C

B

B

[解析] 本题涉及的考点是成交价的内容。成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。

C

C

[考点] 本题考查的是收益期和持有期的测算。
   [解析] 评估承租人权益价值时，收益期为剩余租赁期限。

B

C

C

A

[考点] 本题考查的是计算最终的比较价值。
   [解析] 简单算术平均数是把修正和调整出的各个比较价值直接相加，再除以这些比较价值的个数，所得的数即为综合出的一个比较价值。

D

B

B

D

A

B

[考点] 本题考查的是建筑物实物因素。
   [解析] 建筑物的面积、体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度等规模因素，关系到建筑物的形象、使用性等，对房地产价格有所影响。总体而言，规模过小或过大都会降低其单价。选项B，建筑物规模过小或过大，都会降低其单价。

D

[解析] 按合法原则应按规划用途评估，如该题给出证载用途为工业，则应按工业用途估价。

D

[解析] 本题考核的是投资价值。投资价值一词有两种含义：一是值得投资，如人们在为某个项目或商品、资产等做销售宣传时，经常称其具有投资价值；二是从某个特定的投资者(如某个购买者)的角度来衡量的价值。

D

[解析] 本题考核的是影响住房价格的实物因素。建筑物实物因素包括：建筑规模，外观，建筑结构，设施设备，装饰装修，层高和室内净高，空间布局，日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水，维护情况和完损状况等。楼层属于区位因素。

A

[解析] 市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易，如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。

D

D

[解析]
   =4000×｛8%×(1+8%)⁵⁰×(1+6%)⁴⁰-1]｝/｛6%×(1+6%)⁴⁰×[(1+8%)⁵⁰-1]｝=4919.71元/m²

D

[考点] 本题考查的是统一财产范围。
   [解析] 建立比较基础一般要做以下几项工作：①统一财产范围；②统一付款方式；③统一融资条件；④统一税费负担；⑤统一计价单位。选项D，属于市场状况调整。

A

[考点] 本题考查的是市场状况调整的方法。
   [解析] 可比实例在成交日期时价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×价值时点时的价格指数=可比实例在价值时点时的价格=6500×100.04/100×99.86/100×98.28/100×96.45/100×92.17/100×90.08/100=5110.51(元/m²)。

C

[解析] d=(32+33+35+34)/4=33.5
   预测该地区商品住宅2009年的价格为
   V=720+33.5×6=921万元

C

B

[解析] 价值时点为现在的，一般不得早于估价委托合同签订日期，不得晚于估价报告出具日期。

C

C

D

A

D

D

[解析] 当R=0时，该建筑物的成新率=n/(t+n)=30/(8+30)=79%

A

[考点] 本题考查的是净收益在前后两段变化规律不同的公式。
   [解析] 该房地产的收益价格：V=15/(1+8%)+18/(1+8%)²+23/(1+8%)³+25/8%×[1-1/(1+8%)³⁷]/(1+8%)³=281.2670379(万元)。选项中最接近的一个为选项A，280万元。

C

B

[解析] 本题涉及的考点是修正系数的计算。实物状况修正系数为：

ACD

DE

BCDE

[考点] 本题考查的是比较法适用的估价对象。
   [解析] 下列房地产难以采用比较法估价：①数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；②很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；③可比性很差的房地产，如在建工程等。

BC

DE

[考点] 本题考查的是划分路线价区段。
   [解析] 路线价区段位于街道两侧，是带状的。一个路线价区段是具有相同路线价的地段。在划分路线价区段时，应将“通达性相当、位置相邻、地价水平相近”的临街土地划为同一个路线价区段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价水平有明显差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。

ADE

[解析] 影响房地产价格的制度政策因素，主要有房地产制度政策、税收制度政策、金融制度政策、相关特殊政策及相关规划和计划。经济发展状况属于经济因素，人口素质属于人口因素。

CDE

ACE

ABCD

ABD

[解析] 预计修复成本小于或者等于修复所能带来的房地产价值增加额的，即：修复成本≤修复后的房地产价值—修复前的房地产价值，是可修复的；反之，是不可修复的，即预计修复成本大于修复所能带来的房地产价值增加额。修复成本是采用合理的修复方案恢复到新的或相当于新的状况的必要支出及应得利润。

ABD

AE

[考点] 本题考查的是收益法估价需要具备的条件。
   [解析] 收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。

DE

BCDE

ACDE

A

B

B

B

A

A

[解析] 做这道题时，考生首先要理解什么是高价格政策，什么是低价格政策。所谓高价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管，或者有意通过某些措施来抬高房地产价格；所谓低价格政策，一般是指政府采取种种措施来抑制房地产价格上涨。高价格政策和低价格都属于政府对房地产价格高低的态度以及采取的干预方式、措施。政府对房地产价格干预的方式，可能是直接制定价格，也可能是通过其他一些措施或手段来调节价格。由此看来，高价格政策只能促使房地产价格的上涨，低价格政策则会促使房地产价格下降。

A

B

B

A

[解析] 本题涉及的考点是统一币种和货币单位。在统一币种方面，将某一币种(如美元)的价格换算为另一币种(如人民币)的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。

B

A

A

B

[解析] 正常成交价格=买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=297/(1+5%)=282.86万元

A

(1)设该在建工程的正常购买总价为V。
   (2)续建后的总价值用下式计算：
   
   (3)续建总费用=2800元/m²×40000m²×60%÷(1+10%)=6109.09万元。
   (4)销售税费总额=14396.65万元×6%=863.80万元。
   (5)购买该在建工程税费总额=V×3%=0.03V。
   (6)V=(14396.65-6109.09-863.80)万元-0.03V；
   V=7207.53万元。
   故：该在建工程总价为7207.53万元；
   该在建工程单价=7207.53万元÷40000m²=1801.88元/m²。

(1)建立比较基础
   可比实例A
   ①建筑面积=60/0.8=75(m²)
   ②房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价值=120-5=115(万元)
   可比实例B
   ①统一计价单位，6.61×20万美元=132.2万元人民币。
   ②统一税费负担，正常成交价格=买方实付金额/(1+应由买方缴纳的税费比率)=132.2/(1+5%)=125.905(万元)。
   可比实例C
   ①统一计价单位，120万元港币÷1.2=100万元人民币。
   ②统一付款方式，100×30%+100×70%/(1+6%)=96.0377(万元)。
   (2)进行交易情况修正
   可比实例A交易情况修正系数=1/(1-4%)
   可比实例B交易情况修正系数=1/(1+2%)
   可比实例C交易情况修正系数=1/(1+1%)
   (3)进行市场状况调整
   可比实例A市场状况调整系数=99.2/100
   可比实例B市场状况调整系数=99.2/98.5
   可比实例C市场状况调整系数=99.2/98.6
   (4)进行房地产状况调整
   可比实例A房地产状况调整系数=1/(1-8%)
   可比实例B房地产状况调整系数=1/(1-5%)
   可比实例C房地产状况调整系数=1/(1+6%)
   (5)比较价值计算
   可比实例A比较单价=115/75×[1/(1-4%)]×[99.2/100]×[1/(1-8%)]=1.722
   可比实例B比较单价=125.905/85×[1/(1+2%)]×[99.2/98.5]×[1/(1-5%)]=1.539
   可比实例C比较单价=96.0377/75×[1/(1+1%)]×[99.2/98.6]×[1/(1+6%)]=1.203
   比较价值=(1.722×0.3+1.539×0.3+1.203×0.4)×90=131.36(万元)