一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意。)
二、多项选择题(每题的备选答案中,有两个或两个以上符合题意的答案。)
四、计算题(要求列出算式、计算过程,需按公式计算的,要写出公式,计算结果保留小数点后两位。)
1. 某家庭拟购买一套住宅,单价为3000元/m
2,该家庭月收入6000元,其中30%可用来支付房款,银行可为其提供15年期的住房抵押贷款,贷款年利率为6%,抵押贷款价值比例最大为80%,问根据该家庭的支付能力最多可以购买多少平方米的住宅?
第一种情况:
(1)设该家庭每月能支付的房款为A
A=6000×30%=1800(元)
(2)n=15×12=180(月)
i=6%/12=0.5%
(3)设该家庭能承受的抵押货款额为P
P=A/i[1-1/(1+i)n]=1800/0.5%[1-1/(1+0.5%)180]=213306(元)
(4)设该家庭能承受的购房总价值为V
V=213306/80%=266633(元)
(5)设对该家庭比较合适的房型面积为S
S=266633/3000=88.88(m2)
第二种情况:
设可购买的面积为X(或S)
总房价为3000X(元)
月还款额:6000×30%=1800(元)
n=15×12=180(月)
i=6%/12=0.5%
P=A/i[1-1/(1+i)n]
抵押贷款价值比例为80%,P=3000X×80%=2400X(元)
2400X=1800/0.5%[1-1/(1+0.5)180]
X=89.88(m2)
第三种情况:直接采用综合性公式计算
S={A/i[1-1/(1+i)n]/M}/C
(说明:M——抵押借款价值比例:80%
C——房屋单价:3000元/m2;
也可以用其他符号表示,只要概念清楚即可)
={6000×30%/0.5%[1-1/(1+0.5%)180]/80%}/3000
=88.88(m2)
第四种情况:
(1)写对了P与A之间的关系,即:P=A/i[1-1(1+i)n]
(2)写对了抵押贷款的价值比例关系
(3)写对了月还款额6000×30%=1800(元)
(4)写对了n=15×12=180(月)
(5)写对了i=6%/12=0.5%
2. A开发商以3500万元的价格获得了一宗七通一平的土地,面积4000m
2,使用年限50年,规划建筑容积率5,用途为酒店。现A开发商与B酒店管理集团就合作开发经营事宜进行协商,由B集团负责投资建设房屋(含设备装修费),并在项目投入运营后由B集团经营,B集团通过经营收益回收投资并获得预期利润后,将项目无偿地移交给A开发商。
B集团估算数据如下:房屋建造成本为每平方米建筑面积4000元,专业人员费用为建造成本的10%,管理费用为建造成本、专业人员费用之和的5%,建设期3年,建造成本、专业人员费用、管理费用在建设期内均匀投入,年贷款利率(融资费用不另计)10%,按年计息。预测酒店运营期间收益水平保持在3600万元/年,运营成本为收益的35%,B集团目标成本利润率为45%。
假设项目收益发生在年末,折现率为10%,请测算B集团经营多少年后可收回投资,并达到目标利润率。
第一种情况:
(1)总开发价值
①项目年净收益:3600×(1-35%)=2340(万元)
②总开发价值:P=A/i[1-1/(1+i)n]
=2340/10%[1-1/(1+10%)n]
(2)总开发成本
①总建筑面积:4000×5=20000(m2)
②建造成本:4000×20000=8000(万元)
③专业人员费用:8000×10%=800(万元)
④管理费用:(8000+890)×5%=440(万元)
⑤财务费用:(8000+800+440)[(1+10%)3/2-1]=1420(万元)
⑥总开发成本:8000+800+440+1420=10660(万元)
(3)成本利润率
成本利润率=(总开发价值-总开发成本)/总开发成本×100%
45%={2340/10%[1-1/(1+10%)n]-10660}/10660
1.1n=2.94599
nlg1.1=lg2.94599(或用插入法计算n)
得n=11.34(年)
第二种情况:
(1)总建筑面积:4000×5=20000(m2)
(2)建筑成本:4000×20000=8000(万元)
(3)专业人员费用:8000×10%=800(万元)
(4)管理费用:(8000+800)×5%=440(万元)
(5)财务费用:(8000+800+440)[(1+10%)3/2-1]=1420(万元)
(6)开发成本:8000+800+440+1420=10660(万元)
(7)利润:10660×45%=4797(万元)
(8)开发成本与利润合计:10660+4797=15457(万元)
(9)项目年净收益:3600×(1-35%)=2340(万元)
(10)设B集团可接受的合作经营年限为n
n年收益的折现值:2340/10%[1-1/(1+10%)n]
根据:15457=2340/10%[1-1/(1+10%)n]
1.1n=2.94599
nlg1.1=lg2.94599(或用插入法计算n)
得n=11.34(年)
3. 某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营,合同价为1亿元。开发商自有资金的投入额为4000万元,其余投资利用银行贷款,年贷款利率为5%。还款从获得租金收入的年度开始,15年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较,确定该项投资的最低期望收益率为8%,有关数据如表1所示。请根据已知条件完成表2和表3,并用净现值法,分别从全部投资和自有资金投资的角度判断该投资是否满足要求(不考虑营业税、所得税、土地增值税等所有税费的影响)。
表1 项目现金流量表 单位:万元
时间 | 0 | 0 | 2~6 | 7~11 | 12~19 | 20 |
自有资金 | 2000 | 2000 | | | | |
借款 | | 6000 | | | | |
租金收入 | | | 1000 | 1200 | 1300 | 1300 |
经营费用 | | | 200 | 300 | 300 | 300 |
转售收入 | | | | | | 8000 |
表2 全部投资现金流量表 单位:万元
时间 | 0 | 1 | 2~6 | 7~11 | 12~19 | 20 |
现金流入量 | | | | | | |
现金流出量 | | | | | | |
净现金流量 | | | | | | |
表3 自有资金现金流量表单位:万元
时间 | 0 | 1 | 2~6 | 7~11 | 12~16 | 17~19 | 20 |
现金流入量 | | | | | | | |
现金流出量 | | | | | | | |
净现金流量 | | | | | | | |
(1)完成表2和表3
表2 全部投资现金流量表 单位:万元
时间 |
0 |
1 |
2~6 |
7~11 |
12~19 |
20 |
现金流入量 |
|
|
1000 |
1200 |
1300 |
9300 |
现金流出量 |
2000 |
8000 |
200 |
300 |
300 |
300 |
净现金流量 |
-2000 |
-8000 |
800 |
900 |
1000 |
9000 |
表3 自有资金现金流量表单位:万元
时间 |
0 |
1 |
2~6 |
7~11 |
12~19 |
17~19 |
20 |
现金流入量 |
|
6000 |
1000 |
1200 |
1300 |
1300 |
9300 |
现金流出量 |
2000 |
8000 |
778.5 |
878.05 |
878.05 |
300 |
300 |
净现金流量 |
-2000 |
-2000 |
221.95 |
321.95 |
421.95 |
1000 |
9000 |
或者
表3 自有资金现金流量表单位:万元
时间 |
0 |
1 |
2~6 |
7~11 |
12~19 |
17~19 |
20 |
现金流入量 |
|
|
1000 |
1200 |
1300 |
1300 |
9300 |
现金流出量 |
2000 |
2000 |
778.5 |
878.05 |
878.05 |
300 |
300 |
净现金流量 |
-2000 |
-2000 |
221.95 |
321.95 |
421.95 |
1000 |
9000 |
(2)净现值的计算公式:
NPV=
(3)计算贷款的年还本付息额:
(4)计算项目的全部投资经济效果:
因为NPV
1>0,所以可以满足全部投资的经济效果评价要求
(5)计算项目的自有资金经济效果:
方法1:
方法2:
因为NPV
2>0,所以可以满足自有资金的经济效果评价要求。