1.  现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线。

2.  某房地产占地面积2580m²，建筑面积9440m²，每层建筑面积2360m²。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确)，确定其估价时点的价格为12566元/m²。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一、二层差价2%，二、三层差价5%，三、四层差价2%)，判断出二层价格为12309元/m²，三层价格为11694元/m²，四层价格为11460元/m²，从而得出估价对象房地产的市场价格为：(12566+12309+11694+11460)×2360=113348440(元)。试问：如此确定的最终结果是否正确?为什么?

1.    
    一、委托人(略)
    二、估价机构(略)
    三、估价对象
    ××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m²，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋建筑面积7800m²的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000m²的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。
    四、估价目的
    为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
    五、估价时点
    经委托人和估价机构确认，估价时点为2001年6月30日。
    六、价值定义(略)
    七、估价依据(略)
    八、估价原则(略)
    九、估价方法
    根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用市场法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。
    十、估价结果
    经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)，其中超市的总价值为7355万元(大写：人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)，单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元(大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。
    十一、估价人员(略)
    十二、估价作业日期
    2001年6月30日至2001年7月5日。
    十三、估价报告的有效期(略)
   
    一、估价对象状况分析
    ××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积l2000m²，其中建筑物为主厂房～栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m²。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫房各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m²、3800m²、430m²、120m²。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m²的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。
    估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。
    二、市场背景分析(略)
    三、最高最佳使用分析(略)
    四、估价方法选用
    根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。因商业房地产的交易实例较多，对超市部分采用市场法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。
    五、估价测算过程
    市场法计算公式略。
    (一)超市的估价选取的三宗类似商业房地产交易资料如下(交易情况与房地产状况的详细分析略)：

可比实例	A	B	C
成交价格/(元/m2)	人民币9300	人民币6300	美元1350
成交面积/m2	6900	240	8600
成交日期	2001.5.30	2001.4.23	2000.12.28
交易情况	拍卖	正常	正常
房地产状况	0%	-25%	+10%

    注：表内面积均为建筑面积。
    根据可比实例，搜集的其他相关资料有：该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨0.5%，预计今后一年内仍可保持此趋势。2000年12月28日美元与人民币的汇价为1:8.3，2001年6月30日为1:8.27。
    1．比准价格A=9300×(100/100)×[(1+0.5%)×100]/100=9347(人民币元/m²)。
    2．比准价格B=6300×(100/100)×[(1+0.5%)²×l00]/100×[100/(100-25)]=8484(人民币元/m²)。
    3．比准价格C=1350×8.27×(100/100)×[(1+0.5%)⁶×100]/100×(100/110)=10458(人民币元/m²)。
    4．估价结果：根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出估价对象的单价：
    (9347+8484+10458)/3=9430(人民币元/m²)。
    总价=9430×7800=7355(万元人民币)。
    (二)在建写字楼的估价
    由于本估价是抵押目的，在采用假设开发法估价时，应采用被迫转让前提估价。计算过程中已考虑了此前提。
    1．首先测算该写字楼开发完成后的价值
    根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为l3500m²。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积1.2美元/(m²·d)，空置和收租损失率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。
    年有效毛收入=13500×300×1.2×8.27×(1-20%)=3215(万元人民币)。
    年运营费用=3215×55%=1768(万元人民币)。
    净收益=有效毛收入-运营费用=3215-1768=1447(万元人民币)。
    收益年期取50年。
    报酬率取光辉大厦的投资收益率10.12%。
    根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和报酬率保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算：
         
    式中v—房地产价值；
        A—年净收益；
        Y—报酬率；
        n—收益年期。
   
    根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的收益价格为14183万元人民币。
    2．测算未来还需发生的各项成本及税费等
    根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估：
    (1)续建工程费及管理费等
    装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。
    (2)投资利息
    当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息=3490×[(1+5.85%)^0.5-1]=101(万元)。
    (3)销售税费
    当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费=14183×6%=851(万元)。
    3．在建写字楼的评估价值
    总价值=14183-3490-101-851=9741(万元)。
    六、估价结果确定
    按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/m²，总价值为7355万元(大写：人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)；在建写字楼部分总价值为9741万元(大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。估价对象总价值为17096万元(大写：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。

1. 
   
   
    西藏甲县房屋征收管理办公室：
    受贵办的委托，我所派出以注册房地产估价师××为项目负责人的评估工作组，遵循为房屋征收补偿提供参考估价目的，对位于西藏自治区甲县乙镇丙、丁、戌三条街征收区域A、B段范围内的被征收房屋，及该征收区域内扣除国家收益后的出让住宅用地使用权在估价时点为2011年1月10日的公开市场价格进行了评估。本次评估房屋共××户(含公建房屋)，被征收房屋总建筑面积44040.543m²。《房屋征收决定公告》文号：甲县建征决字[××]第××号。本次评估被征收房屋所占宗地总面积30608.09m²。(详见估价结果一览表)

估价结果一览表
现场查看核对表									房屋现值
序号	被征 收入	身份证 号码	房屋 坐落	层数	用途	建筑面积 /m2	占地面积 /m2	建筑结构	修建/翻 建时间	单价/ (元/m2)	合计/ 万元
1	S	略	略	二层	住宅	243.42	163.79	一层石头、 土勾缝，二层 砖混	1999年修建	459	11.18
2	略	略	略	略	略	略	略	略	略	略	略
	略	略	略	略	略	略	略	略	略	略	略
	略	略	略	略	略	略	略	略	略	略	略
合计						44040.543	30608.09			446	1965.91

注：1．根据房地产评估委托书，全部房屋均按住宅评估。
2．上述结论的应用需要详见本报告中“价值定义”部分。
我所依照本次评估目的，根据委托方提供的资料、估价人员现场勘察情况和市场调查资料，结合估价对象的实际情况，采用重置成本法对委估的被征收房屋所有权价格进行了评估，并采用基准地价系数修正法对委估的被征收区域内住宅用地使用权平均价格进行了评估。经分析和测算，结合估价师的经验，在满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”下，估价对象(即被征收房屋及该征收区域内的住宅用地使用权)在估价时点为2011年1月10日的公开市场价格分别为：
被征收房屋的综合评估价单价：人民币446元/m²，大写：每平方米建筑面积肆佰肆拾陆元人民币。
被征收房屋的评估总价：人民币1965.91万元，大写：壹仟玖佰陆拾伍万玖仟壹佰元人民币(详见估价对象评估过程一览表)。
被征收区域内的(已扣除国家收益的出让)住宅用地使用权平均价格为335.94元/m²，大写：每平方米土地面积叁佰叁拾伍元玖角肆分人民币。
上述结论仅为川××评房字(2011)××号“乙镇丙、丁、戊三条街征收区域A、B段征收补偿估价”报告书的一部分，应用时须认真阅读本评估报告书全文。
四川××评估师事务所
执行合伙企业事务的合伙人：××
2011年6月6日


一、本估价报告基于以下假设条件：
1．假设估价对象(房屋的所有权及其占用土地的使用权)通过合法方式取得，并拥有合法产权和使用权，无所有权和使用权异议，未设定抵押、质押等担保，未对外投资入股、转让，不存在司法及行政机关依法裁定、决定查封和其他限制该房地产权利或影响其公开市场价值的情形，不存在法律、法规规定禁止估价对象按本次评估目的使用的其他情形。我们未对本事项进行调查确认。
2．假设在估价时点2011年1月10日的房地产市场为公开、公平的均衡市场。
3．因委托方未能提供估价对象房屋所占土地的《国有土地使用证》，我们根据本次估价目的和当地有关规定，评估时假设估价对象房屋所占土地的使用权为被征收入以出让方式取得，自估价时点起尚可使用年限为70年，在评估出土地价格后按政府规定扣除20%的国家收益部分。假设委托方提供的房屋所占土地面积、用途准确无误、合理、合法。本事项仅经委托方指认或说明，我们未对本事项进行调查确认。
4．因委托方未能提供估价对象房屋的《房屋所有权证》，我们根据本次估价目的，假设估价对象房屋系被征收入合法取得。本事项仅经委托方指认或说明，我们未对本事项进行调查确认。
5．本次评估假设估价对象房地产以征收当事人双方确定的用途持续使用并已达到最高最佳使用。若转换使用用途，本估价结果无效。
6．估价人员对估价对象的现场勘察仅限于估价对象在勘察期(201 1年1月12～24日)的外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范，符合国家有关安全使用标准。
7．假设估价对象在估价时点时的建筑结构、装修等物质实体与估价人员现场查勘期(201 1年1月12～24日)时的无任何变化。
8．本次评估所采用的房屋建筑面积和土地面积以委托方提供的数据为准，假设房屋建筑面积和土地面积准确无误。我们未对本事项进行调查确认。
9．假设委托方提供的估价资料和陈述的情况是真实、合法和完整的。我们未对本事项进行调查确认。
10.假设估价对象应缴纳的各种税费已按国家、省、市法律、法规、规章缴纳完毕，并取得相应的产权依据和其他法律保护依据。我们未对本事项进行调查确认。
二、本估价报告使用的限制条件
1．根据委托方的房地产评估委托书，本报告的估价结果将每户房屋和区域平均地价分开评估并单独列示。其中，房屋估价结果不包括简易房、围墙、院坝以及附属设施设备的价格，土地使用权估价结果为该征收区域的出让住宅用地使用权平均价格，并根据西藏×县政府规定按出让住宅用地基准地价的20%扣除了国家收益。每户房屋占用范围内的土地使用权的补偿价格可根据本报告的“价格定义”结合具体的容积率和土地开发程度修正。
2．应用本估价报告时，本估价报告应用人应明确本次评估的价格定义，以及本估价报告中的“估价的假设和限制条件”。本报告估价结果是在满足全部假设与限制条件下的房屋和土地使用权公开市场价格。若国家政策、经济环境、房地产本身的状况等因素及本报告假设条件发生重大变化，并对估价结果产生重大影响时，本估价结果无效，须重新估价。
3．本报告所采用的房屋各部分建筑面积、用途以及房屋所占土地面积、用途以委托方提供的有关资料为依据，在运用本报告时，应以相关登记机关核实或由征收当事人双方确认的房屋建筑面积、用途和土地使用权面积、用途为准。
4．本估价报告的全部或部分内容只能表述在与本次征收有关的资料、公告中，未经本所书面许可，不得向委托方及相关方以外的单位或个人提供。
5．本估价报告的估价结果，需经××××评估师事务所盖章及在该所注册的房地产估价师签字，并作为一个整体完整使用时有效。本事务所对本次估价结果拥有最终解释权。
6．如从2011年3月3日起未来一年中估价对象所在区域类似房屋、住宅用地使用权市场行情无大的变化、并满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”时，本估价报告有效期为1年，从2011年3月3日至2012年3月2日。

(一)资料来源说明
1．本报告所采用的房屋各部分建筑面积、用途以及房屋所占土地面积、用途、土地开发程度等估价资料由委托方提供。
2．估价对象区位条件、房地产租售价格、地价水平、房屋成新率、房屋造价水平等估价资料由估价人员实地调查得出。
3．住宅用地使用权的国家收益由西藏自治区×县国土资源局提供。
(二)估价人员根据国家有关法律、法规、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999)、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《×县城镇国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(×县人民政府×县政[××]×号)、《×县城镇国有土地上房屋征收与补偿估价操作实施意见》(×县政[××]×号)、《西藏×县乙镇土地定级估价》、估价对象具体状况以及有利于旧城改造的原则来确定估价原则、方法及参数的选取。
(三)其他需要特殊说明的问题
1．本报告估价结果仅供委托方进行城市房屋征收时，确定房屋价格和区域内已扣除国家收益的出让住宅用地使用权平均价格作参考，不适于采用其他处置方式(如强制处分等)和其他经济目的，不能理所当然地成为进行城市房屋征收的执行价格，其每户房屋占用范围内的土地使用权的具体征收补偿价格可根据本报告的价格定义结合具体的容积率和土地开发程度由征收当事人双方确定。
2．本估价机构仅对在委托方提供的资料及相关单位出具的有关证明真实、合法、完整、有效等情况下形成的估价结果承担责任，并对本次估价结果有解释权。

一、委托方
机构名称：西藏×县房屋征收管理办公室
法定代表人：××
联系人：××
联系电话：××
二、估价方
机构名称：××××评估师事务所
执行合伙企业事务的合伙人：××
住所：××
估价资格等级：一级
证书编号：建房估证字[2010]××号
联系电话：××
三、评估程序及估价对象
(一)评估程序
1．与委托方洽谈，了解估价目的、估价对象及其范围。
2．到估价对象现场进行初勘，增加对估价对象的感性认识。
3．制订初步评估作业计划，向委托方列示本次评估所需资料，并对委托方提供的资料进行审查。
4．与委托方签订评估合同，制订详细的评估作业计划。
5．以注册房地产估价师××、××、××、××和评估助理××、××等六人组成的评估工作组分成三个小组在委托方以及相关方的配合下对现场进行详细勘察，最后三个小组统一对现场进行了复查；在评估过程，估价人员虚心向当地居委会、公安局、房管局和建设局等政府相关部门的工作人员和居民请教，学习、了解当地少数民族住宅的建造风格特色、建筑用料、建筑结构、装饰装修、成新状况、局部更新改造等因素形成的造价差异，以及成新状况的鉴别等。
6．评估组在×县乙镇进行了市场调查，并到有关部门查阅了评估所需资料。
7．评估组回事务所对现场记录、市场资料和委托方提供的其他评估资料进行分析，根据公允的评估原则(包括有利于旧城改造的原则)和评估方法进行评定测算，得出评估结论。
8．根据评估资料和测算结果，撰写评估报告，最后出具评估报告书。
(二)估价对象界定
位于西藏自治区×县乙镇丙、丁、戌三条街征收区域A、B段范围内的被征收房屋价格及该征收区域内扣除国家收益后的出让住宅用地使用权平均价格。《房屋征收决定公告》文号：×县建征决字[××]第××号。被征收房屋共××户(含公建房屋)，总建筑面积44040.543m²～总占地面积30608.09m²。
详见“现场查勘情况表”。
(三)估价对象概况
1．现场查勘状况
我所于2011年1月12～ 24日派出注册房地产估价师××、××、××、××和评估助理××、××在委托方以及相关方和丙、丁、戊三条街居委会代表陪同下对估价对象进行了逐一现场查勘。共查看了×县乙镇丙、丁、戊三条街征收区域A、B段范围内××户，估价对象在现场查勘期的状况见现场查勘情况表。

现场查勘情况表
序号	被征 收入	身份证 号码	房屋 坐落	层数	用途	建筑面 积/m2	占地面 积/m2	简易房面 积/m2	修建/翻 建时间	简 述
1	S	略	略	二层	住宅	243.42	163.79	42.08	1999年修建	一层为石头、土勾缝， 二层为砖混结构。木门 窗，外墙、内墙刷涂料， 木板顶棚，室内木地板， 院落为土地面，户内通 电、通信、通光纤电视
2	略	略	略	略	略	略	略	略	略	略
3	略	略	略	略	略	略	略	略	略	略
4	略	略	略	略	略	略	略	略	略	略
5	略	略	略	略	略	略	略	略	略	略
6	略	略	略	略	略	略	略	略	略	略
7	略	略	略	略	略	略	略	略	略	略
8	略	略	略	略	略	略	略	略	略	略
9	略	略	略	略	略	略	略	略	略	略
10	略	略	略	略	略	略	略	略	略	略
11	略	略	略	略	略	略	略	略	略	略
××	略	略	略	1号住 宿楼三层	住宅	798.66	13 81.27		20世纪 70年代 修建	砖混结构，预制楼板。 木门，木玻璃窗。外墙为 砖，内墙涂料，木板吊顶， 木屋架，盖瓦，水泥地坪， 通水、通电、通信、通光纤 电视
				2号住 宿楼一层		179.74			20世纪 50年代 修建	砖木结构，木门，木玻璃 窗，外墙为砖，内墙水泥砂 浆、涂料，木板顶棚，木地 板。通水、通电、通信、通 光纤电视
××	略	略	略	3号住 宿楼一层	住宅	156.00	1381.27		1996年修建	砖木结构，木门窗，外 墙水泥砂浆，内墙水泥砂 浆、涂料，木极顶棚， 木、薄钢板屋面，木地 板。通水、通电、通信、 通光纤电视

2．委托方确认事项
估价对象的用途、建筑面积、占地面积、房屋结构、土地使用权性质均得到委托方的确认。估价对象的现状，包括土地开发程度均得到委托方代表以及相关方、估价对象所在的居委会代表的认可。
(四)区域因素分析
估价对象所在的×县乙镇位于西藏自治区东部，紧邻四川省西部，××、××两条河流在此汇合为××江，距拉萨市约1000km，距四川省成都市约1000km。乙镇系西藏与四川之间的交通重镇和西藏东部政治、经济文化中心。
乙镇是×县首府，海拔约3200m。人口约8万人，主要民族为藏族。估价对象所在的丙、丁、戊三条街位于乙镇中心，紧邻县政府大院、县医院和天津广场。周围有××街、××街、××街、××街环绕，其中××街获联合国最佳居住环境奖，××街、××街两侧系乙镇商业中心。该区域交通方便，购物便利，是×县人民居家置业的首选之地。
四、估价目的
为房屋征收部门与被征收入确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。
五、估价时点
2011年1月10日为征收决定公告发布之日。
六、价值定义
1．本报告估价结果是反映估价对象在估价时点的房屋和住宅用地使用权公开市场价格(该价格不含交易双方应缴纳的税费)。该估价结果基于以下假设条件：估价对象以委托方确定并经政府确认的用途持续使用，估价对象无他项权利限制和其他限制按估价目的使用的情形；未考虑未来市场变化风险、自然灾害和强制处分等非正常因素对估价对象的影Ⅱ向。
2．土地使用权价格定义：土地使用权作为出让住宅用地在该征收区域的扣除国家收益后的平均地价(扣除的国家收益根据西藏×县政府规定按出让住宅用地基准地价的20%计算)，自估价时点起尚可使用年限为70年，容积率为1.5～1.9，开发程度为二通一平(通电、通路，场地平整)。
3．估价对象房屋的用途均为住宅，其分户建筑面积、房屋结构、装修等状况详见“现场查勘情况表”。
因此，本估价结果为估价对象在估价时点时满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”下的房屋所有权、住宅用地使用权的公开市场价格，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
(一)房屋估价方法
收益法是将估价对象未来若干年的纯收益通过一定的报酬率将其折现到估价时点的现值的一种方法。因收益法的许多重要参数难以准确把握，测算的结果误差较大，所以本次估价不宜采用收益法。
市场比较法是指根据替代原则，将在同一市场供需圈内近期发生的、具有可比性的交易案例与待估房地产的交易情况、日期、区域以及个别因素进行比较修正，得出估价对象的估价时点时市场价值。由于估价对象所在区域内与其用途和现状相同或相似的房地产交易资料较少，所以本次估价不宜采用市场比较法。
假设开发法是指将估价对象所在的房地产未来预期开发价值的现值扣除其未完工部分价值的现值后的余值作为委托估价房地产的现值的估价方法。该方法适用于对在建工程估价，而估价对象为已完工工程，因此本次估价不宜采用假设开发法。
重置成本法就是以重建该房地产所需的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和应交纳的税费来确定估价对象价格的估价方法。由于估价对象房屋的建设成本较易获取，故本次估价可采用重置成本法对房屋所有权价格进行测算。
(二)土地估价方法
成本逼近法就是以重新开发该宗地所需的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和应交纳的税费来确定委托估价宗地价格的估价方法。估价对象为西藏×县的乙镇中心用地，其地价与未来的收益关系密切，不能采用成本累加方式得出的计算价格来代替住宅用地的价格水平，故此次评估不采用成本逼近法。
收益法是将估价对象未来若干年的纯收益通过一定的还原利率将其还原成估价基准日的现值的一种方法。由于土地纯收益很难准确预测，评估难度较大，不易把握，其可操作性差，故本次评估不采用收益还原法。
市场比较法是指根据替代原则，将在同一市场供需圈内近期发生的、具有可比性的交易案例与估价对象的交易情况、日期、区域以及个别因素进行比较修正，得出估价对象在估价基准日的市场价值。西藏×县乙镇的土地市场发展较慢，且×县国土资源局未能提供与估价对象同类同开发程度的交易实例，故本次评估不采用市场比较法。
假设开发法是指将估价对象所在的房地产综合价值扣除其房屋部分价值后的余值作为委托估价地产的现值的估价方法。由于委托方要求房地分别估价，因此本次估价不采用剩余法。
基准地价修正法是根据替代原理，将土地的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格。乙镇建立了较为完善的基准地价体系。估价对象土地使用权属于基准地价范围，因此本次评估可采用基准地价系数修正法对住宅用地使用权进行评估。
经上述分析，本次估价采用重置成本法对房屋所有权价格进行测算，采用基准地价修正法对土地使用权价格进行测算。
十、估价结果
依照本次评估目的，根据委托方提供的资料、估价人员现场勘察情况和市场调查资料，结合估价对象的实际情况，采用重置成本法对委托估价的被征收房屋所有权价格进行了评估，采用基准地价系数修正法对委托估价的被征收区域内住宅用地使用权平均价格进行了评估。经分析和测算，结合估价师的经验，该房地产在满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”下，估价对象(即被征收房屋所有权及该征收区域内的住宅用地使用权)在估价时点2011年1月10日的公开市场价格分别为：
被征收房屋的综合评估单价：人民币446元/m²；大写：每平方米建筑面积肆佰肆拾陆元人民币。
被征收房屋的评估总价：人民币1965.91万元；大写：壹仟玖佰陆拾伍万玖仟壹佰元人民币(详见估价结果一览表)。
被征收区域内的已扣除国家收益的出让住宅用地使用权平均价格：335.94元/m²；大写：每平方米土地面积叁佰叁拾伍元玖角肆分人民币。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期
2010年12月1日至2011年3月3日(现场勘查日期为2011年1月10日～20日)。
十三、估价报告应用的有效期
如在2011年3月3日未来一年中估价对象所在区域类似房屋、住宅用地使用权市场行情无大的变化，并满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”时，本估价报告有效期为1年，从2011年3月3日至2012年3月2日。

一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析
×县地处祖国边陲，房地产交易不活跃。但由于乙镇是×县首府，系西藏与四川之间的交通重镇和西藏东部政治、经济文化中心，因此乙镇的住宅在×县具有较强的聚集效应。再加乙镇地区工业欠发达，建材中只生产水泥、预制砖、木材等建筑材料，许多重要建筑材料需要从四川、云南引入，运输成本较高，且该地区劳动力成本较高，导致建筑成本较高，乙镇的房地产相对周围地区价格也较高。随着估价对象所在区域基础设施的完善和房地产市场的日渐发育，房地产价格有上涨的趋势。受本次评估的估价目的、估价时点的制约，未考虑该因素的影响。
四、最高最佳使用分析
本次评估假设估价对象样本点按《评估样本点现场查勘情况表》记载用途持续使用，并以此为估价对象的最高最佳使用用途。
五、估价方法的选用(略)
六、估价测算过程
由于委托方根据房屋所有权价格与地价分别补偿，同时基于上述原因，因此本次评估采用重置成本法评估房屋所有权价格，采用基准地价修正法评估土地使用权价格。
(一)住宅用地使用权平均价格测算过程
地价采用基准地价修正法评估。
基准地价修正法是通过对该区域的基准地价进行个别因素修正得出委托估价宗地的价格的方法。
根据《城镇土地估价规程》及《西藏×县乙镇土地定级估价》成果，采用基准地价修正法的计算公式为：
土地价格=基准地价×(1±区位修正系数)×日期修正系数×使用年期修正系数×容积率修正系数×开发程度修正系数
1．基准地价
基准地价是城镇某一区域一定用途和条件下的土地使用权平均价格。甲县将乙镇的城镇土地分为四类四级。
根据×县乙镇基准地价成果，估价对象占用宗地为一级住宅用地。一级住宅用地的基准地价为372.57元/m²。
该基准地价的内涵为：
(1)基准日期：2007年11月1日。
(2)使用年期：无限年。
(3)土地开发程度：宗地外“四通”，即通电、通信、通路、通光纤电视；宗地内“二通一平”(通电、通路，场地平整)。
(4)容积率：一级住宅用地的容积率为1.5～1.9。
(5)土地权利状况：出让取得，且无他项权利限制。
2．区位修正系数
根据地价修正体系，得出委托估价宗地的区位修正系数，详见基准地价区位修正表。

基准地价区位修正表
项 目		条 件	优劣度	分 值
区域因素(单元总分值)		≥86	优	0.0918
个别因素	公用设施分值	≥60	优	0.0288
	楼层数	2	较劣	-0.0033
	距干道距离	＜100m	优	0.0216
	宗地面积	167～334	较劣	-0.0018
	环境质量	一般	一般	0
合 计				0.1371

估价对象区位修正系数=0.1371。
3．日期修正系数
由于该基准地价的基准日期是2007年11月1日，应进行日期修正。
根据×县国土局提供的资料，乙镇住宅用地价格自2007年11月1日至估价时点的价格较稳定，基本无变化，所以日期修正系数为1。
4．使用年期修正系数
基准地价设定的使用年限为无限年。因委托方未能提供估价对象房屋所占土地的《国有土地使用证》，根据本次估价目的，本次评估设定住宅用地的使用年期为住宅用地的最高使用年限，即自估价时点起尚可使用年限为70年。
据《城镇土地估价规程》，使用年限修正系数计算公式为：
h=[1-11(1+r)^M][1-1/(1+r)ⁿ]
式中k—使用年限修正系数；
r—土地还原利率；
M—估价对象使用年限；
n—比较实例使用年限。
还原利率的选取可采用安全利率加风险调整值，参考行业年平均投资利润率等方法综合测定。
据调查，该区域该类商品住宅开发的行业年平均利润率为7%。
根据财政部关于发行国债的通知，2010年12月6日财政部发行的5年期凭证式(五期)国债利率为4.60%。本次评估假设估价对象的土地使用权剩余使用年限为70年，故其投资回报率应高于现实的最高安全利率。因此安全利率可选用5年期凭证式(五期)国债利率，即4.60%。风险调整值取2%，则其投资回报率测定为6.60%。
综合商品住宅开发的行业年平均利润率和社会平均投资回报率，本次估价的宗地还原利率取为7%，则：
年限修正系数=[1-(1+7%)^-70]≈0.9912
5．开发程度修正系数
由于本次评估的平均地价设定的开发程度为二通一平(通电、通路，场地平整)，与基准地价设定的开发程度相同，开发程度修正系数为1。
6．容积率修正系数
由于本次评估的平均地价设定的容积率与基准地价设定的容积率相同，均为1.5～1.9，故容积率修正系数为1。
7．区域平均地价
区域平均地价(含出让金)=基准地价×(1±区位修正系数)×日期修正系数x使用年期修正系数×容积率修正系数×开发程度修正系数=372.57×(1+0.1371)×1×0.9912×1×1≈419.92(元/m²)。
由于估价对象均未取得《国有土地使用证》，但有关部门均认可为划拨取得，故上述测算得出的区域平均地价应扣除国家收益。根据×县国土资源局提供的资料，住宅用地的国家收益一般以土地使用权出让金代替，为基准地价的20%，则：
已扣除国家收益后的平均地价：419.92×(1-20%)≈335.94(元/m²)。
(二)房屋的估价
重置成本法是以重建该房屋所需的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和应交纳的税费作为估价对象房屋的价值。计算公式为：
房屋现值=房屋重置成本×成新率
其中房屋重置成本=建筑工程费用+规费+专业费+利息+利润+不可预见费
由于估价对象房屋一般均为房屋所有权人自建，一般不发生专业费和销售税费，有关部门也未征收规费，因此本次评估未计算专业费、规费和销售税费。
因估价对象的建造年代跨度较长，且部分房屋经过了多次更新改造或维修，难以通过年限法测定估价对象房屋的成新率，故估价人员只能通过观察法测算得出估价对象的成新率，详见房屋建筑物新旧程度鉴定表。

房屋建筑物新旧程度鉴定表(观察法)

房屋所有权人 S 评估基准日 2012年1月10日 估价受理方 ××××评估师事务所 项目编号 川××评房字(2012)××号   结构部分 装修部分 设备部分 项目 基础 承重构件 非承重墙 屋面 地面 门窗 外墙粉饰 公共空间 地面 内墙粉饰 顶棚 水卫 电气照明 消防设施 标准分 25 25 10 20 20 10 15 15 20 20 20 40 25 35 勘察分 20 20 5 11 10 6 6 7 12 12 12 30 15 0 评分小计 X=66 Y=55 Z=45 修正系数 G=0.5 S=0.45 B=0.05 计算成本率(%) 成新率：XG+YS+ZB=60.0

  项目负责人：××
  评估人员：×××、×××等
  勘察日期：2012年1月12日
  1．建筑工程费
  估价师接受事务所指派后，曾在气候条件较恶劣的冬季先后两次进×县对估价对象进行初勘、详勘和复勘，向当地居委会、公安局、房管局和建设局等政府相关部门的工作人员和居民进行了咨询，了解当地少数民族住宅的建造风格特色、建筑用料、建筑结构、装饰装修、成新状况、局部更新改造等因素形成的造价差异，以及成新状况的鉴别等，制定了×县乙镇各类房屋的一般造价水平，即建安费基准单价(其中分主体结构费单价，水电安装费单价，初装修费单价)、结构修正系数和装修修正系数，然后根据各估价对象的实际情况测算得出各估价对象建筑工程费，详见估价对象评估过程一览表。
  2．专业人员费用(建筑师、结构、造价、机电、监理等费用)
  由于估价对象均为数年以前自建，无专人设计，且修建随意性强，故本次评估未计算专业费。
  3．规费
  根据乙镇现行规定，自建房屋无须缴纳税费，本次评估不计算规费。
  4．不可预见费
    因估价对象结构简单，工期短，不计不可预见费。
    5．投资利息
    根据×县乙镇同类房屋修建的一般规律，达到估价对象现状的正常建设周期约为3个月，假设建设费在建设期内均匀投入。利率取中国人民银行公布的半年期贷款利率。中国人民银行2011年7月7日公布执行的半年期贷款利率为6.10%。则各户住宅的投资利息测算详见估价对象评估过程一览表(略)。
    6．开发商利润
    根据×县人民政府的统计资料，×县乙镇该类房地产开发平均利润率为5%。则各户住宅的投资利润测算详见估价对象评估过程一览表。
    7．估价对象房屋现值
    在此，以S住宅为例说明房屋估价的过程，即该住宅位于西藏×县乙镇××街××号，建筑面积为243.42m²，1990年修建，一层为石头、土勾缝，二层为砖混结构。木门窗，外墙、内墙刷涂料，木板顶棚，室内木地板，院落为土地面，户内通电、通信、通光纤电视。估价人员根据上述影响因素和现场勘察资料的分析，测定的建安费基准单价为725元/m²(其中，主体结构费420元/m²，水电安装费5元/m²，初装费300元/m²)，结构修正系数为0，装修修正系数为0；投资利息率取中国人民银行2011年7月7日公布执行的半年期贷款利率为6.10%，按全部投资计算；开发商利润率取为5%，按全部投资计算；通过观察法测算得出估价对象的成新率为60%(详见房屋建筑物新旧程度鉴定表)。则：
    S住宅的评估总价={725×(1+0+0)×243.42×[(1+6.10%)^(3/12)/2+5%]}×60%/10000≈11.19(万元)。
    S住宅的评估单价=11.19×10000/243.42=460(元/m²)。
    其他房屋的估价以此类推，则估价对象房屋的评估总价约为1965.91万元，综合评估单价为446元/m²，详见估价对象评估过程一览表(略)。
    七、估价结果
    依照本次评估目的，根据委托方提供的资料、估价人员现场勘查情况和市场调查资料，结合估价对象的实际情况，采用重置成本法对委托评估的被征收房屋所有权价格进行了评估，采用基准地价系数修正法对委托评估的被征收区域内住宅用地使用权平均价格进行了评估。经分析和测算，结合估价师的经验，该房地产在满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”下，估价对象(即被征收房屋所有权及该征收区域内的住宅用地使用权)在估价时点为2012年1月10日的公开市场价格分别为：
    房屋评估平均单价：人民币446元/m²，大写：每平方米建筑面积肆佰肆拾陆元人民币。
    被征收房屋的评估总价：人民币1965.91万元，大写：壹仟玖佰陆拾伍万玖仟壹佰元人民币(详见估价对象评估过程一览表)。
    征收区域内出让住宅用地使用权平均价格(已扣除国家收益)为335.94元/m²，大写：每平方米土地面积叁佰叁拾伍元玖角肆分人民币。