一、单项选择题23. 通过市场调查获知,某地区2014~2017年普通商品住宅平均价格水平分别为14682元/m
2、14887元/m
2、15037元/m
2、15192元/m
2。若采用平均增减量法预测,该地区普通商品住宅2019年的价格为______元/m
2。
- A.15362
- B.15374
- C.15532
- D.15702
A B C D
C
[解析] 本题考查的是长期趋势法。d=(15192-14682)/3=170(元/m2),预测该地区商品住宅2019年的价格为:V5=P0+d×i=14682+170×5=15532(元/m2)。
三、判断题1. 根据《公司法》,股东可以用货币、实物、知识产权出资,不可以以土地使用权作价出资。
对 错
B
[解析] 本题考查的是对房地产估价的需要。根据《公司法》,股东可以用货币出资,也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资;但是,法律、行政法规规定不得作为出资的资产除外。
2. 某宗房地产总建筑面积为6000m
2,建筑物的基底面积为500m
2,其建筑密度为50%,其容积率为6。
对 错
A
[解析] 本题考查的是房地产估价的要素。建筑用地面积=500/50%=1000(m2),容积率=总建筑面积/用地面积=6000/1000=6。
3. 市场价格和理论价格相比,市场价格是长期均衡价格,理论价格是短期均衡价格。
对 错
B
[解析] 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。市场价格和理论价格相比,市场价格是短期均衡价格,理论价格是长期均衡价格。
4. 朝向对房地产价格的影响通常比楼层对价格的影响大,住宅如此,商场也是如此。
对 错
B
[解析] 本题考查的是房地产价格影响因素概述。以住宅的朝向和楼层为例,通常情况下朝向对价格的影响比楼层大。但是,对于不同类型的房地产,同一因素对价格的影响大小可能是不同的。例如,商场与住宅相反,楼层对价格的影响通常要比朝向大。
5. 在运用假设开发法估价时,遵循谨慎原则,不应高估未来开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润。
对 错
B
[解析] 本题考查的是谨慎原则。在运用假设开发法估价时,不应高估未来开发完成后的价值,不应低估后续开发的必要支出及应得利润。
6. 预计某宗房地产的年净收益为2万元,年运营费用为6000元,预计该房地产尚可使用15年,房地产的报酬率为8%,则房地产的收益价格为17.12万元。
对 错
A
[解析] 本题考查的是净收益每年不变的公式。该地产的收益价格为:V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]=2/8%×[1-1/(1+8%)15]=17.12(万元)。
7. 某房地产由于空间布局欠佳而引起的折旧属于外部折旧。
对 错
B
[解析] 本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。某房地产由于空间布局欠佳而引起的折旧属于功能性折旧。外部折旧是由房地产以外的其他因素(如经济发展、社会进步、政策变化、规划调整等)造成的。
8. 在运用假设开发法时究竟采用哪种估价前提进行估价,不是估价师可以随意假定的,必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择,并应在估价报告中充分说明理由。
对 错
A
[解析] 本题考查的是假设开发法的估价前提。在运用假设开发法时究竟采用哪种估价前提进行估价,不是估价师可以随意假定的,必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择,并应在估价报告中充分说明理由。
9. 运用假设开发法估价的关键,首先是要把握住两头:一头是待开发房地产状况;另一头是未来开发完成后的房地产状况。
对 错
A
[解析] 本题考查的是假设开发法总结。运用假设开发法估价的关键,首先是要把握住两头:一头是待开发房地产状况;另一头是未来开发完成后的房地产状况。
10. 如果估价报告超过了其使用期限未被使用的,则估价报告有效期或估价责任期限就是估价报告使用期限;如果估价报告在其使用期限内被使用的,则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止。
对 错
A
[解析] 本题考查的是撰写估价报告。如果估价报告超过了其使用期限未被使用的,则估价报告有效期或估价责任期限就是估价报告使用期限;如果估价报告在其使用期限内被使用的,则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止。
11. 居住房地产的区位优劣,主要是看其交通条件、临街状况、配套设施完备程度。
对 错
B
[解析] 本题考查的是房地产区位因素。居住房地产的区位优劣,主要是看其交通条件、配套设施完备程度、周围环境;商业房地产的区位优劣,主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等。办公房地产的区位优劣,主要是看其商务氛围、交通条件等。
12. 利用年限法求取建筑物折旧时,建筑物的年龄应采用有效年龄,寿命应采用预期经济寿命,或者剩余寿命应采用预期剩余经济寿命。
对 错
A
[解析] 本题考查的是建筑物折旧的求取方法。利用年限法求取建筑物折旧时,建筑物的年龄应采用有效年龄,寿命应采用预期经济寿命,或者剩余寿命应采用预期剩余经济寿命。
13. 假设开发法中选择最佳开发经营方式时,搞清楚土地的区位状况主要是为测算后续开发的必要支出服务。
对 错
B
[解析] 本题考查的是最佳开发经营方式的选择。假设开发法中选择最佳开发经营方式时,搞清楚土地的区位状况主要是为选择最佳的用途服务;搞清楚土地的实物状况,主要是为测算后续开发的必要支出服务;搞清楚规划条件,主要是为选择最佳的开发利用方式、确定未来开发完成后的房地产状况服务,搞清楚将拥有的土地权利主要是为预测开发完成后的房地产市场价格、租金等服务。
14. 运用平均发展速度法进行预测的条件是,房地产价值或价格的变动过程是持续上升或持续下降的,并且各期上升或下降的数额大致相同,否则就不宜采用这种方法。
对 错
B
[解析] 本题考查的是长期趋势法。运用平均发展速度法进行预测的条件是,房地产价值或价格的变动过程是持续上升或持续下降的,并且各期上升或下降的幅度大致相同,否则就不宜采用这种方法。
15. 对未正式出具估价报告的估价项目的相关资料,应参照有关要求保存,保存期限至少三年。
对 错
B
[解析] 本题考查的是保存估价资料。对未正式出具估价报告的估价项目的相关资料,应参照有关要求保存,保存期限至少一年。
四、计算题1. 某写字楼为钢筋混凝土结构,层高4.8m,没有电梯,建筑面积为50000m
2,经济寿命为60年,有效经过年数为5年。经调查得知,现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为2400元/m
2(含装修、设备费),专业费为建筑安装工程费的10%,管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的2%,销售费用为重新购建价格的5%,年利率为6%,建设期为2年,建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%。第二年投入40%,各年年内均为均匀投入,投资利润率为40%,又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为40万元;装修的重置价格为500万元,平均寿命为8年,已使用5年;设备的重置价格为200万元,平均寿命为10年,已使用5年;残值率为零。由于该写字楼的层高较正常层高要高,使其能耗增加,经测算,正常情况下每年需要多消耗20000元能源费;同时由于周边环境的变化,该写字楼的经济折旧为60万元。当地该类房地产的报酬率为8%,土地使用权期间届满时根据收回时建筑物的残余价值给予相应补偿。请计算该建筑物的现时价值。
现时价值=重新购建价格-折旧。
(1)设每平方米重新购建价格为V
建筑安装成本=2400(元/m2);
专业费用=2400×10%=240(元/m2);
管理费用=(2400+240)×2%=52.8(元/m2);
销售费用=V×5%;
投资利息=(2400+240+52.8+V×5%)×[60%×(1.061.5-1)+40%×(1.060.5-1)]=179.414+V×0.3331%;
开发利润=(2400+240+52.8+V×5%)×40%=1077.12+V×2%;
每平方米重新购建价格V=2400+240+52.8+V×5%+179.414+V×0.3331%+1077.12+V×2%=3949.334+V×7.3331%
解得V=4261.8605(元/m2),
则重新购建价格=4261.8605×50000=21309.3025(万元)。
(2)计算折旧
物质折旧:
1)可修复费用=40万元;
2)装修折旧费=500×5/8=312.5(万元);
3)设备折旧费=200×5/10=100(万元);
4)长寿命项目折旧费=(21309.3025-40-500-200)×5/60=1714.1085(万元);
合计为2166.6085万元
功能折旧:
功能过剩引起的超额持有成本=2/8%×[1-1/(1+8%)55]=24.6372(万元)
经济折旧:60万元
(3)建筑物现值计算
V=21309.3025-2166.6085-24.6372-60=19058.0568(万元)
2. 某写字楼的总建筑面积为50000m
2,可出租面积比率为80%,可出租面积的月租金为60元/m
2,且每年不变,空置率为15%,建筑物的剩余经济寿命和土地使用剩余期限均为40年。按租赁合同约定,该写字楼业主收取承租人租赁押金50万元,押金年利率4%,自动售货机、投币电话、传真服务等年净收入20万元。维修费、管理费用、水电费用、房产税、其他税费等每年为180万元,房屋年折旧费为200万元,房屋设备等需重置项目的年重置提拨款为30万元。经调查得知,该写字楼用地重新购建价格的楼面地价为2000元/m
2,土地报酬率为8%,建筑物报酬率为10%,请求取该写字楼的房地产价格。
计算房地产年净收益
押金利息收入=50×4%=2(万元)
其他收入=20(万元)
有效毛收入=50000×80%×(1-15%)×60×12/10000+2+20=2470(万元)
运营费用=180+30=210(万元)
年净收益=2470-210=2260(万元)
(2)计算土地年净收益
土地价值=50000×2000=10000(万元)
(土地年净收益/8%)×[1-1/1.0840]=10000
土地年净收益=838.6016(万元)
(3)计算建筑物价值
建筑物年净收益=房地产年净收益-土地年净收益=2260-838.6016=1421.3984(万元)
建筑物价值=(1421.3984/10%)×[1-1/1.140]=13899.927(万元)
(4)计算房地产价值
房地产价值=土地价值+建筑物价值=10000+13899.927=23899.927(万元)。