三、判断题1. 房地产开发的资金密集性和较高的资金借贷额,使得房地产开发项目具有较高的资产负债率和流动比率。
对 错
B
房地产开发属于资金密集型的,普遍使用较高的财务杠杆,所以房地产开发企业的资产负债率一般较高。
2. 从名义利率和实际利率的关系来看,实际利率一定大于名义利率。
对 错
B
当计息周期变化时,实际利率和名义利率的大小关系会改变。
5. 购买-持有出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。
对 错
B
[解析] 开发-持有出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。
6. 对于房地产开发投资来说,投资回收主要表现为项目的开发利润。
对 错
B
[解析] 对于房地产开发投资来说,投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收。
7. 房地产开发项目用于出租或自营时,开发期和经营期发生的期间费用均计入开发建设投资。
对 错
B
在房地产开发用于出租或自营时,开发期的期间费用计入开发建设投资,而经营期的期间费用计入运营费用。
9. 按照房地产开发项目经营方式的不同,期间费用可能全部或部分计入开发建设投资中。
对 错
B
在房地产开发项目用于销售时,期间费用计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用,不另行计算;房地产开发项目用于出租或自营时,开发期的期间费用计入开发建设投资,经营期的期间费用计入运营费用;房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。
10. 在通货膨胀期间,投资者会降低对名义投资回报率的预期,以补偿买力的损失。
对 错
B
[解析] 在通货膨胀期间,投资者会提高对名义投资回报率的预期,以补偿买力的损失。
11. 当预测通货膨胀率趋高时,投资者往往会要求降低期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。
对 错
B
[解析] 通货膨胀导致折现率趋高时,投资者会希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀的影响。
12. 复利可分为间断复利和连续复利,由于资金在不停地运动,所以在实际使用中通常采用的是连续复利计息方式。
对 错
B
[解析] 虽然在资金在不停地运动,但是在实际使用中都会采用较为简单的间断复利计息方式计算。
17. 复利计息中包括间断复利和连续复利,在实际中都采用连续复利计息。
对 错
B
复利计息中包括间断复利和连续复利,在实际中都采用比较简单的间断复利计息。
18. 财务杠杆的正向作用是当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平时,借贷越多,资本金的收益率越大。
对 错
B
[解析] 财务杠杆对投资者自有资金的收益的正向作用是房地产投资项目全部投资的平均收益水平高于投资者借贷资金成本水平。
四、计算题1. 甲公司为2009年12月31日通过竞拍,以400万元/亩的价格获得一宗面积为200亩的建设用地,土地费用一次性付清。该宗土地为居住用途,使用期限为70年,容积率为2.0。该项目计划开发周期为6年,其中建设期5年。经市场调研和方案设计,确定项目建设成本为3200元/m
2。甲公司在获得该宗土地后的第1年和第2年,分别投入了总建设成本的20%、5%以及共计1200万元的管理费,未进行项目预售。由于资金原因,甲公司计划从第3年开始,寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同,并约定从第3年开始,乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用,项目开发周期不变,销售收入的60%归甲公司所有,40%归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是:项目续建的开发建设成本分3年投入,投入比例分别占总建设成本的20%、25%和300%;销售从合作开发的第1年开始,各年销售量占总销售量的比例分别为20%、30%、30%和20%,销售均价为8500元/m
2;管理费、销售费和营业税金及附加分别占销售收入的2%、3%和5.5%。假定管理费和销售费在开发周期内平均支出,营业税金及附加与销售收入同步发生,除土地费用外,开发周期内的项目收支均发生在年末。(1)请计算该开发项目的财务内部收益率;(2)若乙公司的目标收益率为10%,请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标(不考虑企业所得税和土地增值税)。
总建筑面积=200×666.67×2=266668(m2)
总建设成本=3200×266668=85333.76(万元)
总销售收入=8500×266668=226667.80(万元)
(1)计算该开发项目的财务内部收益率FIRR
设i=7%
NPV1=-400×200-85333.76×20%/(1+7%)-85333.76×5%/(1+7%)2-1200/(1+7%)-85333.76×20%/(1+7%)3-85333.76×25%/(1+7%)4-85333.76×30%/(1+7%)5-226667.80×(2%+3%)/(1+7%)4+226667.80×20%×(1-5.5%)/(1+7%)3+226667.80×30%×(1-5.5%)/(1+7%)4+26667.80×30%×(1-5.5%)/(1+7%)5+26667.80×20%×(1-5.5%)/(1+7%)6=453.35万元
i=8%
NPV2=-400×200-85333.76×20%/(1+8%)-85333.76×5%/(1+8%)2-1200/(1+8%)-85333.76×20%/(1+8%)3-85333.76×25%/(1+8%)4-85333.76×30%/(1+8%)5-226667.80×(2%+3%)/(1+8%)4+226667.80×20%×(1-5.5%)/(1+8%)3+226667.80×30%×(1-5.5%)/(1+8%)4+26667.80×30%×(1-5.5%)/(1+8%)5+26667.80×20%×(1-5.5%)/(1+8%)6=-3581.62万元
FIRR=7%+(453.35×1%)/(453.35-3581.62)=7.11%
(2)FNPV乙=-85333.76×20%/(1+10%)-85333.76×25%/(1+10%)2-85333.76×30%/(1+10%)3-226667.80×(2%+3%)/(1+10%)2+226667.80×40%×20%×(1-5.5%)/(1+10%)+226667.80×40%×30%×(1-5.5%)/(1+10%)2+226667.80×40%×30%×(1-5.5%)/(1+10%)3+226667.80×40%×20%×(1-5.5%)/(1+10%)4=6091.05万元>0,所以乙公司可以达到投资目标。
张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案:购买房价为600万元的商铺,首付款为总价的50%,其余为银行提供,其年利率为8%、期限为10年、按等额还本付息的商业抵押贷款,还款期为每年年末。该商铺购买后第2年年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同,李某承租该商铺,租赁期限力19年,首年租金为150万元,每隔5年租金上涨5%,年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%。
乙方案:购买总价为400万元的写字楼,购房款全部为张某的自有资金,于第1年年初一次性付清,该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同,杨某承租该写字楼,租赁期限为19年,其中前10年的年租金为120万元,后9年的年租金为190万元,年租金在每年年初一次性支付,该写字楼的年经营费用为35万元。
以上两个方案均不考虑期末转售收入,张某要求的自有资金目标收益率均为15%。2. 编制甲、乙两个方案的资本金现金流量表。
甲方案的资本现金流量表
年末 项目 |
0 |
(每年) |
6~10 (每年) |
11~15 (每年) |
16~19 (每年) |
1现金流入 |
0 |
150 |
157.50 |
165.38 |
173.65 |
2现金流出 |
300 |
82.21 |
84.09 |
41.35 |
43.41 |
2.1购置成本 |
300 |
|
|
|
|
2.2年经营费用 |
|
37.50 |
39.38 |
41.35 |
43.41 |
2.3年还本付息 |
|
44.71 |
44.71 |
|
|
3净现金流量 |
-300 |
67.79 |
73.41 |
124.03 |
130.24 |
年还本付息A=pi(1+i)
n/[(1+i)
n-1]=300×8%(1+8%)
10/[(1+8%)
10-1]=44.71万元
乙方案的资本现金流量表
年末 项目 |
0 |
1~5 (每年) |
6~10 (每年) |
11~15 (每年) |
16~19 (每年) |
1现金流入 |
0 |
120 |
120 |
190 |
190 |
2现金流出 |
400 |
35 |
35 |
35 |
35 |
2.1购置成本 |
400 |
|
|
|
|
2.2年经营费用 |
|
35 |
35 |
35 |
35 |
3净现金流量 |
-400 |
85 |
85 |
135 |
155 |
3. 试评价甲、乙两个方案的可行性,并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。
(1)NPV
甲=-300+67.79/15%×[1-1/(1+15%)
5]+73.41/15%×[1-1/(1+15%)
5]×1/(1+15%)
5+124.03/15%×[1-1/(1+15%)
5]×1/(1+15%)
10+130.24/15%×[1-1/(1+15%)
4]×1/(1+15%)
15=-300+227.24+122.35+102.77+45.70=198.06万元>0,所以甲方案可行。
NPV
乙=-400+85/15%×[1-1/(1+15%)
10]+155/15%×[1-1/(1+15%)
9]×1/(1+15%)
10=-400+426.60+182.82=209.42万元>0,所以乙方案可行。
(2)乙方案减去甲方案得到的现金流量表如下:
今i=16%
NPV
1=-100+17.21/16%×[1-1/(1+16%)
5]+11.59/16%×[1-1/(1+16%)
5]×1/(1+16%)
5+30.97/16%×[1-1/(1+16%)
5]×1/(1+16%)
10+24.76/16%×[1-1/(1+16%)
4]×1/(1+16%)
15=4.88万元
令i=17%
NPV
2=-100+17.21/17%×[1-1/(1+17%)
5]+11.59/17%×[1-1/(1+17%)
5]×1/(1+17%)
5+30.97/17%×[1-1/(1+17%)
5]×1/(1+17%)
10+24.76/16%×[1-1/(1+17%)
4]×1/(1+17%)
15=-0.97万元
PIRR=16%+4.88/(4.88+0.97)×(17%-16%)=16.83%>15%,所以乙方案优于甲方案。
4. 某投资者购买了一间建筑面积为100m
2的店铺用于出租经营,购买价格为180万元,一次性付款。购买后对该店铺进行装修,装修期为1年,装修费用为60万元,装修完成后即出租。投资者要求的目标收益率为12%,动态投资回收期不长于16年,则假定该类店铺的经营费用占毛租金收入的30%,装修费用发生在年末,其他现金流量发生在年初。请计算满足投资者收益目标。要求的店铺最低单位面积年租金,并画出该项目投资经营的现金流量图。
现金流量图略。
设单位面积最低毛租金收入为x万元,单位面积净租金收入为70%x,年净租金收入为100×0.7x=70x。
将购买和装修费折现:
P=-180-60/(1+i)=-180-60/(1+12%)=-233.57万元
动态投资回收期内,净租金收益的折现和的绝对值等于P
A=|P|i/[1-1/(1+i)n]=233.57×12%/[1-1/(1+12%)15]=34.29万元
再根据70x=34.29,得x=4899.10元/m2
5. 甲公司花4.3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的60%,其余年利率为7.5%,期限为20年,按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为36000m
2,前两年的租金为150元/(m
2·月),以后租金每年递增5%。另有地下停车位310个,租金为500元/(个·月)。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%,包括营业和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30%。建筑物采用直线折旧,年折旧额为600万元,土地使用权等无形资产年摊销额为800万元,其他设备的年折旧额为200万元。请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。
税前现金回报率=(年净收入-年还本付息额)/资本金或权益资本=年税前现金流/资本金或权益资本
第一年净收入A1=(150×12×36000+500×12×310)×(1-10%-30%)=39996000(元)
第五年净收入A5=A1×(1+5%)3=46300369.5(元)
每年还本付息额=430000000×40%×7.5%/[1-1/(1+7.5%)20]=16871856.96(元)
税前现金回报率=(46300369.5-16871856.96)/(430000000×60%)=11.41%
偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金=年净收益/年还本付息额=46300369.5/16871856.96=2.744
6. 某家庭计划5年后购买一套120m
2的新建住房,该家庭目前及未来5年的财务状况如下:
(1)目前已准备用于购房的积蓄共50万元;(2)该家庭月工资收入为12000元,预计将以每月0.5%的比例递增,该收入的50%储蓄用于购房;(3)该家庭另有一套房产出租,每月净租金收入为1000元,全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%,则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下,该家庭可承受的最高住房单价是多少?(假设银行存款年利率为3%,按月计息)
由已知得:i=3%/12=0.25%,n=5×12=60,s=0.5%,
A1=12000×50%=6000,A2=1000.
(1)F1=P1(1+i)n=500000×(1+0.25%)60元=580808.39元
(2)F2=P2(1+i)n=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)n]}(1+i)n
=6000/(0.25%=0.5%)×{1-[(1+0.5%)/(1+0.25%)]60}
(1+0.25%)60
=449360.09元
(3)F3=A2[(1+i)n-1]/i=1000×[(1+0.25%)60-1]/0.25%=64646.71元
(4)F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.20元
(5)可购住房总价为:1094815.20/50%元=2189630.40元
(6)可购住房单价为:2189630.40/120=18246.92元/m2