一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意。)
二、多项选择题(每小题的备选答案中,有两个或两个以上符合题意的答案。)
四、填空题(请在空白处填入最恰当的内容。)
1. 房地产开发过程中,“七通一平”的“七通”是指:上水、______、道路、______、煤气、热力和电讯。
2. 在建设工程项目招标文件中,开发商向承包商支付的工程款一般分为______、______、最终付款和退还保证金四个部分。
3. 收益性物业管理是指以______(______、______、______)为主体对象的物业管理。
4. 从金融机构的角度来说,房地产开发项目融资应遵循______、安全性和______的原则。
5. 某开发项目的融资总额为8000万元,直接融资成本为640万元,间接融资成本为560万元,其综合融资成本费用率为______。
6. 房地产物业投资或置业投资的目的有两个,即自用或______给最终使用者。
7. 房地产开发项目融资资金的来源渠道主要有自有资金、银行信贷、______和其他融资。
六、计算题(要求列出算式、计算步骤,需按公式计算的,要写出公式,计算结果保留小数点后二位。)
1. 某家庭估计在今后10年内的月收入为16000元,如果其月收入的30%可以用来支付住房抵押贷款的月还款额,在年贷款利率为12%的情况下,该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少?
(1)该家庭每月可以用来支付住房抵押贷款的月还款额A为:
A=16000(元/月)×30%=4800(元/月)
(2)年贷款利率为12%(名义利率),则月贷款利率i为:
(3)该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额可以用等额系列支付的现值公式来计算,即:
=334562.5(元)=33.46(万元)
答:该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额为33.46万元。
2. 某房地产开发项目的占地面积为2000m
2,建筑容积率为2.5,楼面地价为1500元/m
2,建造成本为3000元/m
2,预计项目建成后售价为9000元/m
2,假定开发周期为2年,土地开发费用在开发初期一次性投入,建造成本在开发期内均匀投入,贷款利率为15%,专业人员费用为建造成本预算的10%,出售成本和出售过程中的税费分别为总销售收入的2.5%和6.5%,问开发商成本利润率是多少?
计算预期总销售收入
(1)项目总建筑面积为:
占地面积×建筑容积率=2000(m
2)×2.5=5000(m
2)
(2)预期总销售收入为:
总建筑面积×售价=5000(m
2)×9000(元/m
2)=4500(万元)
2.计算土地成本
(1)项目用地地价为:
总建筑面积×楼面地价=5000(m
2)×1500(元/m
2)=750(万元)
(2)土地费用的利息支出为:
750(万元)×[(1+15%)
2-1]=750×0.3225=241.875(万元)
(3)土地成本总额为:
750(万元)+241.875(万元)=991.875(万元)
或者 750(万元)×(1+15%)
2=750×1.3225=991.875(万元)
3.计算建造成本
(1)建造成本预算为:
总建筑面积×单位造价=5000(m
2)×3000(元/m
2)=1500(万元)
(2)专业人员费用为:
1500(万元)×10%=150(万元)
(3)建造费用的利息支出为:
(1500+150)×[(1+15%)
2/2-1]=1650×0.15=247.5(万元)
(4)建造成本总额为:
1500(万元)+150(万元)+247.5(万元)=1897.5(万元)
或者 (1500+150)×(1+15%)
2/2=1650×1.15=1897.5(万元)
4.计算出售成本
4500(万元)×2.5%=112.5(万元)
5.计算总开发成本
总开发成本=土地成本+建造成本+出售成本
=991.875+1897.5+112.5=3001.875(万元)
6.计算预期净销售收入
4500(万元)×(1-6.5%)=4500×93.5%=4207.5(万元)
7.计算开发商利润
开发商利润=净销售收入-总开发成本
=4207.5-3001.875=1205.625(万元)
8.计算开发商成本利润率(开发商利润与总开发成本之比)
答:该项目开发商的成本利润率为40.16%。
3. 某房地产:开发企业两年前开始投资开发一栋写字楼,现已建成,原拟出售,但由于市场情况不好,故拟改为先出租经营三年、之后再出售的方案。设该项目收入和支出的现金流量如下表所示。如果投资发生在年初,其他收入和支出均发生在年末,基准收益率为20%,请针对本项目计算其净现金流量,绘出其净现金流量图,算出其当前财务净现值(NPV)和财务内部收益率(IRR)。如不考虑税收因素的影响,该方案是否可行?
项目现金流量表 单位:万元
年份 | -2 | -1 | 0 | 1 | 2 | 3 |
开发投资 | 2000 | 3000 | | | | |
毛租金收入 | | | | 800 | 1200 | 1900 |
经营成本 | | | | 200 | 300 | 570 |
出售收入 | | | | | | 10000 |
出售费用 | | | | | | 1000 |
(1)计算本项目的净现金流量数值如表所示:
年份 |
-2 |
-1 |
0 |
1 |
2 |
3 |
净现金流量(万元) |
-2000 |
-3000 |
0 |
600 |
900 |
10330 |
(2)绘制本项目的净现金流量图如下:
(3)计算当前财务净现值NPV(第零年末,基准收益率i
c=20%)为:
(4)计算财务内部收益率IRR
先设i
1=22%,计算PV:
再设i
2=23%,计算NV:
计算财务内部收益率IRR:
=22%+0.644404247%=22.6444043%=22.64%
验算:以IRR=22.6444043%代人求NPV:
答:如不考虑税收因素的影响,因为在基准收益率i
c=20%时,项目当前财务净现值NPV=623万元,财务内部收益率IRR=22.64%>i
c=20%,所以该项目所提出的方案是可行的。