三、判断题1. 一个企业通常可从行业和市场两个方面来识别企业的竞争者。
对 错
B
[解析] 通常可从产业和市场两个方面来识别企业的竞争者。
4. 能够改变潜在毛租金收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化,它代表物业实际获取的收入。
对 错
B
[解析] 能够改变潜在毛租金收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化,它并不代表物业实际获取的收入。
5. 某开发企业申请贷款10000万元,该企业的信用等级为A级,信用贷款期限4年,项目风险等级为AAA级,银行不能发放贷款。
对 错
A
[解析] 某笔贷款的综合风险度=(某笔贷款风险额/某笔贷款额)×100%=信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数。按照上述公式计算,凡综合风险度不超过60%的,即不属于高风险贷款,银行可以发放贷款。代入上述公式得:贷款综合风险度=70%×100%×130%×80%=72.8%>60%,属于高风险贷款,银行不会发放贷款。
6. 房地产开发项目一般只需进行单项工程竣工验收。
对 错
B
房地产开发项目竣工验收一般分为三个阶段:一是单项工程竣工验收,二是综合验收,三是竣工验收备案。
7. 房地产租金是指报告期房地产市场中的租金水平,通常用不同类型房屋租金的算术平均数表示。
对 错
B
[解析] 房地产租金是指报告期房地产市场中的租金水平,通常用不同类型房屋的中位数租金表示。
8. 风险是指某项活动导致损失的可能性。
对 错
B
[解析] 从房地产投资的角度来说,风险可以定义为未来获得预期收益可能性的大小。
10. 房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、资本金利润率和静态投资回收期。
对 错
B
[解析] 房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、销售利润率和静态投资回收期。
四、计算题1. 某投资者以15000元/m
2的价格购买了一个建筑面积为100m
2的店铺,用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的25%,其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为15年,年利率为5.7%,按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于15%,试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金)。(8分)
解:
1.购买总价:15000元/m2×100m2=150万元
2.自有资金:150万元×25%=37.5万元
3.抵押贷款年偿还额
抵押贷款总额:150万元×75%=112.5万元
已知:n=15年,i=5.7%
则:A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]=1125000元×5.7%×(1+5.7%)15/[(1+5.7%)15-1]=113573.31元
4.设月租金单价为x元/(m2·月)
年租金=100×12x=1200x
年税前现金流量=1200x×(1-25%)-113573.31(税前现金流量=净收益-还本付息额,用于评估房地产自有资金权益的价值)
依据公式:税前现金回报率=(净收益-还本付息额)/权益资本(资本金)×100%,得:(900x-113573.31)/375000×100%=15%
算出:x=188.69元/(m2·月)
2. 某家庭购买一套住宅,单价为3000元/m
2,该家庭月收入6000元,其中30%可用来支付房款,银行可为其提供15年期的住房抵押贷款,贷款利率为6%,抵押贷款价值比例最大为80%,问根据该家庭的支付能力最多可以购买多大的住宅?
解:
(1)该家庭每月能支付的房款A=6000元×30%=1800元
(2)n=15×12月=180月,i=6%/12=0.5%
(3)该家庭能承受的抵押贷款额P=A/i[1-1/(1+i)n]
P=1800/0.5%×[1-1/(1+0.5%)180]元=213306元
(4)该家庭能承受的购房总价值V=213306/80%元=266633元
(5)该家庭的支付能力最多可以购买住宅面积S=266633/3000m2=88.88m2
[解析] 此题由题意分析可知,是要求P值。选用净收益每年不变有限年期公式,将其中的报酬率Y换成i。