开发利润应是所得税前的。另外，开发利润由于利润率的种类不同，相应的计算基数就比较复杂。解决此题的关键在于准确掌握不同利润率的含义及对应的计算基数。

ABC

此题属于掌握的范畴。是在考查估价时点原则的含义和内容。不同估价目的的房地产估价，其估价时点与估价所依据的估价对象状况和房地产市场状况的关系比较复杂，辅导教材在这方面讲得很详细，关键还在于在理解的基础上熟练掌握。

ABC

此题属于掌握的范畴。是在考查净收益的概念和求取方法。在求取净收益的过程中，要涉及潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、税前现金流量、期末转售收益以及承租人权益价值等概念。解决此题的关键在于深刻理解相关概念的含义及内容。

BC

此题属于熟悉的范畴。是在考查假设开发法适用的条件。在实际工作中，运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于是否正确地判断了最佳开发利用方式，是否正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。解决此题的关键在于搞清假设开发法的本质。

BC

此题属于掌握的范畴。是在考查利率对房地产价格的影响。利率上升或下降都会使房地产的价格产生波动。引起利率上升的因素有很多，在分析时应深刻理解各种因素对利率的影响，避免产生相反的结果。

ABD

B

房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，进一步可分为有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能这3个方面。

B

房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。

B

房地产尽管具有独一无二性，但很多房地产之间仍然有一定程度的替代性。

B

房地产供给有限性的本质，在于房地产的不可移动性造成的房地产供给不能集中于一处。

A

B

房地产估价是对估价对象在某个特定时间的价值作出估计。

A

B

房地产估价的完整概念是：专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行测算和判定的活动。

A

A

A

B

独立、客观、公正原则是房地产估价的最高行为原则

B

成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。

B

运用平均增减量法进行房地产价格预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的数额大致接近，否则就不宜采用这种方法。

B

按建筑面积进行高层建筑地价分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物。

解
   设该房屋单位建筑面积的重新购建价格为VB，计算如下：
   (1)建筑安装工程费＝1200(元/m²)
   (2)专业费用＝1200×7%＝84(元/m²)
   (3)管理费用＝(1200+84)×3%＝38.52(元/m²)
   (4)销售费用＝VB×5%=0.03VB(元/m²)
   (5)投资利息＝(1200+84+38.52+0.03VB)×[60%×1+6%)×1.5+40%×(1+6%)×0.5-1)
                  ＝98.12+0.002 VB(元/m²)
   (6)销售税费＝VB×6%＝0.06VB(元/m²)
   (7)开发利润：VB×25%＝0.25VB(元/m²)
   (8)VB＝1200+84+38.52+0.03VB+88.12+0.002VB+0.06VB+0.25VB
   VB＝2143.83(元/m²)
   重新购建总价=2143.83×5000＝1071.92(万元)
   该办公楼因电梯落后引起的折旧＝(60-45)+(2-3)+20＝34(万元)
   该房屋扣除电梯落后引起的折旧后的价值＝1071.915-34＝1037.92(万元)

解
   设该荒地的总价为V：
   开发完成后的熟地总价值＝800×2000×666.67×70%＝7.4667(亿元)
   开发成本及管理费用的总额＝4(亿元)
   转让开发完成后的熟地的销售费用＝7.4667×2%＝0.149(亿元)
   投资利息总额＝(V+V×4%)×[(1+8%)²-1]+7.4667×2%×[(1+8%)^0.5-1)+4×[(1+8%)¹-1]＝0.173V+0.326(亿元)
   转让开发完成后的熟地的税费总额＝7.4667×6%＝0.448(亿元)
   土地开发利润总额＝(V+V×4%)×2×10%+7.4667×2%×0.5×10%+4×1×10%
                   ＝0.208V+0.407(亿元)
   购买该成片荒地的税费总额＝V×4%＝0.04V(亿元)
   V＝7.4667-4-0.149-(0.173V+0.326)-0.448-(0.208V+0.407)-0.04V
 V＝1.504(亿元)
   购买该荒地的单价＝1.504×100000000/(2000×666.67)＝112.80元/m²。
此题中注意销售费用，和以前的提法术同，它是在开始销售之前就已投入，所以在计算投资利息时和原来的不同，这符合现实情况，也是新教材和旧教材不同之处。