一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)11. 某房地产的土地面积为500m
2,土地价格为2000元/m
2,建筑面积为1000m
2。采用成本法估算的建筑物重置价格为1800元/m
2;市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m
2,则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低______元/m
2。
A B C D
B
[解析] 该类房地产的重置价格=1800×1000=180万元,该类房地产建筑物的实际价值=2500×1000-2000×500=150万元,该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低(180-150)×10000/1000=300元/m2。
二、多项选择题(每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。) 三、判断题2. 成本法中的土地价值为已知,需要求取的是开发完成后的房地产价值;假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到,需要求取的是开发成本等扣除项目的价值。
对 错
B
[考点] 本题考查的是假设开发法的含义。
[解析] 假设开发法是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值,将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减,或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。成本法中的土地价值为已知,需要求取的是开发完成后的房地产价值;而在假设开发法中,开发完成后的房地产价值已事先通过预测得到,需要求取的是土地价值。
5. 某城市路线价标准深度为18m,划分为三个等分,从街道方向算起,各等分单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%。则临街12m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。
对 错
A
[解析]
11. 预计某宗房地产的年净收益为2万元,且该房地产尚可使用15年,房地产的报酬率为8%,则房地产的收益价格为17万元。
对 错
A
[解析] 该房地产的收益价格为:
。
15. 房地产的市场价值一般不小于房地产的在用价值。
对 错
B
[解析] 本题考核的是房地产的市场价值。在用价值一般低于市场价值,但如果现状利用是最高最佳利用时,则在用价值等于市场价值。
四、计算题(每题10分。要求列出算式,计算过程;需按公式计算的,要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的,不得分。计算结果保留小数点后两位)1. 某建筑物为钢筋混凝土结构,经济寿命为50年,有效经过年数为8年。经调查测算,现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年,假定第一年投入建造成本的60%,第二年入40%,均为均匀投入),管理费用为建造成本的3%,年利息率为6%,销售税费为50万元,开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元,装修的重置价格为200万元,平均寿命为5年,已使用2年;设备的重置价格为110万元,平均寿命为10年,已使用8年。假设残值率均为0,试计算该建筑物的折旧总额。
(1)计算建筑物的重置价格:
①建造成本=800万元;
②管理费用=800万元×3%=24万元;
③投资利息=(800+24)万元×60%×[(1+6%)1.5-1]+(800+24)万元×40%×[(1+6%)0.5-1]=54.90万元;
④建筑物的重置价格=(800+24+54.90+50+120)万元=1048.9万元。
(2)计算建筑物的折旧额:
①墙、地面等损坏的折旧额=18万元;
②装修部分的折旧额=200万元×1/5×2=80万元;
③设备部分的折旧额=110万元×1/10×8=88万元;
④长寿命项目的折旧额=(1048.9-18-200-110)万元×1/50×8=115.34万元;
该建筑物的折旧总额=(18+80+88+115.34)万元=301.34万元。
2. 某宾馆共有400个标准间和100个套间,标准间每个每天200元,套间每个每天350元,年平均空房率25%。餐饮收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%,餐饮运营费用率为55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如下表所示:
可比房地产 | 价格(万元) | 净收益(万元/年) |
A | 25200 | 3000 |
B | 29400 | 3500 |
C | 23800 | 2800 |
D | 16600 | 2000 |
试依据上述资料估计该宾馆的现时价格。
(1)按收益法无限年公式求取该宾馆的价格,其公式为:
V=A/Y
(2)计算客房与餐饮年总收益:
①客房年总收益=[(400×200+100×350)×365×(1-25%)]元=3148.13万元;
②餐饮年总收益=3148.13万元×30%=944.44万元。
(3)计算客房与餐饮年总费用:
①客房年总费用=3148.13万元×35%=1101.85万元;
②餐饮年总费用=944.44万元×55%=519.44万元。
(4)计算年净收益=(3148.13+944.44-1101.85-519.44+200)万元=2671.28万元。
(5)由所给资料计算可比房地产的报酬率:
A=3000万元/25200万元=11.9%
B=3500万元/29400万元=11.9%
C=2800万元/23800万元=11.76%
D=2000万元/16600万元=12.05%
以其平均数作为估价对象的报酬率:
(11.9%+11.9%+11.76%+12.05%)/4=11.9%
(6)从公式求得该宾馆价格为:
V=A/Y=2671.28万元/11.9%=22447.73万元