B

[解析] 协商一致的房地产经纪服务合同应经房地产经纪机构盖章、房地产经纪人员签字、委托人签字方可生效。房地产经纪服务合同应由承办该业务的一名房地产经纪人员或者两名房地产经纪人员协理签名。委托人是自然人的，应经委托人亲笔签名确认；委托人是法人的，应加盖法人公章。

A

[解析] 通常装修的折旧年限是五年，所以房龄稍长的房屋装修均已陈旧。但装修的查验重点并不是新旧程度，而是通过装修的表面变化发现更严重的问题。

B

[解析] 按客户购买意向的强弱、经济承受能力、购买的区域范围及对物业品质要求的程度等因素，房地产经纪人可以将客户分为不同等级的客户群：①对于购买(租赁)需求强烈、有一定经济实力、预算合理的客户，要重点跟踪；②对于购买(租赁)需求不迫切、有一定购买力，要求较高的客户，要定期跟踪，不断了解客户特征和需求；③对于根本无法成交的客户，要告知其原因，并保持联系，待时机成熟后促成交易。

B

[解析] 房地产经纪机构的成交案例是房地产经纪人员又一主要的价格信息搜集渠道。房地产经纪机构从事房地产经纪业务，每个月都有许多的成交实例，此类成交价格就是价格信息的真实反映，而且时效性较强。

C

[解析] 房地产交易信息是房地产经纪机构和房地产经纪人员开展业务所必须依托的重要资源，是房地产经纪机构赖以生存和发展的基础资料，也是决定其市场竞争力的重要因素。房地产交易信息包括房源信息、客源信息和房地产价格信息。

D

[解析] 房地产经纪机构未能协助委托人订立房地产交易合同，或者订立的房地产交易合同无效，如果责任不在委托人的话，房地产经纪机构就无权收取费用。

D

[解析] 委托挂牌的总价和单价，由出售人确认后填写。当然，房地产经纪人员作为专业人士，可以就房屋委托挂牌价格给卖方提出专业意见。合同签订后委托人如需修改挂牌价格，需另行书面通知房地产经纪机构。

B

[解析] 整理是指将收集到的零散的房地产经纪业务信息，按照一定要求和标准进行分类、合并，剔除掉一些不需要保存的信息，从而形成系统化的各类信息的过程。

B

[解析] 按照规定，购买的商品房项目如果是尚未竣工的，应具有商品房预售许可证。房地产经纪人员需要告知买方，具备商品房预售许可证的项目才可以合法销售。未取得预售许可证，其签订的买卖合同无效。在当前各地有不同的限购政策的情况下，经纪人员也需要告诉当事人有关的政策限制，以免合同无法网签备案。

A

[解析] 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。但违约金与定金不能并用，一方违约时，守约方有权选择依据定金条款或违约金条款而索取赔偿。

D

[解析] 在客源的开发过程中，应注重以下策略：①注重营销手段的运用。②着力打造良好的客户关系。③及时挖掘客户信息。④善用养客策略。养客是客源开拓中的重要策略，是指房地产经纪人员将一个陌生的客户转化为一个积极的购买者的过程。潜在客户希望被告知，被传授专业的知识、提供专业的服务、以帮助他们做出合理的决策。⑤择机使用直接回应方法。

A

[解析] 房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格相关的法律法规，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准等。房地产登记代办费用，应当在房地产经纪合同或委托代办合同中明确约定。

C

[解析] 在交接时买受人需要提供的资料与房地产开发企业的要求有关，但一般要求提供以下文件：①商品房购买合同；②前期物业管理合同；③业主临时管理规约；④书面交房通知。其中，业主临时管理规约是由开发建设单位制定，买受人签字确认，规范区分所有建筑物或建筑区划内业主权利、义务、责任的法律文件。

C

[解析] 房地产经纪机构可以提供的基本服务内容包括：①提供房地产市场信息；②协助办理相关交易手续；③告知交易风险；④提供市场咨询；⑤协助实地看房；⑥协助促成交易双方签订房地产交易合同等。延伸服务的内容包括：①房地产抵押贷款代办；②不动产登记手续代办等。

D

[解析] 前期物业管理合同是房地产开发建设单位和物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理的依据。前期物业管理的节点是业主大会成立之前。许多小区在入住多年之后才成立业主大会，在这段时间里，前期物业管理活动当事人通过合同明确各自的权利与义务，可以减少物业管理纠纷。

A

[解析] 房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。

C

[解析] 在存量房买卖查验的前期准备阶段，卖方需要准备的资料包括：①身份证明；②合同约定转移的各种设施设备使用说明；③各项交费凭证；④物业服务合同和管理规约；⑤钥匙等。如果在办理房屋过户手续前查验房屋的，要提醒卖方携带房地产权属证书。C项，房屋状况说明书属于房地产经纪人员需要准备的资料。

B

[解析] 销控表直接体现不同房号(单元)的销售状况，也是避免同一房号重复销售的重要工具之一，有助于准确地向客户推介房屋。因此，房地产经纪人员应及时更新已售房号或未售房号。

C

[解析] 存量房租赁实地查验的内容包括：检查设施设备；检查家具家电；记录计量表读数。C选项为存量房买卖实地查看的内容。

C

[解析] 客源的交易信息是指客户提出的交易类型、交易价格、交易时间、税费承担方式。内容包括委托交易编号、委托时问、客户来源、推荐记录、看房记录、洽淡记录和成交记录等。

B

[解析] 根据《民法典》的规定，提供格式条款一方(开发企业)有提示、说明的义务，应当提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并按照对方的要求予以说明；免除提供格式条款一方当事人(即房地产开发企业)的主要义务、排除买方主要权利的格式条款无效；对格式条款的理解发生争议的，应按通常理解予以解释；对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即这种情况下法律上作出不利于制作方即房地产开发企业的解释。

A

[解析] 通过第三方专用账户划转交易资金，是政府对存量房交易资金进行监管的重要途径，在实行存量房交易资金监管的城市才具有这种资金交割方式。交易期间，任何个人和机构不得挪用交易资金。

C

[解析] 服务费是房地产经纪机构提供房地产经纪服务应得的服务报酬，由佣金和代办服务费两部分构成。房地产经纪服务完成并达到约定的服务标准，房地产经纪机构才可以收取服务报酬。一般情况下，房地产经纪服务的完成以房地产交易合同签订为标志，房地产交易合同订立后就可以收取佣金，代办服务费的收取标准和时点由当事人自行约定。

D

[解析] 贷款额度又称贷款限额。银行一般用不同的指标，对借款人的贷款金额做出限制性规定，例如：①贷款金额不得超过某一最高金额；②贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额；③贷款金额不得超过按最高偿还比率计算出的金额。当借款人的申请金额不超过以上所有限额的，以申请金额作为贷款金额；当申请金额超过以上任一限额的，以其中最低限额作为贷款金额。

A

[解析] 房屋租赁在习惯上通常需要支付一定的押金，租房押金一般由出租方与承租方约定，在实际操作中，一般为1～2个月租金。

D

[解析] 商品房买卖合同中，对于面积误差处理有约定的按约定处理，没约定的，按以下原则处理：①面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，即多退少补。②面积误差比绝对值超出3%，购房者要求解除合同，并且主张返还已付房款和赔偿利息损失的，法院应予支持。③面积误差比绝对值超出3%，购房者不要求解除合同，愿意继续履行合同的，房屋实际面积大于合同约定面积，在3%以内(含3%)的房价款由买受人按约定的价格补足；超出3%部分的房价款由开发企业承担，所有权归购房者；房屋实际面积小于合同约定面积，面积误差比在-3%以内(含-3%)部分的房价款及利息，由开发企业返还购房者，面积误差比超过﹣3%部分的房价款，由开发企业双倍返还购房者。

A

[解析] 在贷款过程中，抵押人和抵押权人应持抵押合同、有关文件及证件到当地登记部门申请抵押登记，登记的目的是为防范产权不清或已经失效，以及一物两押等风险。抵押合同具有从属性，当主合同即债权合同无效时，抵押合同也无效。

D

[解析] 对客源信息的维护中有一个容易被房地产经纪人员忽视的问题，那就是陈旧的客户信息并不意味着没有价值，比如原本购买意愿不强的客户由于结婚或者生育而急需购房，因此一个成功的房地产经纪人员要善用旧的客户信息，通过对旧客户信息的不断维护，挖掘出其中可能蕴藏着的新价值。

D

[解析] 经纪人员首先推荐使用行业主管部门制定的示范合同文本。目前我国大部分城市的房地产管理部门要求买卖双方使用房地产管理部门制定的或者房地产管理部门和工商管理部门联合制定的存量房买卖合同示范文本。在这些城市，如不使用示范合同文本，则不能办理过户、取得房地产权属证书。此项规定经纪人员要预先告知当事人双方。

C

[解析] 房屋租赁双方对房屋租赁事项达成一致并理解各项告知事项后可签订房屋租赁合同。如果租赁双方还未与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，在这个阶段须补充签订，即洽谈签约阶段。

A

[解析] A项，违约金具有担保债务履行的作用，又具有惩罚违约方和补偿无过错方所受损失的效果，具有补偿性和惩罚性。B项，违约金的约定要适当，《民法典》规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”。C项，保证金与违约金有相似之处，但又不相同。违约金是合同一方违约时承担责任的一种方式，而保证金是合同履行的一种担保方式，二者一般不同时适用。D项，保证金与定金有相似之处，都有担保合同实现的作用，但其没有双倍返还功能。

D

[解析] 房地产交易资金结算阶段，房地产经纪人员要做到以下几点：①提醒买卖双方进行交易资金监管，并告知资金监管的范围、基本流程和要求。②不擅自更改资金监管流程。③核对买卖双方收付款的姓名及账号，确保无误。④提醒买卖双方收付款账户要求。提醒买卖双方账户存折、银行卡要符合银行I类账户要求，要妥善保管账户存折、银行卡，密码不可外泄。⑤向买卖双方解释资金监管协议的内容及其他相关事项。⑥事前提醒需要贷款的买方准备好贷款相关资料，到银行申请贷款。⑦事前提醒买方当前可申请的贷款金额、年限及利率与个人信用有关，最终以银行批复的结果为准。⑧不得以任何名义擅自收取交易资金监管手续费用。

D

[解析] 按照目前的规定，房屋出租需要缴纳相关的税费。纳税是出租人的义务，但由于实践中很多出租人不愿意缴纳，房屋租赁中逃避税费的情况较为普遍。因此，经纪人员需要提醒当事人在合同中一定要约定相关的法律责任，经纪人员应避免牵扯到当事人的避税事宜中，以免事后引发争议连累到自己和经纪机构。

B

[解析] 对于出售或出租委托，除了查看委托人的身份证明，还应查看出售或出租房屋的产权证明，并通过实地查看房屋，编制房屋状况说明书。房屋的产权证明通常包括：①房屋所有权证或不动产权证书；②房屋共有权证或房地产共有权证；③房屋他项权证或房地产他项权证等。

C

[解析] 一次性付款方式对买方来说手续简便，房价折扣较高，对卖方来说能尽快回笼资金。但一次性付款对买方而言具有一定风险，特别是购买期房时风险更大。

B

[解析] 房源信息要真实是指房源信息内容应当准确、客观。具体地，要符合依法可以租售、租售意思真实、房屋状况真实、租售价格真实、租售状态真实五个标准，这样才可以称为“真房源”。

D

[解析] 发布房源信息要真实，符合依法可以租售、租售意思真实、房屋状况真实、租售价格真实、租售状态真实的要求。D选项不符合房屋状况真实。

C

[解析] 实际交付定金改变了约定的定金数额的，以改变后的定金数额为准。例如，合同约定定金为10万元，实际只交付了5万元，并且对方也接受了，后因收受定金的一方违约，则双倍返还的定金只能是10万元。本题中，合同约定定金金额为20万元，但张某向王某实际支付了12万元，并且王某也接受了，后因王某违约，所以应返还定金金额为24万元。

D

[解析] 在新建商品房销售代理业务中，房地产经纪机构提供的服务内容主要包括：①市场调研；②项目本体分析；③竞争产品分析；④客户定位等项目营销策划咨询；⑤项目宣传及推广；⑥对商品房进行销售；⑦协助商品房买卖合同的签订及房屋交验等。

C

[解析] 通过互联网发布房地产广告具有传播范围广、交互性强、受众数量可以准确统计等优点，但相比其他媒体，在一些特定地区或特定人群中互联网的覆盖率偏低。在使用互联网的人数与日俱增、网站功能日益完善的背景下，互联网成为房地产经纪机构发布房源信息重要的渠道之一。

ACD

[解析] 签订房地产经纪服务合同，不仅对房地产经纪机构、房地产经纪人员，而且对委托人同样具有非常重要的意义。房地产经纪服务合同的作用主要包括：①确立了房地产经纪机构与委托人之间的委托关系；②明确了房地产经纪机构和委托人的权利和义务；③建立了房地产经纪机构和委托人之间解决纠纷和争议的机制。B项，房地产经纪服务合同不能彻底解决房地产经纪机构和委托人之间的矛盾。E项，是房地产经纪服务合同的含义。房地产经纪服务合同是房地产经纪机构与委托人之间约定权利义务的书面文件，是经纪机构开展经纪活动的必备要件。

BCD

[解析] A项，交易当事人可以通过合同约定，由双方自行决定交易资金支付方式，也可以通过房地产经纪机构或交易保证机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户，根据合同约定条件划转交易资金。E项，保证机构向卖方及银行出具交易结算资金支取凭证，并通知银行将监管专用账户中相应的交易资金划转给卖方，交易完成。

AB

[解析] 客源信息搜集的渠道和方法主要有：①门店接待法；②广告法；③互联网开发法；④客户介绍法；⑤人际关系法；⑥讲座揽客法；⑦会员揽客法；⑧团体揽客法。其中，门店接待客户是指房地产经纪人员利用房地产经纪机构开设的店面，客户主动上门咨询而得到客户的方式。这种方式是常用的方法，也是房地产经纪人员获得精准客户的渠道之一。互联网开发法是指在不同的公众网站(当地主流网站或专业的房地产网站)进行房源广告的发布或者在公司的门户网站发布广告与房源信息，吸引客户主动电话联系或者上门拜访。

ABCD

[解析] 记录房源信息的常用表格一般包括楼盘信息调查表、委托出售的房源信息登记表以及委托出租的房源信息登记表等。其中，楼盘信息调查表的主要内容有：①楼盘基本信息；②周边配套；③产品信息；④营销信息；⑤客源；⑥工程进度；⑦项目概况。

ADE

[解析] 房地产经纪人员代为拟定租赁合同时，应告知当事人国家和地方政府的有关规定。根据《民法典》，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。此外，应了解拟出租的房屋是否属于法律、法规规定禁止出租的房屋，如属违法建筑、不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的、违反规定改变房屋使用性质的房屋，地下储藏室、阳台、厨房等则不能出租用于居住。

ABCD

[解析] 为了开拓充分的客源，房地产经纪人员必须非常努力；同时也必须熟练运用各种开发渠道和方法。主要包括：①门店接待法；②广告法；③互联网开发法；④客户介绍法；⑤人际关系法；⑥讲座揽客法；⑦会员揽客法；⑧团体揽客法。

ABCD

[解析] 在存量房买卖居间业务中，房地产经纪机构提供的主要内容包括：提供买卖信息；提供交易流程、交易风险、市场行情和交易政策咨询；房屋实地查看和权属调查；发布信息及进行广告宣传；协助议价、交易撮合、订立房屋买卖合同；代办抵押贷款；协助交易资金结算及监管；协助缴纳税费，代办不动产登记；协助交验房屋等。

CDE

[解析] 房地产经纪机构接受不动产登记代办委托时，要对：①委托人身份；②不动产有关的权属证明；③不动产的权属状况进行核验。AB两项属于新建商品房交验时实地查验的内容，包括环境查验、户外查验、户内查验、附带动产查验。

BD

[解析] 国家对未竣工项目和竣工项目的销售分别设定了不同的法律条件，且要求在项目销售现场予以公示，以便购房客户查阅并实现信息透明化。重要的审批文件包括“五证”“两书”。其中，“五证”指《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房销售(预售)许可证》；“两书”指《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。

ACDE

[解析] 承租人的优先购买权是有一定限制的，下列情况下，房屋承租人的优先购买权法院不予保护：①房屋共有权人行使优先购买权的；②出租人将房屋出卖给近亲属的(如父母、子女)；③出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的；④第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。