银符考试题库B12
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(A)风险分析与决策(二)
一、单项选择题
1. 下列房地产投资项目不确定因素中,属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是______。
A.建安工程费
B.土地费用
C.空置率
D.容积率
A
B
C
D
A
2. 下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中,正确的是______。
A.空置率与有效毛收入呈反向变动
B.通过与物业服务企业签订长期合约,可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响
C.权益投资比率高,意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加
D.金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率
A
B
C
D
B
[解析] 计息周期短于1年意味着每年计息周期数m>1,此时实际利率大于名义利率。
3. 某房地产开发企业投资开发一占地面积为30000m
2
的住宅项目,容积率为3.0,预计总开发成本为45000万元,营业税金及附加为销售收入的5.5%,如要实现30%的成本利润率,则住宅的平均销售单价为______元/m
2
。
A.6500.00
B.6878.31
C.7142.86
D.7751.94
A
B
C
D
C
[解析] A选项应是“现值是资金运动起点的金额”,B选项应是“终值是在资金运动结束时与现值等值的金额”,D选项应是“不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值”。
4. 某房地产开发项目的占地面积为10000m
2
,规划容积率≤4,预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80%,项目的固定成本为5000万元,预计平均销售单价为4500元/m
2
,则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为______元/m
2
。
A.2350
B.2937.5
C.3250
D.4062.5
A
B
C
D
C
[解析] 对于房地产置业投资项目,影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括:购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。
5. 某房地产开发项目的占地面积为1万m
2
,容积率为1.5,如果房屋开发成本为3000元/m
2
(按建筑面积计),预测能够以8000元/m
2
(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售,则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)为______元/m
2
。
A.3000
B.5000
C.7500
D.8000
A
B
C
D
A
[解析] 金融机构出于控制信贷风险的考虑,通常要求投资者权益投资比率不得低于某一要求的比率。
6. 房地产项目盈亏平衡分析中,不包括______分析。
A.最低租售价格
B.最低租售数量
C.最低利润水平
D.最高土地取得价格
A
B
C
D
A
[解析] A选项空置率提高,可导致有效毛租金收入减少。B选项可以通过签订长期合约来减少物业维护管理费用的变动,但仍不能排除通货膨胀的影响。C选项权益投资比率高,意味着自有资金所占比例高,则风险小;D选项要求投资权益比率不得低于某一要求的比率。
7. 房地产项目的盈亏平衡分析,由临界点分析和保本点分析两种,两者的主要差异在于______。
A.变动成本的位置
B.销售收入的不同
C.固定成本的设置
D.平衡点的设置
A
B
C
D
B
[解析] 总建筑面积=30000×3=9(万m
2
),总开发成本=45000万元,利润=45000×30%=13500(万元),根据盈亏平衡点的公式,销售收入-利润-税费=总开发成本,设销售单价为x,则:x×9-13500-x×9×5.5%=45000,x=6878.31(元/m
2
)。
8. 在对房地产项目进行多因素敏感性分析时,通常假定同时变化的几个因素发生变化的概率相同,而且是______的。
A.相互关联
B.相互排斥
C.相互独立
D.相互制约
A
B
C
D
A
[解析] 4500×10000×4×80%=5000+x×10000×4,解得:x=2350元/m
2
。
9. 下列房地产投资项目不确定因素中,属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是______。
A.建安工程费
B.土地费用
C.空置率
D.容积率
A
B
C
D
C
[解析] 建筑面积=土地面积×容积率=10000×15=15000(m
2
),销售单价×销售量=固定成本+单位可变成本×销售量,设土地价格为x,8000×15000=10000x+3000×15000,x=7500元/m
2
。
10. 对某房地产项目进行敏感性分析,当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时,项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元,则其中最敏感的因素是______。
A.地价
B.建造成本
C.贷款利率
D.资本化率
A
B
C
D
C
[解析] 分析的因素是成本或是收入方面的,利润是计算出来的。
11. 在众多的不确定性因素中,找出对项目经济评价指标影响较大的因素,并判明其对开发项目投资效益影响的程度,是______分析的目的。
A.盈亏平衡
B.敏感性
C.风险
D.概率
A
B
C
D
D
12. 对某房地产项目进行敏感性分析,当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时,项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元,则其中最敏感的因素是______。
A.地价
B.建造成本
C.贷款利率
D.资本化率
A
B
C
D
C
[解析] 多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的,且各因素发生变化的概率相同。
13. 某房地产经营项目在市场前景为好、中、差的情况下的净现值分别为500万元、300万元和-80万元,市场前景好、中、坏出现的概率分别为30%、50%和20%,该项目净现值的期望值是______万元。
A.240
B.284
C.300
D.316
A
B
C
D
C
[解析] 对于房地产开发项目而言,涉及的主要不确定性因素有:土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等;对于房地产置业投资项目,影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括:购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。
14. 在利用期望值法进行项目风险分析时,各不确定性因素发生的概率P
i
的取值范围是______。
A.P
i
≥0
B.P
i
≤1
C.0≤P
i
≤1
D.P
i
≥1
A
B
C
D
D
15. 下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中,错误的是______。
A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计,得到净效益的概率分布
B.蒙特卡洛模拟法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程,然后加以统计处理
C.解析方法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上
D.蒙特卡洛模拟法主要用于解决不多于2~3个随机变量的风险问题,而解析方法能够分析更多个随机变量的风险问题
A
B
C
D
B
16. 某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案,经测算,三个方案净现值的期望值分别为E
甲
=1500万元,E
乙
=1800万元,E
丙
=2200万元,净现值的标准差分别为δ
甲
=890万元,δ
乙
=910万元,δ
丙
=1200万元,则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是______。
A.乙<丙<甲
B.甲<乙<丙
C.丙<甲<乙
D.乙<甲<丙
A
B
C
D
D
17. 决策的原则不包括______。
A.经济性原则
B.满意原则
C.反馈原则
D.比较选优原则
A
B
C
D
B
[解析] 该项目净现值的期望值=500×30%+300×50%-80×20%=284(万元)
18. 房地产投资之所以具有期权性质,是因为房地产投资具有______。
A.可逆性和可延期性
B.可逆性和不可延期性
C.不可逆性和可延期性
D.不可逆性和不可延期性
A
B
C
D
C
[解析] 各不确定因素在每种情况下的概率,必须小于或等于1、大于或等于0,且所有可能发生的情况的概率之和必须等于1。
19. 房地产投资决策中常见的期权问题不包括______。
A.等待投资型期权
B.放弃型期权
C.成长型期权
D.成熟型期权
A
B
C
D
D
20. 运用实物期权方法进行房地产投资决策时,对开发项目销售对象、销售时间、市场环境变化后可能对销售对象和销售价格进行调整等,可通过______,确定是否进行投资。
A.等待投资型期权估价
B.放弃型期权估价
C.成长型期权估价
D.柔性期权估价
A
B
C
D
A
[解析] 计算并比较标准差系数,该系数越小则风险越小。根据公式:V=δ÷E(NPV),V
甲
=890/1500=0.59,V
乙
=910/1800=0.51,V
丙
=1200/2200=0.55。
21. 现金流入与现金流出之差称为______。
A.净现金流量
B.现金流入
C.现金流出
D.现金流量
A
B
C
D
A
[解析] 决策的原则包括满意原则、系统原则、信息原则、预测原则、比较选优原则和反馈原则。
22. 银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款,若该笔贷款的实际年利率为7.25%,则名义年利率是______。
A.7.02%
B.7.04%
C.7.50%
D.7.85%
A
B
C
D
C
23. 当计息周期短于1年时,实际利率与名义利率的关系是______。
A.名义利率大于实际利率
B.实际利率大于名义利率
C.名义利率等于实际利率
D.实际利率小于名义利率
A
B
C
D
D
[解析] 房地产投资决策中常见的期权问题包括:①确定合理的开发时机(等待投资型期权);②决定是否放弃投资机会或项目(放弃型期权);③决定是否开发一些成长型项目(成长型期权)。
24. 下列关于资金等效值概念的表述中,正确的是______。
A.时值是资金运动起点的金额
B.终值是资金运动结束的金额
C.资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值
D.不同时点发生的绝度值相等的资金具有相同的价值
A
B
C
D
B
二、多项选择题
1. 房地产开发项目的主要不确定性因素有______。
A.开发期和租售期
B.权益投资比率
C.资本化率
D.贷款利率
E.运营费用
A
B
C
D
E
ACD
[解析] 权益投资比率和运营费用属于置业投资的主要不确定性因素,其中,权益投资比率对开发投资项目也算不确定性因素,但不是主要不确定性因素,注意对比区别开发投资与置业投资的不确定因素。
2. 盈亏平衡分析中,产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有______。
A.产品总成本不随产销量变化
B.产品销售量等于生产量
C.单位产品变动成本不随产销量变化
D.单位产品销售价格不随产销量变化
E.单位产品固定成本不随产销量变化
A
B
C
D
E
CD
[解析] 当产量等于销量且产销量的变化不影响市场销售价格和成本时,成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系。
3. 盈亏平衡分析有______。
A.线性盈亏平衡分析
B.非线性盈亏平衡分析
C.保本点盈亏平衡分析
D.临界点盈亏平衡分析
E.定性风险分析
A
B
C
D
E
AB
4. 敏感性分析的“三项预测值”法,即______。
A.最乐观预测值
B.最可能预测值
C.最高预测值
D.最低预测值
E.最悲观预测值
A
B
C
D
E
ABE
5. 在风险分析中的风险估计阶段,需要开发的工作包括______。
A.风险估算
B.分析风险概率分布情况
C.辨识风险发生的原因
D.检验各风险变量是否相关
E.提出应对风险的建议
A
B
C
D
E
AB
[解析] 风险估计阶段,包括的内容有风险发生的概率大小、风险概率分布情况和风险估算;C、D选项属于风险辨识的内容;E选项属于风险评价的内容。
6. 在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时,下列表述中正确的有______。
A.期望值相同、标准差小的方案为优
B.标准差相同、期望值小的为优
C.标准差相同,期望值大的为优
D.标准差系数大的为优
E.标准差系数小的为优
A
B
C
D
E
ACE
7. 下列风险分析的内容,属于风险估计工作的有______。
A.风险产生的原因分析
B.风险发生概率大小分析
C.风险因素检验
D.风险变量间的相关性分析
E.风险概率分布情况分析
A
B
C
D
E
BE
[解析] A、D选项属于风险辨识,C选项属于风险评价。
8. 决策的有效性程度通常从决策的______等方面来评价。
A.合理性
B.可接受性
C.时效性
D.参与性
E.经济性
A
B
C
D
E
ABCE
[解析] 决策的评价标准主要是评价决策的有效程度,通常从决策的质量或合理性决策的可接受性、决策的时效性和决策的经济性四个方面来评价。
9. 房地产投资决策的三个阶段是______。
A.分析阶段
B.决策阶段
C.反馈阶段
D.监控阶段
E.策略阶段
A
B
C
D
E
ABE
[解析] 房地产投资决策过程通常有三个阶段:①策略阶段,即界定可接受的收益和风险;②分析阶段,即衡量可能的收益与风险;③决策阶段,即评估各种收益与风险。
10. 实物期权方法可以应用于房地产投资决策,主要是因为房地产投资具有______。
A.可预测性
B.不可控性
C.不可逆性
D.可延期性
E.不可变更性
A
B
C
D
E
CD
11. 在不确定的市场环境里,房地产投资往往是______。
A.可逆
B.不可延期
C.不可逆
D.可延期
E.不可逆和不可延期
A
B
C
D
E
CD
[解析] 在不确定的市场环境里,房地产投资往往是不可逆和可延期的。
三、判断题
1. 运用蒙特卡洛模拟法进行风险估计和评价时,可以不考虑各现金流的概率分布情况。
对
错
A
2. 与净现值标准差相比,净现值标准差系数能更好地表明项目风险的大小。
对
错
A
3. “三项预测值”分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。
对
错
A
4. 不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析可以代替风险分析。
对
错
B
[解析] 不确定分析中的盈亏平衡分析,是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析,它不能代替风险分析。
5. 金融机构在为房地产置业投资发放抵押贷款前,规定权益投资比率的目的是为了控制信贷风险。
对
错
A
一、单项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
二、多项选择题
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
三、判断题
1
2
3
4
5
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