一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意。)
二、多项选择题(每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案。)
四、填空题(请在各题的空格处填入最恰当的内容。)
1. 即使整体经济处于衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资是有效的______。
2. 建筑物的内技术层层高超过______的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。
3. 建筑施工图主要包括：总平面图、平面图、立面图、剖面图和______等。
4. 收益性物业管理中所提供的服务具有紧迫的______。
5. 工程项目管理是以高效率地实现项目目标为目的，以______为基础，对工程项目按照其内在的逻辑规律进行有效地计划、组织、协调和控制。
6. 开发项目用地规划红线范围内的土地面积称为______。
7. 供求与需求曲线的交点为市场均衡点，其所对应的价格称为______。
8. 可行性研究分为投资机会研究、初步可行性研究、______和项目的评估决策四个工作阶段。
10. 房地产开发项目融入的资金必须从币种、数量、期限和______四个方面满足开发项目的需求。
五、计算题(第1、第2题必做；第3、第4题可任选做一题，要求列出算式、计算步骤，需按公式计算的，要写出公式，计算结果应保留小数点后两位。)
1. 某投资者以2000万元购入一商业用房30年的经营使用权，如果该投资者期望的投资收益率为18%，问该商业用房每年平均净经营收入是多少时，刚好达到投资者期望的投资收益目标?
已知：P=2000万元 n=30年 i=18%
求：年平均净经营收入A
答：该商业用房每年平均净经营收入应为362.53万元时，刚好达到投资者期望的投资收益目标。
2. 某购楼者向银行申请50万元的抵押贷款，银行根据购楼者未来收入增长的情况，为他安排了递增式还款抵押贷款计划，即月还款额增长率与月收入增长率相等。若年贷款利率为15%，期限为20年，购楼者的月收入增长率为0.5%，问购楼者首次月还款的金额应该是多少?
已知：P=50万元；i=
=1.25%，S=0.5%，n=12×20=240(月)
求：首月还款金额A
1 
答：该购楼者首次月还款金额应为4506.66元。
3. 某房地产开发商以楼面地价1000元/m
2购入了一家普通住宅用地70年的使用权。已知建筑容积率为1.6，规划建筑用地面积为40000m
2，建造成本为1400元/m
2，专业人员费用为建造成本的8%，管理费用为土地成本、建造成本及专业人员费用之和的5%，贷款利率为12%，开发建设周期为3年(其中准备期6个月，建设期为24个月，销售期为6个月)，土地成本在项目开始时一次投入，建造成本、专业人员费用和管理费在建设期内均匀投入。如果项目建成后的市场销售价格为4700元/m
2，出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%，问开发商成本利润率是多少?若考虑土地增值税因素的影响，且假设本项目的开发成本等于建造成本与专业人员费用之和，问该项目的开发商成本利润率有何变化?
A．计算项目总开发价值
(1)项目总建筑面积=40000×1.6=64000(m
2)
(2)项目总销售收入=4700×64000=300800000(元)=30080(万元)
(3)项目销售税费=30080×6.5%=1955.2(万元)
(4)项目总开发价值=30080-1955.2=28124.8(万元)
B．计算项目总开发成本
(1)土地使用权出让金=1000×64000=6400(万元)
(2)项目建造成本：1400×64000=89600000(元)=8960(万元)
(3)专业人员费用：8960×8%=716.8(万元)
(4)管理费用：(6400+8960+716.8)×5%=803.84(万元)
(5)财务费用(利息)：
①土地利本利息：6400×[(1+12%)
3-1]=2591.54(万元)
②建造成本、专业人员费用与管理费用的利息：
(8960+716.8+803.84)×[(
]=10480.64×(1.12
1.5-1)
=10480.64×0.18529659=1942.03(万元)
③财务费用(利息)共计：2591.54+1942.03=4533.57(万元)
(6)项目销售费用：30080×2.5%=752(万元)
(7)项目总开发成本：6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21(万元)
C．计算开发商成本利润率
(1)开发商利润：28124.8-22166.21=5958.59(万元)
(2)开发商成本利润率：
=26.88%
D．考虑土地增值税对开发商成本利润率影响
(1)计算土地增值税应扣除项目金额：
(1+20%)×(土地成本+开发成本)+开发费用+与转让房地产有关的税费=
(1+20%)×(6400+8960+716.8)+(803.84+4533.57+752)+1955.2=1.2×16076.8+6089.41+1955.2=27336.77(万元)
(2)计算增值额：30080-27336.77=2743.23(万元)
(3)增值额占扣除项目金额的百分比：
×100%=10.04%
(4)因为增值额占应扣除项目金额之比为10.04%，小于20%，对于普通住宅项目可以免征土地增值税。所以土地增值税对本开发项目没有影响，即开发商成本利润率不变，为26.88%。
4. 某投资者以600万元的预售价格购入一商业物业用于出租经营。该投资项目现金流入与流出情况如下表所示，目标收益率为18%。试求该投资项目的净现金流量，计算该项目的财务内部收益率、财务净现值和动态投资回收期，并判断该投资项目的经济可行性。
物业经营期内现金收入与支出表 单位：万元
A．计算净现金流量，如表所示：
单位：万元
B．计算财务净现值FNPV：
=-60-152.54-258.55+60.86+103.16+87.42+74.09+62.79+53.21+45.09+160.49=176.02(万元)
C．计算动态投资回收期P
t：
①当i
c=18%时，该投资项目净现金流量的现值累计值在第8年年末为：
NPV
8=-29.56(万元)
②第9年年末净现金流量折现值为：45.09(万元)
③第9年年末净现值累计值为：NPV
9=45.09-29.56=15.53(万元)
④项目动态投资回收期为：
D．计算财务内部收益率FIRR：
(1)先设折现率i
1=25%
计算
+
=-60-144-230.4+51.2+81.92+65.54+52.43+41.94+33.55+26.84+90.19=9.21(万元)
再设折现率i
2=26%
计算
=-60-142.86-226.76+49.99+79.35+62.98+49.98+39.67+31.48+24.98+83.29=-7.90(万元)
(3)计算FIRR
(4)验算
=-60-143.38-228.43+50.56+80.53+64.14+51.10+40.70+32.42+25.83+86.43=-0.14(万元)
可以视作接近于零，求得财务内部收益率：
FIRR=25.538%
E．结论：
(1)当目标收益率i
c=18%时，财务净现值FNPV=176.02万元；
(2)财务内部收益率FIRR=25.538%＞目标收益率i
c=18%；
(3)所以该投资项目在经济上是可行的，财务评估可予通过。
深色：已答题 浅色：未答题