一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)11. 某在建工程规划建筑面积为12400m
2,土地使用期限为40年,从开工之日起计算。项目建设期为2年,建成后半年可全部出租,按可出租面积计算的月租金为60元/m
2,可出租面积为建筑面积的65%,正常出租率为90%,运营费用为有效毛收入的25%。目前项目已建设1年,约完成了总投资的60%。假设报酬率为8%,折现率为14%,则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为______万元。
- A.2281.83
- B.2474.60
- C.3798.30
- D.4119.18
A B C D
C
[解析]
V=60×12400×12×65%×90%×(1-25%)/8%×[1-1/(1+8%)
40-2.5]/(1+14%)
1.5万元=3798.30万元。
24. 通过市场调查获知,某地区2011~2014年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/m
2、4887元/m
2、5037元/m
2、5192元/m
2。若采用平均增减量法预测,该地区普通商品住宅2016年的价格为______元/m
2。
A B C D
C
[考点] 本题考查的是平均增减量法。
[解析] d=(5192-4682)/3=170(元/m2),预测该地区商品住宅2016年的价格为:V5=P0+d×i=4682+170×5=5532(元/m2)。
二、多项选择题(每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。) 三、判断题5. 某建筑物的建筑面积100m
2,单位建筑面积的重置价格为500元/m
2,判定其有效年龄为10年,年平均折旧率为2%,用直线法计算该房屋的现值为4万元。
对 错
A
[解析] V=C(1-dt)=500×100×(1-2%×10)元=40000元。
7. 城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加,从而引起房地产价格上涨,这种房地产价格上涨属于房地产自然增值。
对 错
A
[考点] 本题考查的是保值增值。
[解析] 房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨,不是房地产的自然增值;通货膨胀导致的房地产价格上涨,不是真正的房地产增值,而是房地产保值;外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨,是真正的房地产自然增值。
9. 为帮助房地产开发商进行投资决策,应用收益法对拟开发的项目进行投资价值评估时,应采用与该项目风险程度相对应的社会一般收益率作为折现率的选取标准。
对 错
B
[解析] 应采用特定投资者要求的收益率作为折现率的选取标准。
11. 长期趋势法的适用对象是价格有明显季节波动的房地产,适用条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料,而且所拥有的历史价格资料必须真实。
对 错
B
[解析] 长期趋势法适用的对象是价格无明显季节波动的房地产,适用条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料,而且所拥有的历史价格资料必须真实。
15. 估价资料的保存期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。
对 错
B
[考点] 本题考查的是保存估价资料。
[解析] 估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算。根据《资产评估法》和《房地产估价规范》,估价资料的保存期限不少于15年;属于法定评估业务的,保存期限不少于30年;估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的,应保存到估价服务的行为结束。例如,某个住房抵押贷款估价项目,如果不属于法定评估业务,该笔住房抵押贷款期限为20年,则为该笔住房抵押贷款服务的估价资料应保存20年以上。
四、计算题(每题10分。要求列出算式,计算过程;需按公式计算的,要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的,不得分。计算结果保留小数点后两位)1. 某旧厂房的建筑面积为5000m
2,根据其位置,适宜改造成商场出售,并可获得政府批准,但需补交出让金等费用400元/m
2(按建筑面积计),同时取得40年的建设用地使用权。预计购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%;改造期为1年,改造费用为每平方米建筑面积1000元;改造完成后即可全部售出,售价为每平方米建筑面积4000元;在改造完成前半年开始投入广告宣传等销售费用,该费用预计为售价的2%;销售税费预计为售价的6%。请利用上述资料采用假设开发法中的动态分析法测算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为12%)。
假设该旧厂房的正常购买总价为V,则:
(1)改造后的商场总价值=4000元×5000m2/(1+12%)=1785.71(万元)。
(2)购买该旧厂房的税费总额=V×4%=0.04V万元。
(3)需补交出让金等费用总额=400元/m2×5000m2=200万元。
(4)改造总费用=1000元×5000m2/(1+12%)0.5=472.46万元。
(5)销售费用总额=4000元×5000m2×2%/(1+12%)0.75=36.74万元。
(6)销售税费总额=4000元×5000m2×6%/(1+12%)=107.14万元。
(7)V=1785.71-0.04V-200-472.46-36.74-107.14;
V=932.09(万元)。
故:
该旧厂房总价=932.09万元;
该旧厂房单价=932.09万元÷5000m2=1864.18元/m2。
2. 某在建工程开工于2010年11月30日,拟建为商场和办公综合楼;总用地面积3000m
2,建设用地使用权年限为50年,从开工之日起计;规划建筑总面积12400m
2,其中商场建筑面积2400m
2,办公楼建筑面积10000m
2;该工程正常施工期为2年,建筑费每平方米建筑面积2300元,专业费为建筑费的10%;至2011年5月31日已完成7层主体结构,已投入总建筑费及专业费的36%,还需投入总建筑费及专业费的64%(假设均匀投入,视同发生在该投入期中);贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商场即可出租,办公楼可售出;办公楼售价为每平方米建筑面积5000元,销售税费为售价的8%;商场可出租面积的月租金为80元/m
2,建筑面积与可出租面积之比为1:0.75,正常出租率为85%,出租的成本及税费为有效总收益的25%。估计购买该在建工程后于建成时应获得正常投资利润为520万元。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%。试利用上述资料计算该在建工程于2011年5月31日的正常总价格。(假设报酬率为9%,折现率为13%)
(1)该办公楼开发完成后的价值V
办=5000×10000/(1+13%)
1.5=4162.48万元,
办公楼的销售税费=4162.48×8%=333万元
商场部分开发完成后的价值
(2)续建总费用=2300×12400×64%×(1+10%)/(1+13%)
0.75=1671.49万元。
(3)购买该在建工程于2011年5月31日的正常总价格:
(4162.48+1002.69-1671.49-333)/(1+3%)=3068.62万元。