(三)判断题1. 对于开发销售模式下的房地产开发项目而言,开发商所投入的开发建设资金属于流动资金,但其投资的大部分又是在形成建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的开发商品,并通过项目建设过程中的预租售或建成后的租售活动,转让这些固定资产的所有权或使用权以收回投资。
对 错
B
对于开发销售模式下的房地产开发项目而言,开发商所投入的开发建设资金属于流动资金,但其投资的大部分又是在形成建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的开发商品,并通过项目建设i寸程中的预售或建成后的现售活动,转让这些固定资产的所有权以收回投资。
2. 对于房地产开发项目,在编制资产负债表时,要体现出资产负债率、流动比率、速动比率等指标。
对 错
B
资产负债率、流动比率、速动比率指标,可结合房地产开发企业的资产负债表进行计算。对于房地产开发项目,不需要编制资产负债表。
5. 对置业投资来说,房地产投资的增值和股权增加效果只可在处置(转让)物业时实现。
对 错
B
对置业投资来说,房地产投资的增值和股权增加效果则既可在处置(转让)物业实现,也可在以针对物业的再融资行为中实现(如申请二次抵押贷款)。
6. 用公式A=P
i(1+i)
n/[(1+i)
n-1]来分析投资回收与投资回报,P
1就是投资者投入资本金后所获得的投资回收,P
i/[(1+i)
n-1]就是投资者的投资回报。
对 错
B
Pi是投资者投入资本金后所获得的投资回报,Pi/[(1+i)n-1]是投资者的投资回收。
7. 财务净现值(FNPV)是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率i
c,将项目计算期内各年的净现金流量折算成现值之和。
对 错
B
财务净现值(FNPV)是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic,将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。
9. 研究表明:对于常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化)FIRR有唯一实数解;对于非常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化)计算FIRR的方程有多个实数解。
对 错
B
对于非常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化),由于FIRR是唯一的,如果计算FIRR的方程有多个实数解,这些解都不是项目的FIRR。
10. 成本利润率是开发经营期的利润率,不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数,等于年成本利润率。
对 错
B
成本利润率是开发经营期的利润率,不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数,不等于年成本利润率。
11. 资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率。
对 错
B
资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内的年平均税后利润总额与资本金的比率。
13. 一个房地产开发项目的速动比率是99.9%,则其流动比率一定在100%~200%,之间。
对 错
A
同样情况下,速动比率<流动比率,而房地产项目的流动比率一般不会超过200%。
14. 房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、资本金利润率和静态投资回收期。
对 错
B
房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、销售利润率和静态投资回收期。
15. 房地产置业投资项目经济评价的静态指标有投资利润率、资本金利润率和静态投资回收期三个。
对 错
B
房地产置业投资项目经济评价的静态指标有投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、投资回报率、现金回报率和静态投资回收期。
16. 基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数,决定基准收益率大小的因素主要是项目风险。
对 错
B
基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数,决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。
20. 房地产投资项目的财务内部收益率肯定要大于或者等于银行贷款利率。
对 错
A
内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率,其财务内部收益率肯定会大于或者等于银行贷款利率。
(四)计算题1. 某投资者以1800万元的价格购买了一写字楼物业,该写字楼的可出租面积为10000m
2,购买后立即可以出租。已知第1~5年的月租金水平为70元/m
2、出租率为70%,第6~10年的月租金水平为80元/m
2、出租率为75%,第11年停止出租,装修后将物业转售。已知整个运营期间的经营成本为租金收入的35%,投资者目标收益率为18%,装修投资及净转售收入分别为400万元和1200万元。试计算该投资项目的净现金流量、财务净现值和财务内部收益率,并判断该投资项目的经济可行性(设置业投资发生在年初,其他收支均发生在年末)。
解:
(1)该项目的净现金流量表
年 末 |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
月租金/(元/m2) |
|
70 |
70 |
70 |
70 |
70 |
80 |
80 |
80 |
80 |
80 |
|
可出租面积/m2 |
|
10000 |
10000 |
10000 |
10000 |
10000 |
10000 |
10000 |
10000 |
10000 |
10000 |
|
出租率(%) |
|
70 |
70 |
70 |
70 |
70 |
75 |
75 |
75 |
75 |
75 |
|
租金收入/万元 |
|
588 |
588 |
588 |
588 |
588 |
720 |
720 |
720 |
720 |
720 |
|
经营成本/万元 |
|
205.8 |
205.8 |
205.8 |
205.8 |
205.8 |
252 |
252 |
252 |
252 |
252 |
|
净租金收入/万元 |
|
382.2 |
382.2 |
382.2 |
382.2 |
382.2 |
468 |
468 |
468 |
468 |
468 |
|
装修投资/万元 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
400 |
净转售收入/万元 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1200 |
置业投资/万元 |
1800 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
净现金流/万元 |
1800 |
382.2 |
382.2 |
382.2 |
382.2 |
382.2 |
468 |
468 |
468 |
468 |
468 |
800 |
(2)求财务净现值FNPV
(3)求财务内部收益率FIRR
设i
1=20%
得出NPV
1=13.15万元
再设i
2=21%
得出NPV
2=-55.46万元
求财务内部收益FIRR=
=20%+13.15/(13.15+55.46)×(21%-20%)=20.19%
(4)该项目财务净现值为164.46万元>0,财务内部收益率20.19%>投资者目标收益率18%,所以该投资项目在经济上是可行的。
解析:在求净现金流量时用列表法可以方便计算,一目了然,这也是在考试中的一种解题方式,希望同学们熟练掌握;另外,也可采用净收益每年不变有限年期收益法公式求解。
2. 某投资者以1600万元购入一层商业店铺用于出租,购楼款分期支付,第1~3年分别支付30%、40%和30%。店铺第2年便可出租,预计当年毛租金收入180万元,经营费用50万元,随着商业店铺周围环境的改善和经营水平的提高,毛租金收入年均提高15%,经营费用年均下降3%。店铺持有20年,期末转售收入300万元,试确定该项目的财务内部收益率(假定投资发生在年初,租金收入、经营费用发生在年末)。
解:
根据公式P=A/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n},求项目的净现值:
FNPV=180/(i-15%)×(1+i)×{1-[(1+15%)/(1+i)]19}-50/(i+3%)×(1+i)×{1-[(1-3%)/(1+i)]19}+300/(1+i)20-1600×30%-1600×40%/(1+i)-1600×30%/(1+i)2
用试算法计算i值:
取i1=20%时,NPV1=146.778万元
i2=22%时,NPV2=-61.429万元
则FIRR=20%+146.778/(146.778+61.429)×(22%-20%)=21.41%
解析:
(1)此题用到了等比序列支付现值系数公式或称为净收益每年递增有限年期收益法公式,还用到了净收益每年递减有限年期收益法公式。可以参考《理论》收益法基本公式的有关内容。在这里,教给大家一个技巧:两个公式其实可以统一为一个公式。只要记住净收益每年递增有限年期收益法公式,在g(或s)递减时,用负值代入公式;当g(或s)递增时,用正值代入公式。
(2)毛收入是个笼统的说法,分为潜在毛收入和有效毛收入两种。两者区别在于:潜在毛收入是100%出租情形下的收入,而有效毛收入是在潜在毛收入基础上扣除空置等造成收入损失后的收入,此题中未提及空置率,可视空置率为零,此时的毛收入实为有效毛收入。
(3)“店铺第2年便可出租”意指第2年年末即有当年租赁收入及经营费用,在现金流量图上该点也是“第3年支付最后30%购楼款”的时点(因为支付楼款是年初,第3年年初即第2年年末),因此一定要画出现金流量图帮助分析确定每年的现金流量。
3. 某公司投资2500万元购买了一栋写字楼用于出租经营,第1年投入装修费用200万元,并可获净租金收入400万元,从第2年开始,每年租金收入500万元,并以5%的速度递增,该公司于第10年年末将该楼转售,转售收入为3500万元,如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为20%,试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率,并判断该投资项目的可行性。
解:目前房地产市场上写字楼物业的投资收益率可视为目标收益率或基准收益率i。。
计算项目财务净现值:FNPV=
(CI-CO)
t(1+i
c)
-t={-2500+(400-200)/(1+20%)+500/(20%-5%)×{1-[(1+5%)/(1+20%)]
9}/(1+20%)+3500,/(1+20%)
10}万元=174.55万元
计算财务内部收益率:
当i
1=21%时,NPV
1=47.58万元
当i
2=22%时,NPV
2=-70.75万元
FIRR=
该项目财务净现值FNPV=174.55>0。财务内部收益率FIRR=21.42%>20%,因此该项目是可行的。
解析:
(1)本题中要求的是FNPV与FIRR,在计算过程中,建议列出现金流量表或现金流量图,这样对各年的现金流的流入流出情况能一目了然,如果期限较长时,一般说来各年的净现金流量比较有规律,就可以用公式直接计算,本题就运用了等额序列支付现值系数公式。
(2)在实际计算过程中,要分步计算,然后进行汇总,每步都有步骤分,公式一定要列对,计算表述式要写完整、准确,这样即使结果计算出错,也不会全扣分。
(3)对于求FIRR,用内插法试算i1、i2时,可以先用与目标收益率接近的数值来试,一般就能找到FIRR的区间。
(4)此题中等比序列现值系数公式的起始点位置和A1的选取要搞清楚。
4. 某开发商以6000万元的价格获得了一宗占地面积为5000m
2的土地50年的使用权,建筑容积率为7,建造成本为4000元/m
2(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费和公共配套设施建设费),其他工程费为建造成本的6%,开发期间税费等其他费用为800万元,管理费为土地成本、建造成本、其他工程费和开发期间税费等其他费用之和的3.5%,市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的1%、2%和6%,预计建成后售价为10000元/m
2。项目开发周期为3年,前期1年,建造期2年,地价于开始一次投入,土地管理费在前期均匀投入,建造成本、其他工程费、开发期间税费等其他费用和建设期管理费在建设期内均匀投入;年贷款利率为8%,按季度计息,融资费用为贷款利息的10%。试求该项目开发商的成本利润率。
解(1)项目总开发价值
1)项目建筑面积:5000m2×7=35000m2
2)项目总销售收入:35000m2×10000元/m2=35000万元
3)销售税费:35000万元×6%=2100万元
4)项目总开发价值:(35000-2100)万元=32900万元
(2)项目总开发成本
1)土地成本:6000万元
2)建造成本:35000m2×4000元/m2=14000万元
3)其他工程费:14000万元×6%=840万元
4)开发期间税费等其他费用:800万元
5)管理费:
①土地管理费:6000万元×3.5%=210万元
②建设期管理费:(14000+840+800)万元×3.5%=547.4万元
③管理费合计:757.4万元
6)销售费用:
①市场推广费:35000万元×1%=350万元
②销售代理费:35000万元×2%=700万元
③销售费用合计:1050万元
7)财务费用
①土地费用利息:
6000×[(1+8%/4)3×4-1]万元=1609.45万元
②土地管理费利息:
210×[(1+8%/4)2.5×4-1]万元=45.99万元
③建造成本、其他工程费、开发期间税费等其他费用、建设期管理费用和市场推广费用利息:
(14000+840+800+547.4+350)×[(1+8%/4)(2/2)×4-1]万元=1363.21万元
④融资费用:(1609.45+45.99+1363.21)×10%万元=301.87万元
⑤财务费用总计:(1609.45+45.99+1363.21+301.87)万元=3320.52万元
8)项目总开发成本:
(6000+14000+840+800+757.4+1050+3320.52)万元=26767.92万元
(3)开发商利润:(32900-26767.92)万元=6132.08万元
(4)成本利润率:6132.08/26767.92×100%=22.91%
5. 某开发商获得某项目用地4200m
2,规划建设用地面积4000m
2,总容积率为6.5,地上建筑容积率为5.0。项目开发周期为2年,购买土地使用权后半年开始建设,工期为1.5年,购买土地使用权费用为7200万元,建造成本为4000元/m
2(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用),其他工程费为建造成本的10%,管理费用为土地成本、建造成本和其他工程费的5%,贷款利率为12%,按季计息,融资费用为贷款利息的10%。项目可出租面积系数为0.85,预计建成后前两年年租金为2100元/m
2,以后逐年提高6%,运营成本占租金收入的12%,空置率为10%,当前房地产投资收益率为15%,土地使用权期限为50年,且土地使用权出让合同中已约定不可续期,建筑物为框架结构,试求该项目成本利润率(假设土地购置费于期初一次性投入,土地管理费在前期均匀投入,建造成本、其他工程费和建设期管理费在建设期内均匀投入)。
解:
(1)项目总开发价值:
总开发量:4000m
2×6.5=26000m
2 项目总开发价值:
(2)项目总开发成本
1)土地成本:7200万元
2)建造成本:4000元/m
2×26000m
2=10400万元
3)其他工程费:10400万元×10%=1040万元
4)管理费:
①土地管理费:7200万元×5%=360万元
②建设期管理费:(10400+1040)万元×5%=572万元
③管理费合计:932万元
5)财务费用:
①土地费用利息:7200万元×[(1+12%/4)
2×4-1]=1920.74万元
②土地管理费利息:360万元×[(1+12%/4)
1.75×4-1]=82.75万元
③建造成本/其他工程费/建设期管理费用利息:{(10400+1040+572)万元×[(1+12%/4)
1.5/2×4-1]}=1113.84万元
④融资费用:(1920.74+82.75+1113.84)万元×10%=311.73万元
⑤财务费用总计:3429.03万元
6)项目开发成本总计
(7200+10400+1040+932+3429.03)万元=23001.03万元
(3)开发商利润:(37939.12-23001.03)万元=14938.09万元
(4)成本利润率:14938.09/23001.03=64.95%
解析:①先要画出现金流量图。②此例可用假设开发法的计算过程来推演,适用公式:待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润一取得待开发房地产的税费,可将上述公式做一个简单变形:开发利润=开发完成后的房地产价值-待开发房地产的价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-取得待开发房地产的税费,求利润。③计算“开发完成后的房地产价值”是用收益法来计算的,此时假设的估价时点是建成时的时点,用净收益每年递增有限年期收益法公式求出在建成时的“开发完成后的房地产价值”为37932.94万元。④注意:在计算“开发完成后的房地产价值”时确定收益期限未考虑建筑物经济寿命的影响是该题一大漏洞,今年予以完善,不过在《开发》考试时可以忽略,因为该书的编者与《理论》的编者不是一个人,而且这个问题在《开发》中相关章节例题中是一个普遍现象,有兴趣的同学可以自行验证核对。⑤在用假设开发法的传统方法求解开发利润时,计算利息是一个难点。计息起点是取得土地使用权的时点,也是在《理论》“假设开发法”一章做计算题时的估价时点。注意此“估价时点”与上面讲到求取“开发完成后的房地产价值”时的“估价时点”不是一个概念。⑥做此题时,也是在做开发经营与管理计算题时特别要注意的一个问题就是要搞清楚计息周期n的取值。此例中在用“净收益每年递增有限年期收益法公式”或“等序序列支付现值系数公式”计算时n=47的由来一定要清楚,现金流量图可以帮助理解。
6. 某商业房地产项目总占地面积为42000m
2,规划建设用地40000m
2,总建筑面积297000m
2。已知楼面地价为280元/m
2,建造成本为964元/m
2(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用),其他工程费为建造成本的8%,管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的6%,贷款利率为15%,销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5%、5.48%;项目的平均售价为3040元/m
2,可销售面积比例为95%;项目开发经营期为3年,购买土地使用权后即开工建设,地价款和土地管理费在开发初期一次性投入,建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入,试求该项目的开发商成本利润率。
解:
(1)项目总开发价值
1)项目总销售收入:297000m2×95%×3040元/m2=85773.60万元
2)销售税费:85773.60×5.48%万元=4700.39万元
3)项目总开发价值:(85773.60-4700.39)万元=81073.21万元
(2)项目总开发成本
1)土地成本:297000m2×280元/m2=8316万元
2)建造成本:297000m2×964元/m2=28630.80万元
3)其他工程费:28630.80万元×8%=2290.46万元
4)管理费:
①土地管理费:8316万元×6%=498.96万元
②建设期管理费:(28630.80+2290.46)×6%万元=1855.28万元
③管理费合计:2354.24万元
5)销售费用:85773.60×3.5%万元=3002.08万元
6)财务费用:
①土地费用和土地管理费利息:(8316+498.96)×[(1+15%)3-1]万元=4591.49万元
②建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用利息:(28630.80+2290.46+1855.28+3002.08)×[(1+15%)3/2-1]万元=8344.92万元
③财务费用总计:12936.41万元
7)项目开发总成本:
(8316+28630.80+2290.46+2354.24+3002.08+12936.41)万元=57529.99万元
(3)项目开发利润:(81073.21-57529.99)万元=23543.22万元
(4)开发成本利润率:23543.22/57529.99=40.92%
7. 某开发商通过出让方式以1000元/m
2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权,预计尚需投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000m
2,建造成本为2500元/m
2,专业人员费用为建造成本的12%,其他工程费用为400元/m
2,管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%,销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6%。如果该项目的开发周期为36个月,建设周期为24个月,地价款于开发活动的起始点一次投入,拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入,建造成本、专业人员费用、其他工程费用和建设期管理费用在建设期内均匀投入,贷款年利率为9%,写字楼建成后的销售价格为9600元/m
2,试求该项目的开发商成本利润率。
解:(1)求项目总开发价值
1)项目总销售收入:9600元/m2×10000m2=9600万元
2)销售税金:9600万元×6%=576万元
3)项目总开发价值:(9600-576)万元=9024万元
(2)求开发成本
1)地价:1000元/m2×10000m2=1000万元
2)拆迁安置补偿和其他土地开发费用:2000万元
3)建造成本:2500元/m2×10000m2=2500万元
4)专业人员费用:2500万元×12%=300万元
5)其他费用:400元/m2×10000m2=400万元
6)管理费用:(2500+300+400)万元×5%=160万元
7)财务费用:
Ⅰ土地费用利息:1000万元×[(1+9%)3-1]+2000万元×[(1+9%)25-1]=(295.03+480.83)万元=775.86万元
Ⅱ上述3)~6)项之和的利息:(2500+300+400+160)万元×[(1+9%)2/2-1]=302.40万元
Ⅲ财务费用:(775.86+302.40)万元=1078.26万元
8)销售费用:9600万元×2.5%=240万元
9)开发成本:(1000+2000+2500+300+400+160+1078.26+240)万元=7678.26万元
(3)开发商利润:(9024-7678.26)万元=1345.74万元
(4)开发商成本利润率:1345.74/7678.26=17.53%
“管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%”这句话是错误的,在《理论》教材中成本法计算时,管理费取值基数还应包含土地取得成本。
(2)在所有开发经营与管理计算题中要注意不要缺项、重项,做完后有时间一定要再完整看一遍题目,对照一下在计算中是否还有没有用上的已知条件,分析一下没有用上的已知条件是故意的干扰项还是自己大意在计算中漏项了。
8. 某投资者以400万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营,已知该投资者的目标收益率为18%,预计未来20年内的年租金上涨率为5%,问该写字楼于第8年的净租金收入为多少时,方能满足投资者收益目标的要求?
已知P=400万元,n=20年,i=18%,s=5%,t=8年。
(2)运用公式
(3)运用公式A
t=A
1(1+s)
t-1,可得:A
8=57.78万元×(1+5%)
8-1=81.30万元