一、单项选择题(每题的备选答案中只有1个最符合题意)27. 某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案,经测算,三个方案净现值的期望值分别为E
甲=1500万元,E
乙=1800万元,E
丙=2200万元;净现值的标准差分别为§
甲=890万元,§
乙=910万元,§
丙=1200万元,则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是______。
- A.乙<丙<甲
- B.甲<乙<丙
- C.丙<甲<乙
- D.乙<甲<丙
A B C D
A
[考点] 本题考查的是概率分析中的期望值法。
[解析] 根据公式:V=§÷E(NPV),V甲=890/1500=0.59,V乙=910/1800=0.51,V丙=1200/2200=0.55。
二、多项选择题(每题的备选答案中,有2个或2个以上符合题意) 三、判断题1. 多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化且各因素发生变化的概率不同时,对项目经济评价指标的影响。
对 错
B
[考点] 本题考查的是单因素与多因素敏感性分析。
[解析] 多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行,且分析的基本原理与单因素敏感性分析大体相同。但需要注意的是,多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的,且各因素发生变化的概率相同。
2. 收益性物业的运营费用中包括抵押贷款的利息支出。
对 错
B
[考点] 本题考查的是收益性物业经营状况的评估。
[解析] 收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用,包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本(建筑物及相关场地的维护、维修费)、为租户提供服务的费用(公共设施的维护维修、清洁、保安等),保险费、增值税及附加、城镇土地使用税、房产税和法律费用等也属于运营费用的范畴。跟踪运营费用的目的主要是为了制定成本支出预算,控制运营费用支出的数量。
3. 差额投资内部收益率是指两个方案内部收益率之差。
对 错
B
[考点] 本题考查的是方案经济比选定量分析方法。
[解析] 差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。
4. 在用蒙特卡洛模拟法进行风险分析时,其结果的准确性与各变量的变化范围和变化概率估计的准确性无关。
对 错
B
[考点] 本题考查的是蒙特卡洛模拟法。
[解析] 蒙特卡洛风险分析法需要准确估计各因素的变化范围以及各因素变化的概率,这是保证分析结果准确的前提,而这一点在实际评估中,当市场资料不完整时又是较困难的。因此有些学者认为它虽然在理论上较完善,但是在房地产评估中实用性不强,因而对其持否定态度。但从国外近十几年房地产评估发展情况来看,由于计算机的大量使用和在房地产开发项目的信息收集、分析、处理、预测等方面所做的大量研究,使在实际评估中运用蒙特卡洛模拟技术,分析开发项目的风险已相当普遍。
5. 在房地产自然周期的上升阶段,物业租金的增长率是下滑的。
对 错
B
[考点] 本题考查的是房地产市场的自然周期。
[解析] 不论供给是短缺还是过剩,需求是超过还是少于现存的供给数量,市场机制的作用总能在市场周期运动中找到一个供需平衡点(从供给的角度来说,在这个平衡点上允许有一定数量的空置),尽管不能精确地确定平衡点的位置,但研究表明,从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率(又称合理空置率或结构空置率),就是房地产市场自然周期中的平衡点。从供需相互作用的特性出发,房地产市场自然周期可分为4个阶段。在房地产自然周期的上升阶段,物业租金的增长率是先下滑后上升的。
6. 所有消费者具有大致相同的偏好,属于集群偏好。
对 错
B
[考点] 本题考查的是市场细分。
[解析] 同质偏好,所有消费者具有大致相同的偏好。
7. 小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者,也就是说位置对小型商场并不很重要。
对 错
B
[考点] 本题考查的是零售商业物业分析。
[解析] 除了物业的规模和影响范围外,零售商业物业的经营特色,在吸引潜在的顾客方面也发挥着重要的作用,尤其是对市级购物中心而言。人们经常在居住区购物中心和便利商店购物,主要原因是方便快捷,因此,小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者,也就是说特色对小型商场并不很重要;较大型的购物中心,就需要认真考虑逐渐树立起自己的经营特色,不仅以种类繁多且富于变化的商品、新颖别致的购物服务,还要营造一个高品质的购物环境,以吸引广大的顾客并使他们愿意一再光顾,并逐渐形成一个长期稳定的客户群。
8. 开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。
对 错
B
[考点] 本题考查的是成本利润率与销售利润率。
[解析] 成本利润率(RPC),是指开发利润占总开发成本的比率,是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。
9. 制定租金收取办法的目的,是杜绝由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失。
对 错
B
[考点] 本题考查的是制定租金收取办法。
[解析] 制定租金收取办法的目的,是尽量减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失。“物业管理人员应尽量体谅和考虑租户的特殊困难,并想办法为其解决这些困难,以达到按期足额收取租金的目的”。这句话说明,租金收取办法要尽量考虑到租户的方便,在物业管理人员和租户间要建立起良好的信任关系,尤其是在经济不景气或租户的业务发生困难时,这种弹性策略尤为重要。当然,这并不排除必要时诉诸法律的可能。
10. 某贷款年利率为5%,按季度计息,则该贷款的年实际利率为5.09%。
对 错
A
[考点] 本题考查的是名义利率与实际利率。
[解析] 实际利率=(1+名义利率/计息周期数)计息周期数-1=(1+5%/4)4-1=5.09%。
11. 资产负债率属长期偿债能力指标,反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。
对 错
A
[考点] 本题考查的是资产负债率。
[解析] 资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标,属长期偿债能力指标,反映债权人所提供的资金占全部资产的比例,即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的,它可以用来衡量企业或项目在清算时保护债权人利益的程度。
12. 期望值法判断投资方案优劣的标准是:期望值相同、标准差小的方案为优;标准差相同、期望值大的方案为优;标准差系数小的方案为优。
对 错
A
[考点] 本题考查的是概率分析中的期望值法。
[解析] 期望值法判断投资方案优劣的标准是:期望值相同、标准差小的方案为优;标准差相同、期望值大的方案为优;标准差系数小的方案为优。
13. 差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时,以投资大的方案为优选方案。
对 错
A
[考点] 本题考查的是方案经济比选定量分析方法。
[解析] 差额投资内部收益率,是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时,以投资大的方案为优选方案。
14. 房地产项目开发内容和规模的分析与选择,应在符合城市规划的前提下按照利润最大化原则,选择开发规模。
对 错
B
[考点] 本题考查的是房地产开发项目策划。
[解析] 房地产项目开发内容和规模的分析与选择,应在符合城乡规划的前提下按照最高最佳利用原则,选择最佳的用途和最合适的开发规模,包括建筑总面积、建设和装修档次、平面布置等。此外,还可以考虑仅将生地或毛地开发成为可进行房屋建设的熟地后租售的情况。
15. 城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。
对 错
A
[考点] 本题考查的是营业收入、利润和税金。
[解析] 税金及附加包括企业经营活动中发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加及房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税费。城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税,视土地等级、用途按占用面积征收。
四、计算题(共20分。要求列出算式,计算过程;需按公式计算的,要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的,不得分。计算结果保留小数点后2位。)1. 某房地产公司准备铺设热力管道,现正在研究能够满足相同使用功能的管道为20cm和30cm管道哪种有利的问题:两种管道的工程费用分别为1800万元、2400万元;运行费用第一年分别为350万元和220万元,之后每年都以0.05%的比例递增;假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年,到期后的净残值都是初期投资额的10%,折现率为10%。假定工程费用发生在年初,运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系,并选用适宜的方法比较两方案的优劣。
甲方案的现金流量表
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年末
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0
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1
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2
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3-7
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8
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工程费用
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1800
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运行费用
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350
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350(1+0.05%)
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……
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350(1+0.05%)7
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净残值回收
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-180
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甲方案的费用现值:
甲项目的费用年值为(P-A):
乙方案的现金流量表
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0
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1
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2
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3-9
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10
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工程费用
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2400
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……
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运行费用
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220
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220(1+0.05%)
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220(1+0.05)9
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净残值回收
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-240
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乙方案的费用现值:
乙项目的费用年值为(P-A):
甲方案的等额年费用为672.19万元,乙方案的等额年费用为595.94万元,由于乙方案的等额年费用低,故应选用乙方案。
某房地产开发企业为参与一宗居住用地竞投进行前期研究。政府挂牌出让资料显示,该宗地规划建设用地面积为40000m2,容积率为2.5,需配建20000m2公共租赁住房,建成后由政府以6000元/m2的价格回购。假设该项目的开发周期为4年,地价款于第一年初一次性投入,契税为地价的4%;开发建设成本和管理费用等为4500元/m2,在开发周期内各年的投资比例分别为20%、30%、30%和20%,且发生在各年年初;商品住宅第二年开始销售,各年销售面积占总销售面积的比例分别为25%、40%和35%,销售均价分别为15000元/m2、18000元/m2和20000元/m2,销售收入发生在年末;销售费用和销售税费为商品住宅销售收入的10%且与销售收入同步发生。2. 如该房地产开发企业要求的项目投资内部收益率为16%,则该企业可竞投的最高地价是多少?
设该企业可竞投的最高地价为A万元,则:
地价款=A(1+4%)=1.04A(万元)
总建筑面积=40000×2.5=10(万m
2),其中:公共租赁房面积2万m
2,商品房面积10-2=8(万m
2)
建设成本及管理费用=4500×10=45000(万元)
第1年年初投入和第4年年初投入=45000×20%=9000(万元)
第2年年初投入和第3年年初投入=45000×30%=13500(万元)
销售收入:
第2年年末销售收入=15000×8×25%=30000(万元)
第3年年末销售收入=18000×8×40%=57600(万元)
第4年年末销售收入=20000×8×35%=56000(万元)
第4年年末公共租赁房回购收入=20000×6000÷10000=12000(万元)
项目现金流量表
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0
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1
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2
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3
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4
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一、现金流入
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1.商品房销售收入
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30000
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57600
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56000
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2.公共租赁房屋回购收入
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12000
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二、现金流出
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1.土地费用
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1.04A
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2.建设成本及管理费用
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9000
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13500
|
13500
|
9000
|
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3.销售费用及销售税费
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|
3000
|
5760
|
5600
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三、净现金流
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-9000-1.04A
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-13500
|
13500
|
42840
|
62400
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公共租赁房销售不计销售费用及税费
=-9000-1.01A-11637.93+10032.7+27445.77+3462.96=0
A=49330.3(万元)
3. 若政府为控制地价溢价率、增加公共租赁住房供给,规定当土地报价达到45000万元后,改为竞投加建公共租赁住房面积,则该企业在保证实现原目标收益水平的前提下,最多可加建的公共租赁住房面积是多少?(不考虑土地增值税和企业所得税)
设最多可建B万m2的公共租赁房屋。
由于容积率不变,所以商品房面和为10-B(万m
2)
与第一间相比,有3个地方发生变化:
土地价格及契税=45000×1.04=46800(万元)
第4年年末公共租赁房回购收入=6000B(万元)
商品房销售收入:
第2年年末销售收入=15000×(10-B)×25%=37500-3750B(万元)
第3年年末销售收入=18000×(10-B)×40%=72000-7200B(万元)
第4年年末销售收入=20000×(10-B)×35%=70000-7000B(万元)
第4年年末公共租赁房回购收入=60000B(万元)
项目现金流量表
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0
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1
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2
|
3
|
4
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一、现金流入
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1.商品房销售收入
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37500-3750B
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72000-7200B
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70000-7000B
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2.公共租赁房屋回购收入
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|
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|
6000B
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二、现金流出
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1.土地费用
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46800
|
|
|
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2.建设成本及管理费用
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9000
|
13500
|
13500
|
9000
|
|
3.销售费用及销售税费
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|
3750-375B
|
7200-720B
|
7000-700B
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三、净现金流
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-55800
|
-13500
|
20250-3375B
|
55800-6480B
|
63000-300B
|
=-55800-11637.93+15049.05-2508.17B+35748.70-4151.46B+34794.34-165.69B=06825.32B=18154.16
B=2.6598(万m
2)
则最多比原来2万m
2增加6598m
2的公共租赁住房面积。