一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意) 二、多项选择题(每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。) 三、判断题1. 人口密度过高会导致生活环境恶化,从而有可能降低房地产价格。
对 错
A
[解析] 本题涉及的考点是人口数量因素。人口密度过高,特别是在大量低收入者涌入某一地区的情况下,会导致生活环境恶化,从而有可能降低房地产价格。
6. 某宗房地产总建筑面积为6000m
2,建筑物的基地面积为500m
2,其建筑密度为50%,其容积率为6.0。
对 错
A
[解析] 利用公式:建筑密度=建筑基地面积/建筑用地面积,求得建筑用地面积=500/50%=1000m2。
容积率=总建筑面积/用地面积=6000/1000=6.0
四、计算题(每题10分。要求列出算式,计算过程;需按公式计算的,要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的,不得分。计算结果保留小数点后两位)1. 有一写字楼,土地面积为1000m
2,是10年前通过征收农地取得的。土地的使用年限为40年,土地出让合同未约定不可续期。地上建筑物总建筑面积4000m
2,于8年前建成并交付使用。建筑物的重置成本为1500元/m
2,结构为钢筋混凝土结构,现需评估该写字楼2007年9月30日的价值。
搜集有关资料如下:
(1)收集了三宗出让年限40年的土地交易实例作为可比实例,有关资料如下:
| 可比实例A | 可比实例B | 可比实例C |
成交价格/(元/m2) | 5000 | 5200 | 4900 |
成交日期 | 2007年1月31日 | 2007年3月31日 | 2007年7月31日 |
交易情况 | 比正常价格高2% | 正常 | 比正常价格低3% |
房地产状况 | 比估价对象劣1% | 比估价对象劣2% | 比估价对象优1% |
从2007年1月1日至2007年6月30日,该写字楼的市场价格基本不变,以后每月均递减1%。 (2)当地征收农地的费用等资料如下: 价值时点征收城市边缘土地每亩需要支付70万元的征地补偿和安置等费用,向政府交付土地使用权出让金为200元/m
2,土地开发的费用、税金和利润等为180元/m
2,可视为城市边缘熟地的价格。 该城市土地分为10个级别,城市边缘熟地列为最差级,而估价对象房地产处于第七级土地上。各级土地之间的价格差异见下表。
土地级别 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
土地是次级土地的倍数 | 1.50 | 1.50 | 1.50 | 1.50 | 1.50 | 1.50 | 1.50 | 1.50 | 1 50 | 1.00 |
地价是最差级土地的倍数 | 38.44 | 25.63 | 17 09 | 11.39 | 7.59 | 5.06 | 3.38 | 2.25 | 1.50 | 1.00 |
(3)其他相关资料如下:门窗等的损坏修复费用为3万元;装修的重置价格为85万元,平均寿命为5年,有效经过年数为3年;设备的重新购建价格为92.5万元,经济寿命为15年,有效经过年数为8年;另调查得知,该写字楼电梯功能已落后,该功能落后电梯的重置价格50万元,已计提折旧30万元,拆除费用为2万元,可回收的残值为4万元,现安装新的功能先进的电梯需要100万元,假设在重置建造办公楼时一同安装该电梯只需要75万元;同时由于该写字楼墙体隔热保温性差,导致与同类写字楼相比,每月增加能耗600元;同时由于周边环境的变化,该写字楼的租金将长期受到负面影响,预计每年租金损失5万元。试用成本法评估该写字楼2007年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用比较法和成本法综合求取。土地报酬率为8%,房地产的报酬率为10%,银行的贷款利率为5%。(如需计算平均值,请采用简单算术平均法,小数点后保留两位)
解:(1)成本法公式如下
房地产价格=土地重置价+建筑物重置价-建筑物折旧
(2)求取使用年限40年的土地重置价
1)用比较法求取
A修正后的单价=5000×(100/102)×(1-1%)
3×(100/99)=4804.41元/m
2 B修正后的单价=5200×(100/100)×(1-1%)
3×(100/98)=5148.53元/m
2 C修正后的单价=4900×(100/97)×(1-1%)
2×(100/101)=4902.00元/m
2 再用简单算术平均法求得土地价格=(4804.41+5148.53+4902.00)=4951.65元/m
2 2)用征收农地的费用加土地开发费用和土地使用权出让金等,再加上地段差价调节的办法求取土地价格为
(700000/666.67+200+180)×3.38=4833.381元/m
2 3)用简单算术平均法求得上述两种方法的平均土地价格为
(4951.65+4833.38)/2=4892.52元/m
2 出让年限40年的土地总价=4892.52×1000=4895200元=489.52万元
(3)土地的重新购建价格土地剩余使用年限=40-10=30年
V
30=489.25×{(1+8%)
40-30×[(1+8%)
30-1]}/[(1+8%)
40-1]=461.89万元
(4)计算建筑物的折旧
1)建筑物的重置价格=1500×4000=600万元
2)建筑物的物质折旧
①门窗等可修复部分的折旧额=3万元
②装修部分的折旧额=85×1/5×3=51万元
③设备部分的折旧额=92.5×1/15×8=49.33万元
④长寿命项目的折旧额=(600-3-85-92.5)×8/60=55.93万元
⑤建筑物的物质折旧总额=3+51+49.33+55.93=159.26万元
3)建筑物的功能折旧
①该办公楼因电梯落后引起的折旧=(50-30)+(2-4)+100-75-43万元
②功能过剩引起的功能折旧0.06×12/10%×[1-1/(1+10%)
60-8]=7.15万元
③建筑物的功能折旧=43+7.15=50.15万元
4)建筑物的经济折旧额=5/10%×[1-1/(1+10%)
52]=49.65万元
5)建筑物折旧额=159.26+50.15+49.65=259.06万元
(5)该写字楼2007年9月30日的价值=461.89+600-259.06=802.83万元
2. 某宾馆共有400个标准间和100个套间,标准间每个每天200元,套间每个每天350元,年平均空房率25%。餐饮收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%,餐饮运营费用率为55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如下表所示:
可比房地产 | 价格(万元) | 净收益(万元/年) |
A | 25200 | 3000 |
B | 29400 | 3500 |
C | 23800 | 2800 |
D | 16600 | 2000 |
试依据上述资料估计该宾馆的现时价格。
解:(1)按收益法无限年公式求取该宾馆的价格,其公式为:
V=A/Y
(2)计算客房与餐饮年总收益:
①客房年总收益=[(400×200+100×350)×365×(1-25%)]元=3148.13万元;
②餐饮年总收益=3148.13万元×30%=944.44万元。
(3)计算客房与餐饮年总费用:
①客房年总费用=3148.13万元×35%=1101.85万元;
②餐饮年总费用=944.44万元×55%=519.44万元。
(4)计算年净收益=(3148.13+944.44-1101.85-519.44+200)万元=2671.28万元。
(5)由所给资料计算可比房地产的报酬率:
A=3000万元/25200万元=11.9%
B=3500万元/29400万元=11.9%
C=2800万元/23800万元=11.76%
D=2000万元/16600万元=12.05%
以其平均数作为估价对象的报酬率:
(11.9%+11.9%+11.76%+12.05%)/4=11.9%
(6)从公式求得该宾馆价格为:
V=A/Y=2671.28万元/11.9%=22447.73万元