一、单项选择题16. 评估某宗房地产的市场价值,选取了甲、乙、丙三个可比实例:甲可比实例的成交价格为8000元/m
2,比正常价格低2%;乙可比实例的卖方实收价格为7800元/m
2,交易税费全由买方负担,当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%;丙可比实例的成交价格为8300元/m
2,其装修标准比估价对象的装修标准高200元/m
2。假设不考虑其他因素影响,三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4,该房地产的市场价格为______元/m
2。
- A.8157.60
- B.8158.91
- C.8163.57
- D.8164.88
A B C D
D
[解析] 本题考查的是建立比较基础。甲可比实例比较价值=8000×100/(100-2)=8163.27(元/m2);乙可比实例比较价值=7800/(1-6%)=8297.87(元/m2);丙可比实例比较价值=8300-200=8100(元/m2)。估价对象比较价值=8163.27×0.4+8297.87×0.2+8100×0.4=8164.88(元/m2)。
22. 某企业开发某土地,土地重新取得成本为1000元/m
2,正常开发成本为1500元/m
2,管理费用为前两项的5%,投资利息占直接成本的5%,销售费用为100元/m
2,销售税费为300元/m
2,成本利润率为6%,则开发后地价为______元/m
2。
- A.3300
- B.3313.5
- C.3321
- D.3351.06
A B C D
C
[解析] 本题考查的是成本法的基本公式。开发完成后的地价=土地成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润=(1000+1500)×(1+5%+5%)+100×(1+6%)+300=3321(元/m2)。
27. 某类商品房2011年至2015年的售价分别为6300元/m
2、7100元/m
2、7500元/m
2、8200元/m
2、8700元/m
2,由于越接近预测的价格对应时间的增减量对预测越重要,故采用权重加权:0.1、0.1、0.2、0.6,利用加权平均增减量法,该类商品房2016年的价格为______元/m
2。
A B C D
B
[解析] 本题考查的是长期趋势法。2011年到2015年的各年增量为800、400、700、500,加权平均数为:d=800×0.1+400×0.1+700×0.2+500×0.6=560。2016年预测价格=6300+560×5=9100(元/m2)。
29. 某套住宅的套内建筑面积为145m
2,使用面积为132m
2,应分摊的共有公用建筑面积为23m
2,按套内建筑面积计算的价格为12500元/m
2,则该套住宅按使用面积计算的价格为______元/m
2。
- A.9821.43
- B.10788.69
- C.11693.55
- D.13731.06
A B C D
D
[解析] 本题考查的是建立比较基础。使用面积下的单价=套内建筑面积下的单价×套内建筑面积/使用面积=12500×145/132=13731.06(元/m2)。
30. 某宗房地产的建筑面积为5000m
2,土地面积为3000m
2,市场上该类房地产的市场价格为12800元/m
2,土地市场单价为9000元/m
2,用成本法测算的建筑物重建价格为9600元/m
2,则该房地产中建筑物的现值为______元/m
2。
A B C D
C
[解析] 本题考查的是最高最佳利用原则。该房地产中建筑物的现值=(12800×5000-9000×3000)/5000=7400(元/m2)。
三、判断题1. 某注册房地产估价师王某拟购买A市C区的一套多层住房,该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析,运用适当方法对该套住房进行了估价,并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。
对 错
B
[解析] 本题考查的是房地产估价的含义。必须是专业人员的职业行为而非个人行为,王某对自己的房屋进行估价,是个人行为,不是由专业机构完成,缺乏公信力,不具备专业估价的全部特征,因而不是专业房地产估价。
2. 房地产虽然包括土地和建筑物两大部分,但并不意味着只有土地与建筑物合在一起时才称为房地产,单纯的土地或者单纯的建筑物都属于房地产,是房地产的一种存在形态。
对 错
A
[解析] 本题考查的是房地产的含义。房地产虽然包括土地和建筑物两大部分,但并不意味着只有土地与建筑物合在一起时才被称为房地产,单纯的土地或者单纯的建筑物都属于房地产,是房地产的一种存在形态。
3. 房地产因土地总量不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等,其价值通常可以得到保持,甚至随着时间的推移而自然增加,即投资增值。。
对 错
[解析] 本题考查的是房地产的特性。外部经济、需求增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨,是真正的房地产自然增值。
4. 建筑物的新旧程度是一个综合性因素,包括建筑物的年龄、维护状况、完损状况、工程质量等。总的来说,建筑物越新,价值越高;反之,价值越低。
对 错
A
[解析] 本题考查的是房地产实物因素。建筑物的新旧程度是一个综合性因素,包括建筑物的年龄、维护状况、完损状况、工程质量等。总的来说,建筑物越新,价值越高;反之,价值越低。
5. 站在买方市场,减少卖方的税收会使卖方的收益增加,难以使房地产价格下降。
对 错
[解析] 本题考查的是制度政策因素。如果是卖方市场,则增加卖方的税收可以通过涨价转嫁给买方,从而会导致房地产价格上涨;而减少卖方的税收则主要会使卖方的收益增加,难以使房地产价格下降。如果是买方市场,则增加卖方的税收主要会降低卖方的收益等而“内部消化”,难以导致房地产价格上涨;而减少卖方的税收则会使房地产价格下降。
6. 估价目的和价值类型不同,采用的估价原则可以不同。抵押价值或抵押净值的评估,除了应该遵循市场价值评估的原则外,还应该遵循谨慎原则。
对 错
A
[解析] 本题考查的是房地产估价原则概述。不同估价目的的估价,评估的价值类型等不同,应遵循的估价原则有所不同。市场价值评估应遵循独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。而在其他价值和价格评估中,有的除了要遵循市场价值评估应遵循的原则,还要遵循其他原则,如抵押价值和抵押净值评估还应遵循谨慎原则。
7. 估价对象与可比实例,前者是钢结构、后者是钢筋混凝土结构,根据偏差修正,此可比实例选取得当。
对 错
[解析] 本题考查的是选取可比实例。选取可比实例的要求之一是:可比实例与估价对象的建筑结构相同。这里的建筑结构相同主要指大类建筑结构相同,如果能做到小类建筑结构相同则更好。大类建筑结构一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。
8. 可比实例的成交日期通常是过去,所以可比实例的成交价格通常是在过去的房地产市场状况下形成的。
对 错
A
[解析] 本题考查的是市场状况调整的含义。可比实例的成交日期相对于价值时点应为过去,因此可比实例的成交价格是在过去的市场状况下形成的。
9. 在可比实例的成交日期至价值时点期间,随着时间的流逝,房地产市场价格可能发生的变化有上涨和下跌两种。
对 错
[解析] 本题考查的是市场状况调整的方法。在可比实例的成交日期至价值时点期间,随着时间的流逝,房地产市场价格可能发生的变化有平稳、上涨和下跌三种情况。
10. 根据收益法的计算公式,对土地净收益每年收益不变的情形,报酬率越高,土地使用权价格接近无限年价格就越慢。
对 错
[解析] 本题考查的是净收益每年不变的公式。报酬率越高,土地使用权价格接近无限年价格就越快。
11. 预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元,此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元,则该宗房地产的合理经营期限为12年。
对 错
[解析] 本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。该宗房地产的合理经营期限为:A-(n-1)×b=0,n=38/3+1=13.67(年)。
12. 建筑安装工程费,包括建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、安装工程费、装饰装修工程费、工程监理费、竣工验收费等费用。
对 错
[解析] 本题考查的是房地产价格构成。建筑安装工程费,包括建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、安装工程费、装饰装修工程费等费用,工程监理费和竣工验收费属于建设成本中的其他工程费。
13. 假设开发法的后续开发经营期中,建造期是自价值时点起至未来开发完成后的房地产竣工时止的时间。
对 错
[解析] 本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。假设开发法的后续开发经营期中,建设期是自价值时点起至未来开发完成后的房地产竣工时止的时间,分为前期和建造期。
14. 某房地产估价机构在交付估价报告时,由于负责评估的张估价师出差外地,所以估价报告中以其印章代替签字。
对 错
[解析] 本题考查的是撰写估价报告。估价结果报告中,注册房地产估价师应写明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名和注册号,并应由本人签名及注明签名日期,不得以个人印章代替签名。
15. 评估整幢住宅楼的市场价格,其区位状况一般不包括朝向和楼层;而如果是评估一幢住宅楼中的一套住宅的市场价格,其区位状况既包括朝向,也包括楼层。
对 错
[解析] 本题考查的是确定估价基本事项。估价对象是整个住宅小区,还是其中一幢住宅楼或一幢住宅楼中的一套住房,对区位状况的界定是不同的。如果是整个住宅小区,则区位状况一般不包括朝向和楼层;如果是一幢住宅楼,则区位状况应包括朝向,但不包括楼层;如果是一幢住宅楼中的一套住房,则区位状况既包括朝向,也包括楼层。
四、计算题1. 某商店的建筑面积为100m
2,土地使用年限为40年,从2013年1月1日起计。2015年9月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同,租期为10年,月租金为500元/m
2,租金支付方式为每2年一次性支付,支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为600元/m
2,支付方式为每年年末一次性支付,预计类似商店正常月租金每年递增2%,一般租赁经营的运营费用率为租金收入的40%。试求该公司2017年9月1日的承租人权益价值(房地产报酬率取10%)。
承租人权益价值=市场租赁费用现值-合同租赁费用现值。
租约内每次付租金=100×500×24=1200000(元);
剩余租约期付款次数=8/2=4;
有租约付款租金折现率=(1+10%)2-1=21%;
市场年折现率=10%;
市场第一次付租金=600×12×100=720000(元);
市场要付租金次数=8;
计算租约内租金的现值=1200000/21%×[1-1/(1+21%)4]=3048529.256(元);
计算市场情况下租金的现值=720000/(10%-2%)×[1-(1.02/1.1)8]=4080710.265(元);
承租人权益价值=4080710.265-3048529.256=1032181.009(元)。
2. 某公司10年前通过出让方式取得土地面积4000m
2、使用期限50年的某地块,土地出让合同约定不可续期且到期收回建设用地使用权时,根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿。该公司8年前在该地块上建成房屋并投入使用,总建筑面积8000m
2,建筑物经济寿命为50年。现时重新取得类似50年使用期限土地的出让单价为6000元/m
2,重新建造建筑物的建设成本为3000万元(建设期2年,第一年投入40%,第二年投入60%,各年内均匀投入),管理费为建设成本的3%,年利率为6%,销售税费为240万元,开发利润为360万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为15万元;装修的重置价格为600万元,平均寿命为10年;设备的重置价格为300万元,平均寿命为15年;残值率假设均为零。请根据上述资料,计算该宗房地产目前的成本价值(土地报酬率为6%)。
房地产成本价值=土地重新购建成本+建筑物重新购建成本-建筑物折旧
1.土地重新购建成本
6000×4000×{[1-1/(1+6%)40]/[1-1/(1+6%)50]}÷10000=2291.0438(万元)
2.建筑物重新购建成本
(1)建设成本
1)第一年:3000×40%=1200(万元);
2)第二年:3000×60%=1800(万元)
(2)管理费用
1)第一年:1200×3%=36(万元);
2)第二年:1800×3%=54(万元)
(3)利息
(1200+36)[(1+6%)1.5-1]+(1800+54)[(1+6%)0.5-1]=167.7(万元)
(4)销售税费240万元
(5)开发利润360(万元)
建筑物重新购建成本:3000+36+54+167.7+240+360=3857.7(万元)
3.建筑物折旧
(1)门窗墙面修复成本=15(万元);
(2)装饰装修折旧额=600×8/10=480(万元);
(3)设备折旧额=300×8/15=160(万元);
(4)长寿命项目折旧额=(3857.7-15-600-300)×8/50=470.832(万元)
折旧合计为:15+480+160+470.832=1125.832(万元)
4.房地产成本价值
该宗房地产成本价值=2291.0438+3857.7-1125.832=5022.91(万元)