一、单项选择题(每题的备选项中,只有1个最符合题意)
二、多项选择题(每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。)
三、综合分析题1. B县第一机械厂,1995年5月在城郊以协议出让方式取得一宗地国有土地使用权,面积为18000m
2,用途为工业,使用年限为50年,未办理土地登记。1998年8月该厂进行技术改造,又在原宗地附近购置了8000m
2工业用地,使用年限50年。现为抵押贷款之需要,该厂急来办理土地登记。
问题
1.B县第一机械厂应当如何申请土地登记?
2.如何确定土地使用期限?
3.出让土地使用权设定登记权属的审核要点是什么?
1.应当按以下申请土地登记:
(1)B县第一机械厂应该分别申请两宗地的出让国有土地使用权设定登记。申请人为该厂法人及法人代表。
(2)申请时队规定:
1)按出让合同约定,受让方一次支付全部土地使用权出让金的,应该在支付出让金 30日内;
2)成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权的,应该在每期付款后30日内申请国有土地使用权设定登记。B县第一机械厂未按规定及时申请土地登记,应进行处理后再予以办理出让土地使用权设定登记。
(3)应该提交的材料:
1)土地使用权登记申请表。
2)该企业法人证明、法人身份证明。
3)建设用地批准书。
4)《国有土地使用权出让合同》。
5)出让金支付凭证。
6)委托代理的还应该提交土地登记委托书及代理人身份证明等。
2.土地使用期限应该按照出让合同的规定来推定终止日期,而不能从现在土地登记之日起按50年计算。
3.出让土地使用权设定登记权属审核要点:
(1)对申请人的审核。要注意土地登记申请人与国有土地使用权出让合同中受让人是否一致。
(2)对土地权属来源资料的审核。一是国有土地使用权出让合同的出让方,依法是市、县人民政府土地管理部门;二是出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权。
(3)对使用期限的审核。要注意出让年限是否符合最高出让年限。
(4)对土地面积的审核。要注意地籍调查结果是否与出让合同中的面积一致。
(5)对出让金支付情况的审核等。
2. 某宗地系国有土地,使用权人刘某,于1993年8月8日经登记取得该宗地的出让国有土地使用权,面积80m
2,土地用途为住宅,使用期限40年。依据1996年1月 8日江规(96)字第13号文,1996年1月20日江都市土地管理局和刘某重新签订的江土合(96)字第6号《国有土地使用权出让合同》以及土地使用权出让金补交收据,土地用途变更为商业服务业,使用期限不变。经地籍调查和初步审核,该土地用途改变的行:为及过程符合法律规定,刘某已按合同规定期限补交了出让金。
问题
1.根据《土地登记规则》的规定,刘某应办理何种登记?
2.目前我国土地用途变更登记的主要情形有哪几种?
3.土地用途变更登记的申请时限有何规定?
4.刘某应当提交哪些权属文件资料?
1.根据《土地登记规则》的规定,刘某应办理土地用途变更登记。
2.目前我国的土地用途变更登记主要有以下三种情形:
(1)国有土地的用途发生变更的土地用途变更登记。
(2)农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的土地用途变更登记。
(3)集体土地建设用地的用途发生变更的土地用途变更登记。
3.土地用途变更登记的申请时限的规定是:
国有土地的用途发生变更的,土地使用者应当在批准变更之日起30日内申请土地用途变更登记;农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的,集体土地所有者应当在农业结构调整之后30日内申请土地用途变更登记;集体土地建设用地的用途发生变更的,土地使用者应当在接到有批准权的地方人民政府批准文件之日起30日内申请土地用途变更登记。
4.刘某应当提交以下权属文件资料:
(1)《国有土地使用证》。
(2)地上建筑物、附着物权属证明。凡是地上存在建筑物或附着物的,用途变更登记申请人还应提交地上建筑物、附着物权属证明,如房管部门颁发的房产证等。
(3)土地用途变更的批准文件。国有土地的用途发生变更的,申请人应提交城市规划部门、土地行政主管部门等有批准权的部门批准用途改变的文件;以出让方式取得国有土地使用权的用途发生变更的,申请人还应提交与政府签订的土地使用权出让合同变更协议或者重新签订的土地使用权出让合同。
3. 2005年8月某市甲公司拟与乙公司合资成立新的股份有限公司,根据甲、乙双方初步达成的协议,甲公司拟以其所使用的位于该市的土地使用权作价出资,乙公司以设备作价出资,根据甲公司提供的资料,其所使用的土地为出让土地,用途为工业,但甲公司尚未办理土地登记手续,乙公司委托某土地登记代理公司欲查证甲公司所使用的该宗土地的权属状况。
问题
1.该土地登记代理公司查证甲公司所使用的该宗土地的权属状况的具体操作步骤有哪些?
2.该土地登记代理公司需要从哪些方面着手验证土地使用权的归属问题?
3.该土地登记代理公司验证用地手续是否合法应从哪些方面人手?
4.该土地登记代理公司主要应从哪些方面收集资料?
1.该土地登记代理公司查证甲公司所使用的该宗土地的权属状况的具体操作步骤是:
(1)通过与乙公司沟通,可以了解到乙公司的委托代理需求主要体现在三个方面;①该宗土地使用权是否为甲公司所有;②甲公司有无合法、完整的用地手续;③甲公司是否欠缴土地出让金。这样就进一步明确了查证的目标和内容。
(2)与委托人乙公司签订土地登记代理委托书、土地登记代理合同,明确授权范围和权限。
(3)根据委托人乙公司的要求,进一步分析需要什么材料予以验证,并可通过哪些途径获得有关产权资料。
(4)整理资料,向委托人提交分析结果。
2.该土地登记代理公司需要从以下方面着手验证土地使用权的归属问题:
(1)调查目前的实际土地使用者是谁。
(2)通过对土地登记资料的查询,了解该宗地的土地登记状况、权属来源情况,分析土地使用权归谁所有。
(3)向相邻单位或有关当事人了解该宗地的权属来源及土地使用者的有关情况。
3.该土地登记代理公司验证用地手续是否合法,应从以下方面入手:
(1)土地管理部门有无甲公司缴纳土地出让金的相关证明。
(2)是否已经全部缴纳土地出让金。
(3)是否已缴纳相关税费等。
4.该土地登记代理公司主要应从以下方面收集资料:
(1)实地调查,并向有关当事人了解情况。
(2)向土地登记机关查询土地登记资料,有原始凭证的,还应查询有关原始凭证资料。
(3)向相关政府主管部门如规划部门、建设部门查询有关该宗地的规划审批、建设项目审批情况等资料。
(4)政府档案馆中的相关文件、材料。
4. 某集团2000年在某市工业区以出让方式取得一宗面积为18000m
2的国有土地使用权,批准用途为工业用地,使用年限为50年,登记时间为2000年8月20日。为筹集资金进行技术改造和产品创新,2005年6月12日集团以该宗土地使用权作为担保向某银行申请贷款,双方签订了抵押贷款合同。
问题
应如何申请办理土地使用权抵押登记。
(1)登记申请:抵押人和抵押权人,即某集团和某银行共同提出登记申请。
(2)申请时限:抵押合同签订之日起15日内。
(3)提交的文件资料:①土地登记申请书;②该集团与该银行的法人证明、法定代表人身份证明和个人身份证明;③抵押土地的《国有土地使用证》;④地上建筑物、附着物权属证明或产权证书;⑤贷款合同和抵押合同;⑥抵押土地地价评估报告;⑦委托登记的,还要有土地登记代理委托书、土地登记代理人身份证明、资格证书、登记证书以及代理机构营业执照等;⑧其他要求出示的文件资料。
(4)土地登记机关办理土地使用权抵押设定登记。经过土地登记申请、地籍调查、权属审核、注册登记程序,最后由土地行政主管部门核发土地他项权利证明书给该银行。