一、单项选择题(每题的备选答案中只有1个最符合题意)
5. 某城市写字楼市场年初存量为1000万m
2,空置量为40万m
2;本年写字楼施工面积为100万m
2,新开工面积为60万m
2,新竣工面积为50万m
2。该城市写字楼的平均建设周期为______年。
A B C D
C
平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=100/50=2(年)。
二、多项选择题(每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意)
三、判断题1. 在资本资产定价模型中,β
j是综合考虑了资产j的系统风险和个别风险后得出的风险系数。
对 错
B
系统性市场风险系数β,是代表某一种投资项目相对于整个市场变化反应幅度的参考指标。
5. 在一定的时间范围内,首套住房需求量与改善性住房需求量之间的距离表示住房需求的市场营销敏感性。
对 错
B
市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的市场营销敏感性。
6. 复利可分为间断复利和连续复利,由于资金在不停地运动,所以在实际使用中通常采用的是连续复利计息方式。
对 错
B
从理论上讲,资金在不停地运动,每时每刻都在通过生产和流通领域增值,因而应该采用连续复利计息,但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。
7. 从名义利率与实际利率的关系来看,实际利率一定大于名义利率。
对 错
B
名义利率与实际利率的关系为:实际利率=(1+名义利率/计息周期)计息周期-1。
8. 对于房地产开发投资来说,投资回收主要表现为项目的开发利润。
对 错
B
房地产开发投资来说,投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收,而其投资回报则主要表现为开发利润。
9. 房地产开发的资金密集性和较高的资金借贷额,使得房地产开发项目具有较高的资产负债率和流动比率。
对 错
B
房地产开发属于资金密集型经济活动,且普遍使用较高的财务杠杆,所以房地产开发企业或项目的资产负债率一般较高。
11. 不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析可以代替风险分析。
对 错
B
不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析,是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析,它不能代替风险分析。
13. 房地产开发项目资金使用计划表应根据可能的建设进度与将会发生的实际付款时间和金额进行编制。
对 错
A
房地产开发项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额,编制资金使用计划表。
四、计算题1. 甲公司花4.3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的60%,其余为年利率7.5%、期限20年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为36000m
2,前两年的租金均为150元/(m
2·月),以后租金每年递增5%。另有地下停车位310个,租金为500元/(个·月)。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%,包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30%。建筑物采用直线折1日,年折旧额为600万元,土地使用权等无形资产年摊销额为800万元,其他设备的年折旧额为200万元。请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。
解:
第一年净收入A
1=(150×12×36000+500×12×310)×(1-10%-30%)=39996000(元)
第五年净收入A
5=A
1×(1+5%)
3=46300369.5(元)
税前现金回报率=(46300369.5-16871856.96)/(430000000×60%)=11.41%
2. 甲公司在2009年12月31日通过竞拍,以400万元/亩的价格获得一宗面积为200亩的建设用地,土地费用一次性付清。该宗土地为居住用途,使用期限为70年,容积率为2.0。该项目的计划开发周期为6年,其中建设期5年。经市场调研和方案设计,确定项目建设成本为3200元/m
2。甲公司在获得该宗土地后的第一年和第二年,分别投入了总建设成本的20%、5%以及共计1200万元的管理费,未进行项目预售。由于资金原因,甲公司计划从第三年开始,寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同,并约定从第三年开始,乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用,项目开发周期不变,销售收入的60%归甲公司所有,40%归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是:项目续建的开发建设成本分3年投入,投入比例分别占总建设成本的20%、25%和30%;销售从合作开发的第一年开始,各年销售量占总销售量的比例分别为20%、30%、30%和20%,销售均价为8500元/m
2;管理费、销售费和营业税金及附加分别占销售收入的2%、3%和5.5%。假定管理费和销售费在开发周期内平均支出,营业税金及附加与销售收入同步发生,除土地费用外,开发周期内的项目收支均发生在年末。①请计算该开发项目的财务内部收益率;②若乙公司的目标收益率为10%,请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标(不考虑企业所得税和土地增值税)。
解:
总建筑面积=200×666.67×2=266668(m
2)
总建设成本=3200×266668/10000=85333.76(万元)
总销售收入=8500×266668/10000=226667.80(万元)
(1)计算该开发项目的财务内部收益率FIRR
设i
1=7%
=-80000-15950.236-3726.691-1121.495-13931.553-16275.179-18252.537-8646.189+34970.376+49023.891+45816.721+28546.244=-157903.88+158357.23=453.35(万元)
设i
2=8%
=-80000-15802.548-3658.000-1111.111-13548.138-15680.715-17423.017-8330.380+34007.943+47233.255+43734.495+26996.602=-155553.91+151972.30=-3581.62(万元)
(2)计算乙公司的财务净现值FNPV
17630.942-19233.755-9366.438+15578.260+21243.081+19311.892+11704.177=-61746.364+67837.41=6091.05(万元)
由于乙公司的财务净现值FNPV=6091.05万元>0,因此乙公司的目标可以实现。