一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)
10. 某宗房地产建筑面积2000m
2,土地面积4000m
2,若保持现有用途价值3000元/m
2;经过装修改造,装修费用200元/m
2,售价2600元/m
2;装修后改变用途需补地价600元/m
2,售价2800元/m
2,若拆除建筑物拆除费用300元/m
2,残值50元/m
2,地价1800元/m
2,则该宗房地产的最适合处理方式为
。
- A.保持现有用途
- B.装修改造
- C.装修后改变用途
- D.拆除建筑物
A B C D
D
此题属于掌握的范畴。是在考查估价中应遵循的最高最佳使用原则,具体计算过程如下:
以保持现状为前提,价格为3000×2000元=600万元;
以装修改造为前提,价格为(2600-200)×2000元=480万元;
以转换用途为前提,价格为(2800×2000-600×4000)元=320万元;
以重新利用为前提,价格为(1800×4000-300×2000+50×2000)元=670万元。
按照最高最佳适用的原则,该宗房地产最合理的处理方式为重新利用。解决此题的关键是明确估价时必须遵循最高最佳使用原则。
22. 已知某宗临街土地的面积是5000m
2,临街宽度为80m,累计深度价格修正率为70%,其所在区段的标准临街宗地的总价为500万元,标准临街宽度为100m,则这宗临街土地的单价为
元/m
2。
A B C D
A
此题属于掌握的范畴。是在考查路线价法。具体计算过程为;
平均深度价格修正率dv=累计深度价格修正率×标准深度/所给深度
解决此题的关键在于记住求解公式。
27. 已知某地区某类商品住宅2000-2005年的价格依次为:1900元/m
2,2000元/m
2, 2200元/m
2,2600元/m
2,3000元/m
2,4000元/m
2,则利用直线趋势法预测2007年该地区该类商品住宅的价格为
元/m
2。
- A.3673.35
- B.3999.07
- C.3836.21
- D.3510.49
A B C D
B
计算过程:
年份 |
房地产价格Y |
X |
XY |
X2 |
2000 |
1900 |
-5 |
-9500 |
25 |
2001 |
2000 |
-3 |
-6000 |
9 |
2002 |
2200 |
-1 |
-2200 |
1 |
2003 |
2600 |
1 |
2600 |
1 |
2004 |
3000 |
3 |
9000 |
9 |
2005 |
3500 |
5 |
17500 |
25 |
总计 |
15200 |
0 |
11400 |
70 |
令∑X=0。已知N=6为偶数,故以中间两项为对称,X的值依次如上表所示。求取a、b如下:
因此,描述该地区该类房地产的价格变动长期趋势线的方程为:
Y=a+bX=2533.33+162.86X
预测该地区该类房地产2006年的价格为:
Y=a+bX=2533.33+162.86X
=2533.33+162.86×7=3673.35元/m
2 预测该地区该类房地产2007年的价格为:
Y=a+bX=2533.33+162.86X
=2533.33+162086×9=3999.07元/m
2
30. 已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为3000元/m
2,报酬率为10%。则该宗房地产30年,报酬率为12%时的收益权利价格为( )元/m
2。
- A.2965.39
- B.3035.02
- C.3103.59
- D.3067.78
A B C D
A
解决某宗房地产不同年限价格之间换算的最本质的一点就是不同年限的价格都可以换算成该宗房地产无限年的价格,而无限年的价格是一样的。
根据上面的公式即可根据某宗房地产已知年限的价格求出该宗房地产无限年的价格V∞,进而可求出另一年限的价格。
同时上面的解题思想也可应用于比较两宗房地产不同期限价格的高低以及用于市场法中因期限不同进行的价格调整。
31. 某写字楼2年前的市场价格为12000元/m
2,目前该类写字楼的市场资金为每天2元/m
2,写字楼的净收益为市场租金的80%。预测3年后该写字楼的市场价格将达到12500元/m
2,转让该写字楼的税费为市场价格的6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为12%。则该写字楼目前的市场价格为
元/m
2。
- A.10300
- B.9766
- C.10256
- D.9874
A B C D
B
解:该写字楼目前的价值求取如下:
二、多项选择题(每题的备选答案中有两个或者两个以上符合题意。)
三、判断题1. 某宗房地产目前的市场价为800万元,现探测到其地下拥有铁矿资源,估计价值高达 1000万元,则该房地产的价格可达1800万元。
对 错
B
某宗房地产目前的市场价为800万元,现探测到其地下拥有铁矿资源,估计价值高达 1000万元,但是属于国家所有,因此该房地产的价格仍为800万元。
3. 在实际估价中,包括为抵押、折价、变卖、房屋拆迁补偿等目的的估价,多数是要求选取买卖实例为可比实例,但一般不易选取协议方式的买卖实例。
对 错
B
为抵押、折价、变卖、房屋拆迁补偿等目的的估价,一般应选取协议方式的买卖实例。但当选取土地使用权出让实例为可比实例时,目前一般不宜选取协议方式的出让实例。
4. 成本法估价应在客观成本的基础上结合选址、规划设计、房屋权益等的分析进行调整。
对 错
B
成本法评估出的价值一般是房地产所有权的价值,在中国可视为房屋所有权和在估价时点剩余使用期限的土地使用权的价值。所以,上面判断题中应将房屋权益去掉。
5. 合法原则中的“法”具体指国家和地方的相关法律、法规、政策、合同以及估价技术标准、估价主体资格。
对 错
B
合法产权和不合法的房地产都能成为估价对象,但在估价时要进行区分。
7. 进行房地产状况调整主要是因为可比实例的建筑规模、建筑结构、建筑装饰、新旧程度等与估价对象存在着差异。
对 错
B
进行房地产状况调整主要是因为可比实例的区位状况、权益状况和实物状况与估价对象存在着差异。
9. 在运用成本法估价时,房地产的价格直接取决于开发商所支出的。费用、税金以及应得的利润。
对 错
B
在运用成本法估价时,房地产的价格不直接取决于开发商所支出的费用、税金以及应得的利润。
10. 估价上的折旧和会计上的折旧有着本质的区别,如在收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费就属于估价上的折旧,而不是会计上的折旧。
对 错
B
估价上的折旧和会计上的折旧有着本质的区别,如在收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费就属于会计上的折旧,而不是估价上的折旧。
11. 不论有无租约限制,租金均应采用正常客观的市场租金。
对 错
B
有租约限制的,租赁期限内的租金应采用租约约定的租金,租赁期限外的租金均应采用正常客观的市场租金。
14. 从较长时期来看,房地产价格的上涨额要高于一般物价的上涨额和国民收入的增长额。
对 错
B
从较长时期来看,房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。
15. 在土地条件一定的情况下,从总体来看,规定土地的用途会降低地价。
对 错
B
在土地条件一定的情况下,从总体来看,由于规定土地的用途有利于土地的健康协调利用。因此有提高地价的作用。
四、计算题(要求列出算式,计算过程;计算结果保留小数点后两位)
1. 评估某写字楼于2007年9月31日的正常价格,在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似房地产的交易实例作为可比实例,有关资料如表2-1所示:
表2-1 可比实例的成交价格、成交日期以及交易情况 | 可比实例A | 可比实例B | 可比实例C |
成交价格 | 9600元人民币/m2 | 1160美元/m2 | 10000元人民币/m2 |
成交日期 | 2007年1月31日 | 2007年3月31日 | 2007年7月31日 |
交易情况 | -2% | +1% | 0 |
上表交易情况中,正(负)值表示可比实例乎交价格高(低)于其正常市场价格的幅度。假设2007年3月31日美元与人民币的市场汇率为1美元=7.8650元人民币,2007年9月31日美元与人民币的市场汇率为1美元=7.7395元人民币;据了解,该类写字楼以人民币为基准的2007年1月至2007年9月的价格指数如表2-2所示:
表2-2 同类房地产价格变动情况 月份 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 |
价格指数 | 92.4 | 93.7 | 94.7 | 96.5 | 98.4 | 99.6 | 94.7 | 96.7 | 105.0 |
表中的价格指数为环比价格指数。通过现场调查了解,房地产状况的比较判断结果如表 2-3所示:
表2-3 房地产状况比较判断结果 房地产状况 | 权重 | 标准状况 | 估价对象 | 可比实例A | 可比实例B | 可比实例C |
区位状况 | 0.5 | 100 | 110 | 105 | 100 | 80 |
实物状况 | 0.3 | 100 | 90 | 100 | 110 | 120 |
权益状况 | 0.2 | 100 | 100 | 120 | 100 | 100 |
试利用上述资料测算该写字楼2007年9月31日的正常价格。
解
该写字楼2007年9月31日的正常价格测算如下。
(1)测算公式:
比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数
(2)求取交易情况修正系数:
(3)求取市场状况调整系数:
(4)求取房地产状况调整系数:
(5)求取比准价格V
c:
(5)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果,则估价对象价格(单价)=(7570.34+8134.92+11036.96)/3=8914.07元人民币/m
2
2. 某宾馆总建筑面积15000m
2,一层建筑面积2500m
2,其中500m
2为宾馆大堂,2000m
2出租用于餐厅和购物场所;其余各层为会议室、客房和自用办公室。该宾馆共有客房250间(建筑面积10000m
2),会议室4间(建筑面积400m
2),自用办公室5间(建筑面积300m
2),当地同档次宾馆每间客房每天的房价为400元,年平均空置率为30%;会议室的租金平均每间每次 1000元,平均每间每月出租20次;附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为20000元/m
2,同档次办公楼的正常市场价格为10000元/m
2。该宾馆正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。该宾馆剩余使用寿命还有40年,当地宾馆这种类型的房地产的报酬率为10%。试利用上述资料估算该宾馆的正常价格。
解
(1)计算一层餐厅和购物场所的价格:
20000×2000=4000万元
(2)计算宾馆客房年总收益:
400×250×365×(1-30%)=2555万元
(3)计算宾馆会议室年总收益:
1000×20×4×12=96万元
(4)计算宾馆年总费用:
2555×40%=1022万元
(5)计算宾馆自营部分年净收益:
2555+96-1022=1629万元
(6)计算宾馆自营部分的价格(下面计算式有变化)
(7)该宾馆的正常价格
4000+15930.07=19930.07万元