1.     张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积 800元。该房地产的建筑物为三层，总建筑面积为700平方米。张某拟购入后将一楼用于开设商铺，二、三楼用于居住。原业主开出的售价为总价140万元，张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况?

2.     甲公司1993年通过有偿出让方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/m²。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于1996年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元/m²。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为3860元/m²，其余14栋无人承接，退还给甲公司。当1999年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以每平方米5200元售出，甲公司因此指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/m²，远低于其投入的建筑成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些?

3.     甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m²，售价3000元/m²，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积l00m²的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收人中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?

1.                                   房地产估价报告
                                (封面及目录略)
                                  致委托估价方函(略)
                                  估价师声明(略)
                                估价的假设和限制条件(略)
                                ××酒店房地产估价结果报告
    一、委托方
    ××酒店有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。
    二、估价方
    ××房地产估价事务所，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：壹级。
    三、估价对象
    1．地理位置及概况(略)
    2．估价对象概况
    估价对象：酒店第1、2、10～13、20层
    建筑面积：11275m²
    土地使用权年限：40年(1988年8月20日起至2028年8月19日止)
    竣工日期：1991年8月
    估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐
    建筑结构：框架
    土地使用权来源：协议出让
    建筑物装修情况：(略)
    四、估价目的
    为银行抵押贷款提供依据。
    五、估价时点
    1999年8月20日
    六、估价依据(略)
    七、估价原则(略)
    八、估价方法
    将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。
    九、估价结果
    估价对象的总价值为人民币208521050元(大写贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)
    十、估价人员(略)
    十一、估价报告应用的有效期(略)
                              ××酒店房地产估价技术报告
    一、个别因素分析(略)
    二、区域因素分析(略)
    三、市场背景分析(略)
    四、最高最佳使用分析(略)
    五、估价方法选用
    将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。
    六、估价测算过程
    (一)酒店第1、2层估价
    酒店第1层为酒店大堂，第2层出租给某公司经营酒楼。第1、2层建筑面积均为 2830m²。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。
    可比实例一，国际中心商场1999年8月的市场售价为：
    1层45000元/m²，2层30000元/m²
    可比实例二，世贸大厦商场1999年8月的市场售价为：
    1层39000元/m²，2层25000元/m²
    可比实例三，世纪广场商场1999年8月的市场售价为：
    1层38000元/m²，2层24000元/m²
    确定可比实例修正系数的依据(略)。
    修正计算：

可比实例	一	二	三
1层市场售价 交易情况修正 交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正 修正后的单价	45000 90/100 100/100 100/110 100/108 34091	39000 100/100 100/100 100/105 100/108 34392	38000 100/100 100/100 100/106 100/105 34142

可比实例	一	二	三
2层市场售价 交情情况修正 交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正 修正后的单价	3000 90/100 100/100 100/110 100/117 20979	25000 100/100 100/100 100/105 100/110 21645	24000 100/100 100/100 100/106 100/105 21563

    1层比准价格为：
    (34091+34392+34142)÷3=34208(元/m²)
    2层比准价格为：
    (20979+21645+21563)÷3=21396(元/m^2.)
    第1、2层价值为：
    (34208+21396)×2830=157359320(元)
    (二)酒店第10～13层估价
    酒店第10～13层为客房，建筑面积为4500m²。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。
    选用收益法公式：
                 
    式中：V为房地产价格；o为年净收益；r为资本化率；n为尚可使用年限。
    1．尚可使用年限n的确定
    该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42。
    2．年净收益。的确定
    酒店第10～13层共有客房104间。根据该公司提供的1996年至1998年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则：
    年总收入=104×400×365=15184000(元)
    酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。
    年净收益a=15184000×(1-45%) =8351200(元)
    3．资本化率r的确定
    以安全利率加风险调整值作为资本化率，安全利率选用一年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选定r=8%。
    酒店第10～13层价值
                 
    (三) 酒店第20层估价
    酒店第20层为卡拉OK室、酒吧，建筑面积为1125m²，现已出租经营，租期尚余5年。
    因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。
    按租约规定，第20层的年租金收入在尚余的5年租期内分别为100万元、110万元、 120万元、130万元、140万元，租赁税费占租金收入的20%。
    计算年净收益：
    年净收益a=[100/(1+8%)+110/(1+8%)²+120/(1+8%)³+130/(1+8%)⁴+140/(1+8%)⁵]÷5×(1-20%)
    =756792(元)
    酒店第20层价值
         
    (四)估价对象的总价值
    157359320+100270342+3021651=260651313(元)
    (五)应扣折旧额的确定
    经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现值为：
    260651313×80%=208521050(元)
    七、估价结果确定
    估价对象的总价值为人民币208521050元(大写贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。

1.   某开发项目，规划用途为单身公寓，土地使用权年限为1997年3月1日至2067年2月28日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000m²，预计售价3000元/m²。
  该项目于1997年7月1日开工，原定工期9个月，建筑费为1200元/m²管理费为建筑费的5%。建筑费和相应的管理费投人时间为：开工后的第一季度投入30%，第二季度投入40%，第三季度投入30%。假定都在每季度中间投入，年利率6.66%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%。开工后第一季度结束时，已有1000m²建筑面积按3000元/m²预售。开工后第二季度结束时，项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让，转让方式为：一次性付给一笔转让费，用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资，已预售的1000m²的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托估算该项目在1998年1月1日的价格。
    采用假设开发法估价。预计项目在完工时可全部售出，投资利润率按20%，季度利率为1.665%。设项目在1998年1月1日的价格为V，估算如下：
    1．计算开发完成后的价值
    3000×5000÷(1+1.665%) =14754340 (元)
    2．计算建筑费
    1200×5000×30%÷(1+1.665%)^0.5=2641102(元)
    3．计算管理费
    2641102×5%÷(1+1.665%)^0.5=130969(元)
    4．计算销售税和销售费用
    14754340×(6%+3%)÷1+1.665%)=1306143(元)
    5．计算利润
    (V+2641102+130969+1306143)×20%=0.2V+815643(元)
    6．计算项目价格
    V=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税和销售费用-利润
    =14754340-2641102-130969-1306143-0.2V-815643
    V=8217069(元)