银符考试题库B12
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房地产经纪职业导论模拟9
一、单项选择题
(每题的备选答案中只有1个最符合题意)
1. 专业化的房地产经纪机构可以通过集约化的信息收集和积累、人员培训和实践,了解市场信息、提高房地产经纪人员的专业知识,来______。
A.加强交易监管
B.促进交易公平
C.降低交易成本
D.规范交易行为
A
B
C
D
C
[解析] 专业化的房地产经纪机构可以通过集约化的信息收集和积累、专业化的人员培训和实践,通过掌握了解丰富的市场信息、具有扎实的房地产专业知识和从事房地产交易的专业技能的房地产经纪人员,为房地产交易主体提供一系列有助于房地产交易的专业化服务,从而降低每一宗房地产交易的成本,加速房地产流通,提高房地产市场的整体运行效率。
2. 在实际工作中,______较高的房地产经纪人,成交量高,每笔业务的进展速度也快,工作效率高。
A.供需搭配技能
B.人际沟通技能
C.收集信息技能
D.市场分析技能
A
B
C
D
A
[解析] 由于房地产商品具有特殊性,每一宗房地产都是与众不同的,这就要求房地产经纪人员准确把握买方的具体要求,并据此选择匹配度高的房源供其参考。房地产经纪人员不仅要充分知晓这种搭配的具体方法,更要能熟练掌握,从而使之内化为自身的一种能力,这就是供求搭配的技能。在实际工作中,供求搭配技能较高的房地产经纪人员,工作效率高,成交量大,每笔业务的完成速度也快,而供求搭配技能较差的房地产经纪人员则常常劳而无功,工作效率低下。
3. 凡取得中华人民共和国房地产经纪专业人员职业资格的人员,必须经过______才能以房地产经纪专业人员的名义从事房地产经纪活动。
A.考核
B.会审
C.鉴定
D.登记
A
B
C
D
D
[解析] 按照《房地产经纪管理办法》及相关规定,未经房地产经纪人员登记的人员,不得以房地产经纪专业人员的名义从事房地产经纪活动,不得在房地产经纪服务合同上签名。
4. 房地产经纪机构的经营战略中,关于多向多样化战略类型的表述有误的是______。
A.技术关系多样化,即以研究技术或生产技术为基础,以异质的服务为对象,开发异质服务
B.市场开发多样化,即以现有市场领域的营销活动为基础,打入不同的市场
C.资源多样化,即以现有的物质基础为基础,打入异质产品(服务)、市场领域,求得资源的充分利用
D.市场营销关系的多样化,即以现有市场领域的营销活动为基础,打入不同的市场
A
B
C
D
B
[解析] 多样化战略分为横向多样化、多向多样化和复合多样化。多向多样化包括多种类型:①技术关系多样化,即以研究技术或生产技术为基础,以异质的服务为对象,开发异质服务;②市场营销关系的多样化,即以现有市场领域的营销活动为基础,打入不同的市场;③资源多样化,即以现有的物质基础为基础,打入异质产品(服务)、市场领域,求得资源的充分利用。
5. 房地产经纪执业规范一般包含行为规范和______。
A.职业道德
B.职业规范
C.技术规范
D.社会规范
A
B
C
D
A
[解析] 房地产经纪执业规范一般包含两大部分内容,一是职业道德,二是行为规范。职业道德解决思想认识问题,行为规范解决行为操守问题。
6. 对于房地产经纪人员的职业资格,国际上通行的做法是设立房地产经纪人员职业资格的______认证制度。
A.一级
B.二级
C.三级
D.四级
A
B
C
D
C
[解析] 设立房地产经纪人员职业资格的分级认证制度是国际通行做法。例如,美国把房地产经纪人员分为房地产经纪人和房地产销售员,我国香港地区的房地产经纪人员分为地产代理(个人)和营业员,我国台湾地区把房地产经纪人员分为不动产经纪人和经纪营业员。我国参照了国际上的通行做法,并针对我国的实际情况,把房地产经纪人员职业资格分为房地产经纪人、房地产经纪人协理和高级房地产经纪人3个级别。
7. 房地产经纪人员有权依法______房地产经纪机构。
A.设立
B.监察
C.监督
D.管理
A
B
C
D
A
[解析] 房地产经纪人员有权依照《公司法》、《合伙企业法》及《城市房地产管理法》等法律设立房地产经纪机构。
8. 房地产经纪人与委托人之间的劳务服务关系实质上是一种______关系。
A.市场交易
B.合同约定
C.行为约束
D.互惠互利
A
B
C
D
A
[解析] 房地产经纪活动是房地产整体市场的重要组成部分,对房地产市场的交易活动有着重要的影响。房地产经纪活动是市场行为,房地产经纪机构与委托人之间的劳务服务关系实质上也是一种市场交易关系。这种交易能否在合法、正常的状态下进行,有赖于市场交易活动的安全和秩序。房地产经纪服务合同是房地产经纪机构与委托人共同遵守的行为规则。
9. 房地产经纪人李某擅自将委托人提供的资料泄漏给一盈利机构,这违反了______。
A.为委托人保守个人隐私及商业秘密的义务
B.不得进行不正当竞争的义务
C.恪守职业道德的义务
D.依法维护当事人的合法权益的义务
A
B
C
D
A
[解析] 房地产经纪人员有为委托人保守个人隐私及商业秘密的义务。在执业过程中,房地产经纪人会获得委托人的个人隐私及其他商业秘密。房地产经纪人有义务保守委托人的隐私及商业秘密,不得将有关信息擅自泄露给他人,或利用信息牟取不正当利益。
10. 房地产经纪机构的主要岗位中,属于销售案场经理岗位主要岗位职责的是______。
A.根据销售计划,参与制定和调整销售方案、宣传推广方案,负责具体销售方案实施
B.负责市场信息的反馈,定期对销售数据及成交客户资料进行分析评估
C.负责公司房源开发与积累,并与业主建立良好的业务协作关系
D.协助连锁店经理处理一般日常事务
A
B
C
D
A
[解析] 商品房销售案场经理岗位主要岗位职责有:①负责本项目销售楼盘的现场管理、运营管理、销售管理及团队管理工作。②负责年度销售目标制定、分解,根据销售计划,参与制定和调整销售方案、宣传推广方案,并负责具体销售方案实施。③负责项目案场销售工作的组织、实施和销售数据汇总与分析。④负责销售团队内部建设,及对销售代表的督导和培训。⑤负责销售渠道和客户服务管理,做好项目解释,及时处理案场各类突发问题,保证公司利益。⑥评估销售业绩。BCD三项均属于业务员岗位的岗位职责。
11. 补充协议的效力______合同效力。
A.大于
B.等同于
C.小于
D.不同于
A
B
C
D
B
[解析] 合同履行期间,任何一方要求变更合同条款,应书面通知对方。经双方协商一致,可达成补充协议。补充协议是商品房销售代理合同的组成部分,与合同具有同等效力。
12. 房地产经纪机构的沟通对象包括开发商、业主、购买者和承租人等,经纪企业要与他们进行积极的、及时的沟通,______是经纪企业与客户有效沟通的载体。
A.沙龙
B.论坛
C.讲座
D.客户俱乐部
A
B
C
D
D
[解析] 房地产经纪机构的沟通对象包括开发商、业主、购买者和承租人等,房地产经纪机构要与他们进行积极的、及时的沟通。客户俱乐部是房地产经纪机构与客户沟通的有效载体,房地产经纪机构除了基本的会员服务,诸如免费发放会刊杂志、丰富的楼盘或房源信息、政策法规咨询、优先优惠认购等,还可以定期安排一些会员活动,比如会员沙龙、投资分析讲座、家居服务活动等,增进对客户的了解,为客户提供力所能及的帮助,建立与客户的友好关系,取得客户的信任甚至信赖,以实现真正赢得客户的目的。
13. 房地产经纪活动中______的知识可以通过调查或客户访谈获得,如访问对象房屋的租户。
A.程序性
B.体验性
C.实践性
D.全面性
A
B
C
D
B
[解析] 体验性知识是指房屋使用者的感受,这对于房地产经纪人员非常重要。具有体验性的知识,不但可以清楚地了解对象房屋的优点和缺点,为客户提供确切的消息,更能与客户默契沟通,从而更容易说服客户。体验性的知识可以通过调查或客户访谈获得,如访问对象房屋的租户。
14. 房地产经纪合同是双务合同,双方当事人存在着______关系。
A.互为对价
B.互为等价
C.权利相对
D.义务相对
A
B
C
D
A
[解析] 双务合同是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同,是商品交换最为典型的法律表现形式。在双务合同中,双方当事人之间存在着互为对价的关系。
15. 下列风险中,不属于房地产经纪业务中可能出现的民事赔偿风险的是______。
A.协助交易当事人提供虚假信息或材料引起的风险
B.意外事故引起的风险
C.未尽严格审查义务引起的风险
D.产权纠纷引起的风险
A
B
C
D
B
[解析] 房地产经纪业务中可能出现的民事赔偿风险主要包括以下几种:①未尽严格审查义务引起的风险;②协助交易当事人提供虚假信息或材料引起的风险,包括虚报成交价和伪造签名;③承诺不当引起的风险包括房屋钥匙保管风险和房地产经纪服务合同签订;④产权纠纷引起的风险,包括产权瑕疵风险和产权转移风险;⑤经纪业务对外合作的风险,包括银行房地产抵押贷款风险和同行合作风险;⑥道德风险,包括经纪人道德风险和客户道德风险。
16. 住房贷款方案主要由______、贷款类型和还款期限组成。
A.贷款额
B.担保费用
C.借款人
D.贷款人
A
B
C
D
A
[解析] 房地产经纪人员在为购房者进行个人住房贷款代办服务时,一般需要协助购房者制定合理的贷款方案,贷款方案主要由以下要素组成:①贷款类型(商业性贷款、住房公积金贷款、组合贷款);②货款成数(贷款金额占房地产价值的比率);③贷款金额;④贷款期限;⑤偿还比率(又称收入还贷比,指借款人分期偿还额占其同期收入的比率);⑥贷款偿还方式(等额本息还款法或等额本金还款法)。
17. CRM的核心思想主要由三个方面构成,这三个方面不包括______。
A.客户是企业发展的重要资源之一
B.对企业与客户发生的各种关系进行全面管理
C.进一步完善企业的运行机制
D.进一步延伸和健全企业的服务链管理
A
B
C
D
C
[解析] CRM的核心思想主要由三个方面构成:①客户是企业发展的重要资源之一;②对企业与客户发生的各种关系进行全面管理;③进一步延伸和健全企业的服务链管理。
18. 房地产经纪活动直接影响到生产、生活资料的使用效率,因而其活动后果具有广泛的______,对各行各业和人民生活都有直接的影响。
A.中介性
B.服务性
C.社会性
D.地域性
A
B
C
D
C
[解析] 房地产为各种社会经济活动提供场所,既是最基本的生产资料,又是最基本的生活资料。房地产经纪活动直接影响到这种生产、生活资料的使用效率,因而其活动后果具有广泛的杜会性,对各行各业和人民生活都有直接的影响。
19. 下列关于房地产执业规范与法律法规的说法,不正确的是______。
A.就房地产经纪机构和人员的应当承担义务而言,执业规范的标准高于现行的法律法规
B.房地产经纪机构和房地产经纪人员是房地产执业规范的适用对象
C.就法律效力而言,法律法规的法律效力高于执业规范
D.如果执业规则与现行法律法规存在冲突,则以执业规范为准
A
B
C
D
D
[解析] 房地产经纪执业规范是由房地产经纪行业组织制定或认可的,调整房地产经纪机构、房地产经纪人员与客户之间,房地产经纪机构、房地产经纪人员与社会之间以及房地产经纪同行之间关系的职业道德和行为规范总和。主要是房地产经纪机构和房地产经纪人员应当承担的义务和责任。房地产经纪执业规范的适用对象包括房地产经纪机构和房地产经纪人员。就房地产经纪机构和房地产经纪人员的应当承担责任和义务的严格程度而言,执业规范的标准高于现行的法律法规;就法律效力而言,法律法规的法律效力高于执业规范。即如果执业规则与现行法律法规存在冲突,则以法律法规的规定为准。
20. 关于房地产经纪门店客流类型的表述,错误的是______。
A.自身的客流指专门为购房或租房而寻求中介的客流
B.分享客流指从临近的竞争对手的客流中获得的客流
C.派生客流指事先没有购买目标,无意中进店了解相关知识及信息等所形成的客流
D.潜在客流指无意中进店了解相关知识及信息等所形成的客流
A
B
C
D
D
[解析] 门店的客流通常分为以下三种类型:①自身的客流,是指专门为购房或租房而寻求中介的客流;②分享客流,指从临近的竞争对手的客流中获得的客流;③派生客流,指事先没有购买目标,无意中进店了解相关知识及信息等所形成的客流。
21. 房地产经纪机构所开展的房地产法律咨询中常见的主要问题不包括______。
A.房地产法律关系
B.房地产权利
C.房地产业务
D.房地产交易
A
B
C
D
C
[解析] 房地产经纪机构可开展的房地产法律咨询服务是有关房地产交易的法律知识咨询、合同咨询等法律咨询活动。目前房地产经纪机构所提供的房地产法律咨询主要是有关房地产法律关系、房地产权利和房地产交易过程中相关法律问题的咨询。房地产经纪机构可以采用个案解答、商业文书审查、全程法律服务等方式向客户提供房地产法律咨询服务。
22. 下列选项中,______决定房地产的正常市场价值。
A.最高最佳使用用途
B.需求预测
C.供求分析
D.现金流量贴现分析
A
B
C
D
A
[解析] 房地产经纪人员从事房地产价格咨询,除了要充分发挥自身优势外,还要结合房地产价格咨询服务的特点掌握房地产价格评估的基本原则和市场比较法、收益法、成本法等估价基本方法,熟悉房地产价格咨询的程序。由于房地产的正常市场价值是由其最高最佳使用用途决定的,因此,房地产经纪人员还应熟悉房地产最高最佳使用分析的方法。
23. 房地产经纪机构向客户提供丰富的市场信息和决策参谋服务,能够减少房地产市场信息不对称对房地产交易的影响,从而______。
A.降低交易的成本
B.维护客户的合法权益
C.保障交易的安全
D.加强交易监管
A
B
C
D
B
[解析] 房地产经纪作为市场中介,通过向客户提供丰富的市场信息和决策参谋服务,能够大大减少房地产市场信息不对称对房地产交易的影响。帮助客户实现公平的房地产交易,维护客户的合法权益。
24. 就房地产经纪行业管理的内容来看,双重主体的管理模式通常比单一主体的管理模式更能适应房地产经纪行业管理的______,因而管理效果更好。
A.多重要求
B.方式手段
C.发展方向
D.制度机制
A
B
C
D
A
[解析] 房地产经纪行业管理三种管理模式的主要区别是管理主体不同,及其因主体不同而导致的管理手段有所不同。就房地产经纪行业管理的内容来看,政府行政监管部门和行业协会这两类不同性质的主体,对不同管理内容的胜任度也是不同的。因此,双重主体的管理模式通常比单一主体的管理模式更能适应房地产经纪行业管理的多重要求,因而管理效果更好。
25. 下列关于目标客户管理门店店内集中管理方式的表述,正确的是______。
A.易漏失客户
B.能准确把握目标客户的分类,易于整理
C.店长较易查核
D.对目标客户的补充、客户访问计划,需及时与店长进行沟通
A
B
C
D
B
[解析] 房地产经纪门店的目标客户管理有经纪人员个人管理和门店店内集中管理两种形式。这两种管理方式各有所长,其对比分析如下表所示。
目标客户管理的方式及差异分析
二、多项选择题
(每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。)
1. 房地产经纪机构采用连锁经营模式,可以有效地克服零售企业的______的缺点。
A.单店规模小
B.市场风险大
C.经营成本高
D.营销业绩差
E.运营模式单一
A
B
C
D
E
AC
[解析] 连锁经营模式可以有效克服零售企业由于店址固定、顾客分散造成的单店规模小、经营成本高等缺点,使企业可通过统一的信息管理、统一的标准化管理和统一的广告宣传形成规模效益。
2. 关于房地产经纪信息的整理,正确的说法有______。
A.加工整理程序包括鉴别、筛选、整序和编辑四个环节
B.鉴别就是对房地产经纪信息的准确性、真实性、可信性进行分析,剔除人为、主观的部分
C.筛选就是根据当前的需要对已经鉴别的房地产经纪信息进行挑选
D.整序的主要方法就是分类
E.编辑是整个整理加工过程中最重要的环节
A
B
C
D
E
BDE
[解析] A项,房地产经纪信息加工整理的程序通常包括鉴别、筛选、整序、编辑和研究这五个环节。C项,筛选就是对已鉴别的房地产经纪信息进行挑选。在挑选的过程中,既要考虑到当前的需要,又要兼顾到以后的需要。在考虑当前需要时主要考虑信息的深度,而后者则主要考虑信息的广度。
3. 房地产经纪机构的外部环境分析的内容包括______。
A.宏观环境分析
B.微观行业环境分析
C.风险分析
D.管理制度分析
E.市场分析
A
B
C
D
E
ABE
[解析] 整体上看,房地产经纪机构的外部环境分析通常包括三个方面:①宏观环境分析,包括相关法律法规、行业发展政策、经济发展状况、投融资环境等方面的分析和研究;②微观行业环境分析,包括市场供求状况、竞争对手的状况、消费者需求等情况的分析;③市场分析,包括本地市场现状、市场成熟度、市场发展趋势等情况的分析。
4. 下列关于房地产经纪机构部门设置的表述中,正确的有______。
A.在没有连锁店的经纪机构中,业务部门直接从事经纪业务
B.可以根据房地产类型设置房地产经纪机构的业务部门
C.交易管理部、评估部属于业务部门
D.连锁店必须有一名以上注册房地产经纪人
E.客户服务部门负有监察房地产经纪人提供规范服务的职责
A
B
C
D
E
ABDE
[解析] A项,在没有连锁店的经纪机构中,业务部门是直接从事经纪业务的部门。B项,由于不同类型的房地产在交易过程中客户对象、需求、交易手续等许多方面都具有不同的特性,所以,可以根据房地产类型来设置房地产经纪机构的业务部门。C项,交易管理部、评估部属于业务支持部门。D项,在连锁店(办事处)必须有一名以上的取得房地产经纪人执业资格并登记的房地产经纪人。E项,客户服务部门的工作是综合性的。它的主要职能既包含客户服务,同时也包括对房地产经纪人员业务行为的监督。
5. 房地产经纪信息管理系统设计的原则包括______。
A.协同原则
B.合法原则
C.共享原则
D.网络化原则
E.平等原则
A
B
C
D
E
ACD
[解析] 房地产经纪机构信息管理系统设计的原则,包括:①网络化原则。21世纪是信息化,网络化的时代,房地产经纪信息的网络化管理是必然趋势。②共享原则。房地产经纪机构需要通过其信息管理系统,建立企业的信息共享平台,既可以提高企业内部办公与信息交流效率,同时为协同办公提供基础。③协同原则。该原则要求房地产经纪信息管理系统的设计,在提供信息共享平台的基础上,构筑协同办公的平台。
6. 为了规避房地产经纪纠纷而制订示范合同文本的作用有______。
A.示范合同文本的推广既不干涉经纪活动的正常运行,又可以将合法的合同规则通过公开的途径进行示范,鼓励、督促合同当事人自觉把握自己的权利义务关系
B.示范合同文本的推广,有利于合同当事人通过比较,改变交易陋习和不自觉地违规、违法、违约行为
C.示范合同文本的推广,可以提高房地产经纪人员的职业道德,加强房地产经纪机构的自身管理,从而提高社会的整体福利,还会带动房地产经纪行业自身的运行效率和发展前景
D.示范合同文本的推广,可以保护社会的弱势群体,避免受到违反合同规则的恶意行为的损害
E.示范合同文本也是政府管理机构与行业组织公开进行宣传,维护消费者利益、行业形象和政府的政策导向的有效手段
A
B
C
D
E
ABDE
[解析] 为了维护合同当事人的合法权利,减少合同纠纷,除了督促房地产经纪人员在职业活动中加强自律,遵守合同规则外,多数地方的政府或者行业组织制定了符合合同规则的示范合同文本,并加以推广。示范合同文本可以发挥多重作用,包括:①示范合同文本的推广,既不干涉经纪活动的正常运行,又可以将合法的合同规则通过公开的途径进行示范,鼓励、督促合同当事人自觉把握自己的权利义务关系;②示范合同文本的推广,有利于合同当事人通过比较,改变交易陋习和不自觉地违法、违规、违约行为;③示范合同文本的推广,可以保护社会的弱势群体,避免受到违反合同规则的恶意行为的损害;④示范合同文本也是政府管理机构与行业组织公开进行宣传,维护消费者利益、行业形象和政府的政策导向的有效手段。
7. 关于经纪、行纪、经销以及包销之间的区别,表述正确的有______。
A.经纪同交易主体之间是以自己的名义进行活动
B.经销同交易标的之间是不占有交易标的
C.行纪同交易主体之间是以自己的名义进行活动,但行为受到一定的限制
D.经纪报酬的形式是差价+酬金
E.包销同交易标的之间是不占有交易标的
A
B
C
D
E
CE
[解析] A项,经纪活动的主体同交易主体之间的关系是以交易标的所有者的名义进行活动;B项,经销的主体直接参与交易,对交易标的具有所有权,即是占有交易标的;D项,经纪报酬的形式是佣金,行纪的特殊形式(包销)的报酬形式是差价+酬金。经纪、行纪、经销以及包销几个概念的区别如下表所示。
经纪、行纪、经销以及包销几个概念的区别
8. 房地产经纪机构内部选拔的缺点有______。
A.不利于激励主管人员奋发向上
B.不易形成企业文化
C.不易吸收优秀人才
D.自我封闭
E.可能使企业缺乏新鲜的活力
A
B
C
D
E
CDE
[解析] 内部选拔是添补空缺的一个重要途径,是对员工的一种有效激励。内部选拔的优点是:①有利于提高员工的士气和工作绩效;②有利于形成奋发向上的工作氛围,形成良好的企业文化。缺点是:①吸收不到企业外的优秀人才;②容易造成自我封闭;③使企业缺乏新鲜的活力。
9. 下列说法中,正确的是______。
A.房地产经纪人职业资格考试合格人员取得《中华人民共和国房地产经纪专业人员职业资格证书》后,即可以房地产经纪专业人员的名义从事房地产经纪活动
B.房地产经纪人职业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度
C.房地产经纪人协理职业资格证书在全国范围内有效
D.房地产经纪人协理资格考试的组织实施部门是住房和城乡建设主管部门、人力资源和社会保障主管部门
A
B
C
D
BC
[解析] A项,按照《房地产经纪管理办法》及相关规定,未经房地产经纪人员登记的人员,不得以房地产经纪专业人员的名义从事房地产经纪活动,不得在房地产经纪服务合同上签名。B项,房地产经纪人协理、房地产经纪人职业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度。C项,房地产经纪人协理、房地产经纪人职业资格考试合格,由中国房地产估价师与房地产经纪人学会颁发人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部监制,中国房地产估价师与房地产经纪人学会用印的相应级别《中华人民共和国房地产经纪专业人员职业资格证书》,该证书在全国范围有效。D项,中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责房地产经纪专业人员职业资格评价的管理和实施工作,组织成立考试专家委员会,研究拟定考试科目、考试大纲、考试试题和考试合格标准。
10. 参加房地产经纪人协理职业资格考试需具备的条件包括______。
A.中华人民共和国公民
B.大专以上学历
C.遵守国家法律法规
D.从事房地产经纪业务满3年
E.高中及以上学历
A
B
C
D
E
CE
[解析] 申请参加房地产经纪专业人员职业资格考试应当具备以下基本条件:①遵守国家法律、法规和行业标准与规范;②秉承诚信、公平、公正的基本原则;③恪守职业道德。申请参加房地产经纪人协理职业资格考试的人员,除具备基本条件外,还必须具备中专或者高中及以上学历。
11. 下列房地产经纪人员的行为,属于不正当竞争的有______。
A.提供与房地产相关的信息
B.商业贿赂
C.支付有关费用的义务
D.低于成本价经营
E.改变房屋内部结构分割出租
A
B
C
D
E
BDE
[解析] 不得进行不正当竞争是所有经营者的义务,房地产经纪人也不例外。房地产经纪人不得违反相关规定,通过商业贿赂、虚假广告、盗取客户信息等行为损害其他房地产经纪人的合法权益,扰乱房地产经纪行业秩序。
12. 房地产经纪信息加工整理的程序通常包括______和研究几个环节。
A.鉴别
B.筛选
C.整序
D.编辑
E.翻译
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 房地产经纪信息加工整理的程序通常包括五个环节,包括:①鉴别,即对房地产经纪信息的准确性、真实性、可信性进行分析,判断误差的大小和时效的长短,剔除人为、主观的部分,使之准确、客观;②筛选,即对已鉴别的房地产经纪信息进行挑选;③整序,即将不同的、杂乱无序的房地产经纪信息按一定标准、方法加以整理归类;④编辑,即对整序后的信息进行具体的文字整理过程;⑤研究,即在对大量信息综合分析的基础上,经过分析、判断、思考,产生具有深度和新价值的信息。
13. 关于单店经营模式的说法,正确的有______。
A.间接从事房地产经纪业务
B.我国约有三分之一的房地产经纪机构采用这种模式
C.下设分支机构
D.适合多数小型房地产经纪机构
E.对于有店铺经营模式的机构而言,其表现形式是只有一家门店
A
B
C
D
E
BDE
[解析] 单店经营模式是指房地产经纪机构直接从事房地产经纪业务的经营,没有下设的分支机构。这是有店铺经营模式中最简单的一种形式,即该机构只有一家门店。这是我国目前大多数小型房地产经纪机构所采用的模式,数量约占房地产经纪机构总量的三分之一。
14. 售楼处管理制度包括______。
A.关键内容说辞
B.接待时间
C.保洁要求
D.工作流程
E.规划布局
A
B
C
D
E
ABCD
[解析] 售楼处管理制度包括:①工作流程,是最为核心的部分,主要包括客户接待的流程、签约流程、收款流程、交房流程等;②关键内容说辞,是对销售人员向客户解说重要事项(如房源、合同条款、价格、交房时间、贷款办理、交易登记与产权等)的具体内容、表述方式的规定,应根据项目的具体情况和项目营销方案进行制定;③接待时间;④保洁要求等。
15. 房地产代理属于______。
A.法定代理
B.指定代理
C.商事代理
D.委托代理
E.经营代理
A
B
C
D
E
CD
[解析] 根据代理产生的根据,民事代理可分为法定代理、指定代理和委托代理。房地产代理是以房地产经纪服务委托人确定委托代理权限和房地产经纪机构接受授权的房地产经纪服务合同而产生的,属于委托代理。房地产经纪机构代理客户与第三方进行房地产交易的行为,不同于一般的民事代理,而是一种商事代理行为。
三、综合分析题
(每小题的备选答案中有1个或者1个以上符合题意。)
2016年2月,W房地产开发公司(以下简称W公司)将A市在建工程项目整体转让给甲房地产开发公司(以下简称甲公司)。甲公司利用在建工程(价值约为3000万元)作抵押,从B建行获得了一部分资金,在取得商品房预售许可证后,仅委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)代理预(销)售商品房。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后,为购房者办理了房屋登记手续。
1. 从背景中可以看出,该项目涉及的房地产登记类型主要包括______等。
A.房屋所有权初始登记
B.房屋所有权转移登记
C.土地总登记
D.在建工程抵押权登记
A
B
C
D
ABD
[解析] 房地产登记信息包括房地产原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。房地产登记是保障房地产权利人合法权益的基本手段。由于房地产是不动产,房地产物权的设立、变更、转让和消灭,都要依法登记。本题中,该项目涉及的房地产登记类型主要包括:①房屋所有权初始登记;②房屋所有权转移登记;③在建工程抵押权登记。
2. 甲公司委托乙公司代理预(销)售商品房的形式为______。
A.独家代理
B.共同代理
C.参与代理
D.联合代理
A
B
C
D
A
[解析] 独售权合同下的房地产代理,俗称独家代理,是指委托人只委托一家房地产经纪机构代理房地产交易事宜。本题中,甲公司仅委托乙房地产经纪公司代理预(销)售商品房,符合独家代理的特点。
3. 乙公司代理商品房销售代理业务流程中,由会议决议最终的项目执行指标和佣金分配方案,属于______阶段的工作内容。
A.项目签约
B.项目执行企划
C.销售准备
D.销售执行
A
B
C
D
B
[解析] 项目执行企划阶段的第一项工作是:项目执行部门根据已签署的代理合同,对营销策划报告进行修改,并初步制定项目的执行指标(销售期、费用预算等)和佣金分配方案,召集各分管业务的高层管理者及有关部门(如交易管理部、研究拓展部、财务部等)合作会议。介绍经修改的营销策划报告和初步制定的项目执行指标及佣金分配方案。由会议决议最终的项目执行指标和佣金分配方案。
4. 乙公司代理商品房销售代理业务流程中,商品房交验(俗称“交房”)处于______阶段。
A.项目签约
B.项目执行企划
C.销售准备
D.销售执行
A
B
C
D
D
[解析] 销售执行阶段通常持续时间较长。在后期还要完成商品房交验(俗称“交房”)的工作。在“交房”期间,房地产经纪机构及人员要配合开发商,按照项目所在地房地产管理部门的有关规定,办理“交房”前的相关手续,并具体执行引领购房者验收房屋,代理开发商与购房者签订“房屋交接书”,向购房者交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“交房”期间常常是购房者与开发商产生矛盾的主要阶段,房地产经纪机构及人员作为中介方,应充分了解各种矛盾的详细情况,找到症结,为开发商提供有效的解决方案,积极化解矛盾。
5. 乙公司代理商品房销售代理业务流程中,销售准备阶段主要工作有______等。
A.准备开盘广告
B.对销售人员进行业务培训
C.配合实施广告、公关活动等市场推广
D.签订商品房买卖合同
A
B
C
D
AB
[解析] 销售准备阶段是对销售资料、销售人员、销售现场的准备。销售资料包括有关审批文件(如商品房预售许可证)、商品房销售代理委托书、商品房买卖合同文本、楼书、开盘广告、价目表、销控表等。销售人员准备包括抽调、招聘销售人员,进行业务培训。销售现场准备包括搭建、装修布置售楼处、样板房、看房通道等。商品房预售许可证、商品房销售代理委托书、销控表等应在销售现场予以明示。
6. 乙公司代理商品房销售代理业务流程中,下列关于项目结算的表述,正确的是______。
A.一般在销售过程中要按一定时间周期(如按月)进行对外结算佣金(与开发商结算佣金)和对内结算佣金(与销售人员结算佣金)
B.到整个项目销售的最后阶段(通常是完成代理合同所约定的销售指标后),要进行项目的总结算
C.首先就是业务部门要将日常核对的佣金结算数据提交财务部门审核,项目执行部门要撰写结案报告
D.最后由项目直接操作部门与开发商进行总结算
A
B
C
D
AB
[解析] 由于商品房的销售过程比较长,一般在销售过程中要按一定时间周期(如按月)对外结算佣金(与开发商结算佣金)和对内结算佣金(与销售人员结算佣金),但到整个项目销售的最后阶段(通常是完成代理合同所约定的销售指标后),要进行项目的总结算。具体为:①由项目直接操作部门与开发商进行总结算,经纪机构的法务部门予以配合。②对内结算,业务部门要将日常核对的佣金结算数据提交财务部门审核,项目执行部门要撰写结案报告。③由房地产经纪机构的最高管理者、项目负责人、业务部门负责人、财务部门负责人和负责法律事务的部门负责人共同召开结案审计会,确定最终的结案报告和对内结佣方案,按佣金结算方案对销售人员总结算。结案报告交业务管理部门的信息资料部门存档。
2012年,张某为了加快发展,注销了其原有的房地产经纪事务所,新成立了甲房地产经纪公司(以下简称甲公司),甲公司共有5家全资门店,5家门店具有统一的识别系统。2016年8月,甲公司在业务迅猛发展的态势下,确定了如下发展战略:(1)业务聚焦于高端住宅租赁市场;(2)业务向附近的另外两个城市拓展;(3)客户分级,实行客户集中管理;(4)每届董事会中留出两个名额给房地产经纪人,让房地产经纪人为公司的发展出谋划策。
7. 关于原房地产经纪事务所注销的说法,正确的是______。
A.需要向工商行政管理部门办理登记注销手续
B.需要向原备案的房地产管理部门办理备案注销手续
C.逾期不办理备案注销手续的,视为未注销,将受到惩罚
D.逾期不办理备案注销手续的,视为自动注销
A
B
C
D
ABD
[解析] 房地产经纪机构的备案证书被撤销后,应当在规定的期限内向所在地的工商行政管理部门办理注销登记。房地产经纪机构歇业或因其他原因终止经纪活动的,应当在向工商行政管理部门办理注销登记后30日内向原办理登记备案手续的房地产管理部门办理注销手续,逾期不办理视为自动撤销。
8. 甲公司的经营模式为______。
A.直营连锁模式
B.特许加盟连锁模式
C.独立经纪人模式
D.有店铺模式
A
B
C
D
AD
[解析] 根据房地产经纪机构是否有店铺,可将房地产经纪机构的经营模式分为无店铺模式和有店铺模式两大基本类型;根据房地产经纪机构下属分支机构的数量及分支机构的商业组织形式,可将房地产机构的经营模式分为单店模式、多店模式和连锁经营模式,其中连锁经营模式又可根据房地产经纪机构与分支机构的关系分为直营连锁经营模式和特许加盟连锁经营模式。在连锁经营模式中,房地产经纪机构与直接从事经营活动的组织单元之间的关系有两种:①隶属关系,即直接从事经营活动的组织单元隶属于房地产经纪机构,是由其出资设立的分支机构,这种连锁经营称为直营连锁经营。②契约合作关系,即直接从事经营活动的组织单元是被房地产经纪机构授权使用其品牌、商业标识、管理模式或其他知识产权的独立企业,这种连锁经营通常被称为特许加盟连锁经营。本案例中,甲公司有五家全资门店,属于有店铺经营模式和直营连锁模式。
9. 甲公司确定的发展战略类型为______。
A.低成本战略
B.聚焦战略
C.跨地域市场扩张战略
D.跨专业市场扩张战略
A
B
C
D
BC
[解析] 房地产经纪机构的经营战略有:①低成本战略;②聚焦战略;③一体化成长战略;④多样化战略。其中,聚焦战略是房地产经纪机构指把经营战略的重点集中在在一个特定的目标市场上,为特定的地区或特定的客户提供特殊的产品或服务。即指企业集中使用资源,以快速增加某种产品的销售额和市场占有率。本案例中,甲公司将业务聚焦于高端住宅市场,采用的是聚焦战略。房地产经纪机构的扩张战略选择有:①跨地域市场扩张战略;②跨专业市场扩张战略;③跨行业市场扩张战略;④综合性扩张战略。其中,跨地域市场扩张战略是指从其公司注册地城市向其他城市扩张的战略。本案例中,甲机构将业务向附近的另外两个城市拓展属于跨地域扩张战略。
10. 甲公司采用的员工激励方式为______。
A.目标激励
B.尊重激励
C.情感激励
D.参与激励
A
B
C
D
D
[解析] 房地产经纪机构激励员工的方式有:①目标激励;②情感激励;③尊重激励;④参与激励。其中,参与激励是指通过让员工恰当地参与管理激励员工。现代人力资源管理的实践经验和研究表明,现代的企业员工都有参与管理的要求和愿望,创造和提供一切机会让员工参与管理是调动他们积极性的有效方法。因此,让员工恰当地参与管理,既能激励员工,又能为企业的成功获得有价值的意见。通过参与管理,形成员工对企业的归属感、认同感,可以进一步满足员工自尊和自我实现的需要。本案例中,甲公司每届董事会中留出两个名额给房地产经纪人,让房地产经纪人为公司的发展出谋划策,属于参与激励。
11. 甲公司采用的客户管理方式,其优点为______。
A.便于客户的分类管理
B.客户不易随房地产经纪人员的离职而流失
C.有助于房地产经纪人员快速掌握客户动向
D.有利于房地产经纪人员间的业务合作
A
B
C
D
AB
[解析] 门店店内集中管理优点包括:①较易实施目标客户的分类管理;②能准确把握目标客户的分类,易于整理;③客户不易漏失。
一、单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
二、多项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
三、综合分析题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
深色:已答题 浅色:未答题
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