一、问答题1. 房地产开发项目存贷比率的表述式是什么?
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2. 张某于2006年11月以银行按揭方式购买了一套140m
2的三室二厅住宅。由于生意经营不善,拟于2007年5月出售该住宅。李某有意购入该住宅,但双方均不知该如何确定此套住宅价格,为此委托某房地产估价公司进行评估,请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。
(1)用市场法或成本法评估出该套住宅在转让之日的完全产权售价。
(2)根据张某与银行签订的按揭合同的约定,李某在购入该住宅后,可以与该银行续签按揭合同,继续向银行支付剩余本息,也可以与张某在买卖合同中约定,由李某提前偿还贷款本息。
(3)由完全产权的售价减去需继续向银行支付的剩余本息值在转让之日的现值,得出该套住宅的转让价。
李某有意购买一间商铺用于出租,以获取较稳定的租金收益,并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。李某为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。请问:3. 该估价项目属于鉴证性估价还是咨询性估价?估价时应采用哪种价值类型?
4. 该估价项目主要适宜采用哪种估价方法?请简述该方法的估价技术路线。
收益法。首先,确定未来收益期限。其次,预测未来各期的净收益,第三,求取报酬率,根据委托方要求,求其最高出价,报酬率确定为一年期银行存款利率,第四,选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。
2.钱某于2012年11月3日去世后,遗留了位于××市××路××号的临街住宅一幢。该住宅占地面积200m2,共两层,每层建筑面积为100m2,是钱某于2009年年初以120万元购得的。钱某另遗有其他财产合计价值150万元。钱某留下遗嘱“全部财产由我两个儿子钱甲和钱乙继承,钱甲继承住宅的一层和价值45万元的其他财产,钱乙继承二层和价值105万元的其他财产。”在接受遗产时,钱甲决定以自己所继承的一层向钱乙换取价值相等的现金,钱乙同意交换,但认为当初该住宅以120万元购入,一、二层建筑面积相等,故一层现值应为60万元;钱甲则认为一层现值应为74万元。为此,两人共同请某房地产估价机构对该临街住宅一层进行估价。请问:5. 作为房地产估价师,给出你的专业意见。
估价意见如下:
(1)应以价值时点的当地房地产市场价格为依据,对估价对象进行估价,不能以2009年年初的房地产市场价格为依据。
(2)该住宅虽然一层与二层的建筑面积相等,但其价值不一定相等,还要考虑层次、装修、设施、设备、用途等方面因素,因此,整幢楼的价值不能平均分摊。可以先计算出整栋楼的总价值,再在一、二层之间合理分摊;也可以单独采用比较法对一层的现值进行估价。
6. 若经估价机构评估后,一层的正常市场价格为73万元,请你具体分析一下实际成交价格会高于73万元,还是低于73万元?
由于这是对一个整体建筑物的部分楼层进行估价,对于钱乙来说,获得一层后将会得到一个整体建筑物,钱乙愿意出比正常市场价格高的价格得到一层,因此,从这个意义上说,实际成交价格可能会高于73万元的正常市场价格;但由于这是一种特殊交易情形(亲朋好友间交易),钱甲可能由于亲情考虑,会主动降低售价,从这个意义上说,实际成交价格也可能会低于73万元的正常市场价格。因此,最终实际成交价格可能低于73万元也可能高于73万元,还可能等于73万元。
[解析] 本题考查的是价值时点原则运用、房地产分割估价以及房地产交易情况修正的内容。
[考点] 理论教材第一章“房地产估价概论”第二节内容、第六章“比较法及其运用”第五节内容。