一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意。) 二、多项选择题(每题的备选答案中,有两个或两个以上符合题意的答案。) 四、计算题(每题要求列出算式、计算过程,需按公式计算的,要写出公式。计算结果保留两位小数。)1. 某投资者以400万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营,已知该投资者的目标收益率为18%,预计未来20年内的年租金上涨率为5%,问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时,方能满足投资者收益目标的要求?
解:
(1)已知P=400万元,n=20年,i=18%,s=5%,t=8年;
(3) A(下标)t=A
1·(1+S)
(t-1)=57.58×(1+5%)
(8-1)=81.02(万元)
答:该写字楼于第八年的净租金收入应为81.02万元以上时,方能满足投资者对收益目标的要求。
2. 某家庭以4500元/m
2的价格购买了一套建筑面积为120m
2的住宅,并向金融机构申请了相当于房价70%的按月等额还款的抵押贷款。已知该项抵押贷款的年限为15年,年利率为12%,按月计息。如果该家庭拟于开始还款后的第10年年初一次偿清该项抵押贷款的余额,问此时一次偿还的金额为多少?
解:
(1) 已知P=4500×120×70%=378000(元),
n=15×12=180(月)
t=6×12=72(月),
(月利率)
(3)第十年年初拟一次偿还的金额应为:
答:第十年年初一次偿还的金额为221613元。
3. 某开发商通过出让方式以1000元/m
2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权,预计尚须投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为 2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000m
2,建造成本为2500元/m
2,专业人员费用为建造成本的12%,电贴费和用电权费等其他费用为400元/m
2,管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%,销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6%。如果该项目的开发周期为36个月,建设周期为24个月,地价款于开发活动的起始点一次投入,拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入,建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入,贷款年利率为9%,写字楼建成后的销售价格为9600元/m
2,试求该项目的开发商成本利润率。
解:
(1)求项目总开发价值
①项目总销售收入:
9600×10000=96000000(元) =9600(万元)
②销售税金:9600×6%=576(万元)
③项目总开发价值:9600-576=9024(万元)
(2)求开发成本
①地价:1000×10000=10000000(元) =1000(万元)
②拆迁安置补偿和其他土地开发费用:2000(万元)
③建造成本:2500×10000=25000000(元) =2500(万元)
④专业人员费用:2500×12%=300(万元)
⑤电贴费和用电权费等其他费用:
400×10000=4000000(元) =400(万元)
⑥管理费用:(2500+300+400)×5%=3200×5%=160(万元)
⑦财务费用:
Ⅰ土地费用利息:1000×[(1+9%)
3-1)+2000×[(1+9%)
2.5-1]=295.03+480.83
=775.86(万元)
Ⅱ上述③-⑥项之和的利息:(2500+300+400+160)×[(1+9%)
-1]=3360×9%
=302.4(万元)
Ⅲ 财务费用:775.86+302.4=1078.26(万元)
⑧销售费用:9600×2.5%=240(万元)
⑨开发成本:1000+2000+2500+300+400+160+1078.26+240=7678.26(万元)
(3) 开发商利润:
9024-7678.26=1345.74(万元)
(4) 开发商成本利润率:
答:该项目的开发商成本利润率为17.53%。
4. 某投资者以1800万元的价格购买了一写字楼物业,该写字楼的可出租面积为 10000m
2,购买后立即可以出租。已知第1~5年的月租金水平为70元/m
2、出租率为70%,第6~10年的月租金水平为80元/m
2、出租率为75%,第11年停止出租,装修后将物业转售。已知整个运营期间的经营成本为租金收入的35%,投资者目标收益率为18%,置业投资、装修投资及净转售收入发生的时间和数量如下表所示。试计算该投资项目的净现金流量、财务净现值和财务内部收益率,并判断该投资项目的经济可行性(设置业投资发生在年初,其他收支均发生在年末
年末 | 0 | 1 | 2 | … | 11 |
置业投资(万元) | 1800 | | | | |
装修投资(万元) | | | | | 400 |
净转售收入(万元) | | | | | 1200 |
解:
(1) 该项目的净现金流量表
(2)求财务净现值FNPV:
(3) 求财务内部收益率FIRR:
再设i
2=20%,求FNPV
2 求财务内部收益率FIRR:
验算(以FIRR贴现):
(4)答:该项目的净现金流量计算见表,财务净现值为164.46万元>0,财务内部收益率20.19%>投资者目标收益率18%,所以该投资项目在经济上是可行的。